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在房屋产权流转过程中，新业主取得产权证后要求实际居住人腾退房屋的纠纷时有发生。北京一起案件中，新房主通过合法交易取得房屋所有权，却因原公房承租人的亲属长期居住而无法实际占有房屋，法院经审理明确了产权优先原则，支持了新房主的腾退请求。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：周明远
被告：郑伟
（二）事件经过
北京市朝阳区七号房屋原为公房，2000 年 4 月起由郑伟的大伯郑国强作为承租人签订《北京市公有住宅租赁合同》，由郑伟及其父母长期居住使用。
2022 年 11 月 1 日，郑国强与公房管理方乙开发有限责任公司签订《出售自管公有住宅楼房协议书》，以成本价 65734.54 元购买该房屋，享受工龄折扣及折旧优惠，房屋建筑面积 69.28 平方米。
2023 年 10 月，周明远通过合法交易从郑国强处购得该房屋，并办理不动产权登记，取得房屋所有权证。因郑伟及其家人拒绝搬离，周明远于 2023 年 12 月 6 日书面通知郑伟腾退房屋，未果后诉至法院，请求：判令郑伟立即腾退七号房屋并返还；支付 2023 年 11 月至 2024 年 12 月的物业费 554.78 元。
郑伟辩称：涉案房屋由其及父母自 1989 年居住至今已超 30 年，郑国强擅自购买并转让房屋侵犯其合法居住权；已对郑国强提起居住使用权纠纷诉讼，本案需以该案结果为依据，申请中止审理。
（三）争议焦点
周明远作为房屋所有权人，是否有权要求郑伟腾退房屋？
郑伟以长期居住为由主张的居住权是否成立？
本案是否需要以另案居住权纠纷的审理结果为依据而中止审理？
物业费应由实际居住人还是产权人承担？
二、案件分析
（一）房屋所有权的效力认定
法院对产权效力的审查：
物权登记的公示效力：周明远已依法办理不动产权登记，取得七号房屋的所有权，根据《民法典》第 209 条，不动产物权经登记发生效力，周明远对房屋享有占有、使用、收益和处分的完整权利。
产权流转的合法性：郑国强通过公房出售协议合法取得房屋所有权后转让给周明远，交易过程未违反法律强制性规定，周明远作为善意第三人的合法权益应受保护。
所有权的排他性：房屋所有权包含对房屋的直接支配权，周明远有权要求无权占有人腾退房屋，除非占有人能证明其享有合法权利对抗所有权。
（二）居住权的主张审查
法院对居住权的认定：
居住权的设立要件：根据《民法典》第 366 条，居住权需通过书面合同设立并办理登记。郑伟虽主张长期居住事实，但未能提供居住权合同或登记证明，无法证明其享有法定居住权。
公房居住利益的保护边界：公房承租人的亲属基于家庭关系长期居住，仅享有债权性质的居住利益，该利益不能对抗产权人的物权，且随公房出售转为私房后，原居住利益需通过合同约定转化为合法权利。
实际居住与合法权利的区分：长期居住事实不等于合法居住权，郑伟未能证明其对房屋享有受法律保护的占有权源，其抗辩理由不成立。
（三）中止审理的审查
法院对程序问题的认定：
另案与本案的关联性：郑伟对郑国强提起的居住权纠纷，与本案周明远主张的腾退请求分属不同法律关系，另案审理结果不影响本案对周明远所有权效力的认定。
中止审理的条件：根据《民事诉讼法》规定，需以另案结果为依据的，应中止审理。本案中郑伟无证据证明其享有居住权，另案审理结果不影响本案裁判，故对其中止申请不予支持。
（四）物业费的承担认定
法院对费用承担的审查：
物业费的支付主体：物业费是基于房屋使用产生的费用，涉案房屋在 2023 年 11 月至 2024 年 12 月期间由郑伟实际居住使用，理应由其承担相应费用。
权利义务的一致性：周明远作为产权人已垫付物业费，有权向实际受益人郑伟追偿，符合权利义务对等原则。
三、裁判结果
法院判决：
一、郑伟于本判决生效之日起三十日内腾退北京市朝阳区七号房屋并返还给周明远；
二、郑伟于本判决生效之日起七日内支付周明远物业费 554.78 元。
四、案件启示
（一）房屋产权交易中的风险防范
产权核查的全面性：购房前应核实房屋实际居住情况，要求卖方承诺清空房屋或披露合法占有人信息，避免购买后陷入腾退纠纷。
物权登记的必要性：及时办理不动产权登记，确保物权清晰，通过登记公示对抗潜在权利主张，本案中周明远的产权登记成为胜诉关键。
公房交易的特殊注意：购买房改房、公房等特殊房屋时，需了解原居住情况，要求卖方解决家庭内部居住纠纷，必要时在合同中约定腾退担保条款。
（二）居住权的依法保护
居住权的及时设立：公房承租人的亲属如依赖房屋居住，应在公房出售前与承租人签订居住权合同并办理登记，将事实居住利益转化为法定权利。
家庭居住安排的书面化：亲属间基于信任的居住安排应通过书面协议明确权利义务，特别是在房屋产权变动时，需重新约定居住权利，避免口头约定无法举证。
权利主张的证据准备：主张居住权需留存书面合同、登记证明、缴费记录等证据，单纯的居住事实难以对抗产权人的物权主张。
（三）物业费承担的责任划分
实际使用原则：物业费通常由实际居住人承担，产权人垫付后可依据居住事实向实际使用人追偿，需留存缴费凭证和居住证明。
合同约定优先：产权人与使用人可通过租赁合同约定物业费承担方式，无约定时按法律规定，实际使用人为责任主体。
（四）诉讼程序中的注意事项
中止审理的审慎适用：以另案结果为依据申请中止审理时，需证明两案存在法律上的必然关联且本案裁判依赖另案结果，单纯关联事实不足以构成中止理由。
证据的充分收集：诉讼中应围绕核心争议提交关键证据，如产权人需提供登记证明，占有人需提供权利证明，避免因证据不足承担不利后果。
本案判决明确了物权登记的优先效力和居住权的法定设立要件，警示当事人在房屋产权变动过程中注重权利的法定化和证据留存，以维护自身合法权益。在亲属间居住安排中，更应通过书面合同明确权利义务，避免因关系变化引发纠纷。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
