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商品房交易中，逾期交房是常见纠纷，开发商常以疫情、政策事件等为由主张免责，而购房者则依据合同主张违约金。北京一起案例中，法院明确了疫情防控在合同签订后的可预见性、补充协议对违约金的调整限制等关键问题，为同类案件提供了清晰的裁判标准。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：方磊（购房者）
被告：戊公司（房地产开发商）
（二）事件经过
2022 年 4 月 15 日，方磊与戊公司签订《预售合同》，约定购买戊公司开发的八号房屋（总价款 4347287 元），首付款 40%，剩余款项以组合贷款支付。合同明确：戊公司应于 2022 年 11 月 15 日前交付房屋，逾期交房按日支付总房款万分之二的违约金；若房屋存在非主体结构质量问题（如渗漏、管道堵塞等），戊公司需修复后再交付。
附件十三《补充协议》约定：逾期交房的宽限期为 1 个月，宽限期后违约金按日万分之一计算（累计不超过总房款 3%）。方磊按约付清全部房款，但戊公司未按期交房。经查验，八号房屋存在多处质量问题，戊公司维修后，方磊于 2023 年 3 月 24 日收房，逾期共计 129 天。
方磊起诉请求：判令戊公司支付逾期交房违约金 112160 元（按日万分之二计算）。戊公司辩称：应按通知收房时间认定交付日期；疫情、重大会议等属合同约定的可扣除期限，不应认定逾期；即便违约，也应按补充协议日万分之一计算，并扣除宽限期。
（三）争议焦点
疫情、重大会议等能否构成逾期交房的免责事由？
补充协议约定的违约金标准（日万分之一）是否有效？
房屋质量问题导致的延期交房责任应由谁承担？
二、案件分析
（一）免责事由的认定
根据《民法典》第一百八十条，不可抗力需满足 “不能预见、不能避免、不能克服” 的要件。本案中：
合同签订于 2022 年 4 月，疫情已进入常态化防控阶段，戊公司对疫情影响应有预见，故疫情不构成不可抗力；
重大会议、考试等属于可预见的行政管控措施，并非不可克服的障碍，不符合免责条件；
法院认定：戊公司主张的免责事由均不成立，应承担逾期交房责任。
（二）违约金标准的效力判断
《预售合同》与补充协议对违约金的约定存在冲突，需依据 “格式条款效力规则” 判断：
主合同约定逾期违约金为日万分之二，补充协议将其降至日万分之一，属于 “不合理减轻出卖人责任”，违反主合同第二十九条 “补充协议不得免除出卖人主要责任” 的约定；
法院认定：补充协议的违约金条款无效，应按主合同日万分之二计算。
（三）交房时间与质量问题的影响
宽限期的适用：补充协议约定的 1 个月宽限期具有合理性，法院予以采纳，故逾期起算日调整为 2022 年 12 月 16 日；
质量问题导致的延期：八号房屋存在质量问题，根据合同约定，戊公司需修复后再交付，修复期间计入逾期天数；
交付时间的举证责任：戊公司作为交房义务方，未举证证明修复后通知收房的时间，故法院采信方磊主张的收房日期（2023 年 3 月 24 日）。
三、裁判结果
法院判决：
戊公司于本判决生效后七日内给付方磊逾期交房违约金 86076.28 元（以 4347287 元为基数，按日万分之二，自 2022 年 12 月 16 日计算至 2023 年 3 月 24 日）；
驳回方磊的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）开发商需审慎主张免责事由
疫情等常态化事件在合同签订后发生的，难以认定为不可抗力，开发商应在签约时充分评估风险，避免过度依赖免责条款；
行政管控措施（如会议、考试）属于可预见风险，需在合同中明确约定扣除方式及举证责任，否则可能不被法院支持。
（二）补充协议不得滥用 “优势地位”
开发商拟定补充协议时，不得单方降低自身违约责任（如违约金比例、缩短赔偿期限），此类条款可能因 “不合理减轻责任” 被认定无效；
购房者签约时需重点核对补充协议与主合同的冲突条款，对明显不公的内容应要求修改。
（三）房屋质量问题的责任划分
房屋存在非主体结构质量问题的，开发商需在合同约定时间内修复，修复期间计入逾期天数，购房者有权拒收未修复的房屋；
开发商应在交房前完成质量查验，避免因维修导致逾期，否则需承担额外违约金。
（四）违约金计算的关键要点
逾期天数 = 实际收房日 - 合同约定交房日（扣除合理宽限期）；
违约金标准以主合同约定为准，补充协议的不利调整需有正当理由，否则无效；
购房者需留存收房通知、质量问题照片、维修记录等证据，证明逾期天数及损失。
（五）举证责任的分配原则
开发商需举证证明免责事由成立、房屋已修复并通知收房；
购房者需举证证明已付清房款、房屋存在质量问题、实际收房时间；
举证不能的一方将承担不利后果，如本案中戊公司因未举证修复后通知时间，法院直接采信方磊的主张。
本案明确了逾期交房纠纷中 “免责事由认定”“违约金条款效力”“质量问题影响” 三大核心问题，为购房者维权和开发商履约提供了明确指引，强调了合同约定的公平性及证据留存的重要性。
