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买房付款、入住多年，却始终拿不到房产证，这是许多购房者最不愿面对的困境。当房屋抵押权横亘在前，产权登记遥遥无期，购房者该如何捍卫自己的权益？今天的案例，就带你揭开这类纠纷背后的法律真相。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
购房者星耀公司向法院提出诉讼请求：
判令第三人协助原告到房屋登记主管部门办理位于大兴区绿洲家园一号房屋的抵押权注销登记手续；
于第 1 项诉讼请求履行完毕后 10 日内，被告协助原告到房屋登记主管部门办理一号房屋的产权登记手续；
本案诉讼费用由被告承担。
星耀公司称，2020 年 9 月 14 日，其与甲公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，以 1348984 元全款购买一号房屋。合同附件中有乙信托出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的声明》，并约定 2023 年 5 月 1 日为办妥房屋所有权证的日期。此前，星耀公司已于 2020 年 8 月、9 月分 7 笔付清全部房款，还办理了网签手续，自 2020 年 9 月起实际占有使用房屋。
经查，2020 年 4 月 1 日，乙信托同意出售该房屋；2022 年 3 月 2 日，乙信托将债权及担保权利转移给乙银行；2022 年 12 月 7 日，生效判决认定乙信托及乙银行对已出具销售同意证明的房屋（包括一号房屋）不享有优先受偿权。星耀公司认为，被告及第三人有义务协助办理抵押权注销和产权登记，故诉至法院维权。
（二）被告与第三人的主张
甲公司：未作答辩。
乙信托：未到庭，但提交书面答辩状。称已将主债权及抵押权转让给乙银行，不再是债权人及抵押权人，且不持有抵押他项权证，无法办理解抵押手续。同时指出，类似案件中解押无需乙信托配合，却多次被错误列为被执行人，影响公司商誉，恳请法院仅判决乙银行承担解抵押义务。
乙银行：表示服从法院判决。
（三）法院查明的关键事实
合同签订与履行：2020 年 9 月 14 日，星耀公司与甲公司签订购房合同并办理网签，星耀公司支付全部房款，甲公司出具发票，星耀公司办理入住。
房屋抵押与债权转移：2020 年 2 月，乙银行与乙信托签订信托合同，乙信托向德泰隆基公司发放贷款，甲公司以包括一号房屋在内的房产提供抵押担保，并办理抵押登记；2020 年 4 月 1 日，乙信托同意抵押房屋销售；2022 年 3 月 2 日，乙信托将债权及担保权利转移给乙银行 。
生效判决认定：2022 年 12 月 7 日，石家庄市桥西区法院生效判决认定，乙银行对已出售房产不享有优先受偿权，仅能就出售房款价金优先受偿，甲公司应在一定房产价款范围内对乙银行承担清偿责任 。
查封与解封：2022 年 7 月 22 日，一号房屋因诉讼保全被查封，后解除查封。
二、案件分析
（一）争议焦点
乙信托和乙银行是否应协助办理房屋抵押权注销登记？
甲公司是否应协助办理房屋产权登记？
（二）法律分析
合同效力与履行：星耀公司与甲公司签订的购房合同合法有效，星耀公司已履行付款义务，且房屋查封已解除，甲公司应按约定协助办理产权登记。
抵押权注销责任：生效判决明确乙银行对已出售房产丧失优先受偿权，乙信托作为登记抵押权人，乙银行作为实际抵押权人，二者均失去对房屋优先受偿的基础，根据法律规定，负有协助办理抵押权注销登记的义务 。
第三人抗辩的合理性：乙信托虽转让债权及抵押权，但在登记未变更前，仍为名义抵押权人，其以不持有他项权证、类案无需其配合为由拒绝担责，缺乏法律依据，法院不予支持。
三、裁判结果
法院判决：
本判决生效后 10 日内，乙信托公司、乙银行协助星耀公司办理一号房屋的抵押权注销登记手续；
第一项履行完毕后 10 日内，甲公司协助星耀公司办理一号房屋的产权登记手续。
这一判决明确了各方责任，为购房者扫清了产权登记障碍，也为同类案件提供了裁判指引。
四、案件启示
（一）购房者风险防范
谨慎审查房屋产权：购房前务必查询房屋抵押、查封情况，即便有抵押权人同意销售证明，也需确认抵押注销的具体流程和责任主体。
细化合同条款：在购房合同中明确约定抵押权注销、产权登记的时间节点及违约责任，避免模糊表述。
关注债权变动：若房屋涉及抵押，需留意抵押权人、债权是否发生转移，及时跟进相关手续办理。
（二）开发商与金融机构注意事项
开发商：如实告知房屋抵押信息，积极履行协助购房者办理产权登记的义务，避免因自身拖延引发纠纷。
金融机构：债权转让时应及时办理抵押权变更登记，明确各方权利义务，避免因登记滞后导致责任不清。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
