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一、案情梳理
（一）原告的诉讼请求与事实依据
原告陈明向法院起诉，请求：
确认自己与周伟于 2022 年 9 月 3 号签订的《北京市房屋买卖合同》有效；
诉讼费由周明、吴芳承担。
陈明称，2022 年 9 月 3 日，周明的父亲周伟与自己签署《北京市房屋买卖合同》，约定周伟将北京市一号房屋（某区某号楼某单元某号，性质为拆迁安置房）以 155 万元卖给自己。合同约定，签订时支付 100 万元定金，2022 年 10 月 15 日前付 40 万元，产权变更后付 15 万元；周伟保证房屋无产权纠纷，收到 100 万元后于 2022 年 10 月 15 日 18 时前交房；办理房产证 15 日内共同办理过户。协议签署前，陈明已于 2021 年 12 月 23 日通过吕某转给周伟 100 万元作为首付款。签约后，陈明履行付款义务，周伟也交付了房屋。后周伟去世，周明作为唯一法定继承人，应承接合同权利义务，因此陈明诉至法院确认合同效力。
（二）被告的抗辩理由
被告周明、吴芳共同答辩，不同意陈明的诉讼请求，理由如下：
两人未与陈明签合同，且一号房屋产权归周明所有；
房屋购房指标与周伟无关，购房款由周明一人支付，周伟无权处分该房屋；
不清楚合同是否为周伟签署，也未授权或追认该合同；
合同存在多处疑点：付款时间与合同约定不符，陈明未在交房日主张权利，房价与市场价差距大，合同对房屋信息描述不准确，认为双方是虚假意思表示，合同应无效；
即便合同有效，周伟无权处分房屋，不影响房屋所有权归属。
（三）法院查明的关键事实
房屋权属相关：周强、吴芳是周伟父母，周明是周伟之子。2019 年周强去世，2023 年周伟去世，周伟的第一顺序继承人是吴芳、周明 。2009 年某区某镇某村拆迁，被拆迁人周强，家庭人口 16 人。2017 年 7 月 9 日，甲公司出具确认书，一号房屋产权人为周明，面积 86.63 平方米，占周明、吴芳购房指标，二人签字确认。2017 年 7 月 10 日，周明支付购房款、物业费等费用并获收据，后续物业费也由其支付；2017 年 10 月 16 日，周明将房屋出租给乙公司，租期至 2023 年 10 月 16 日。
借款情况：陈明提交与周伟的《借款协议》，约定周伟借款 100 万元，以一号房屋作抵押，借款期限 2021 年 12 月 23 日 - 2022 年 5 月 30 日，款项交付至吕某账户 。陈明提供的转账记录显示，2021 年 12 月 23 日刘某 2 向吕某转账 70 万元，2021 年 12 月 24 日吕某存入 30 万元现金后，向秦鹏转账 100 万元，但无法证明陈明实际支付 100 万元给周伟。
房屋买卖情况：2022 年 9 月 3 日，周伟与陈明签订《北京市房屋买卖合同》及补充协议，周伟出具说明认可 2021 年的 100 万元借款转为购房首付款 。2022 年 12 月 1 日，陈明转账 40 万元购房款，同日周伟转账 18000 元，陈明确认是房租。2023 年 4 月，陈明强行占有房屋并换锁居住至今。
二、案件分析
（一）争议焦点
陈明与周伟签订的《北京市房屋买卖合同》是否为双方真实意思表示？
周伟是否有权处分一号房屋？
该合同效力应如何认定？
（二）法院认定逻辑
合同真实性存疑：借款协议显示双方最初有抵押房屋借款的合意，且转账记录无法证明陈明支付首付款；合同对房屋面积记载错误，陈明未查看房屋产权材料，在明知房屋涉及周明权益的情况下，未取得周明同意就签约，不符合正常购房流程 。
房屋交付不合规：合同约定 2022 年 10 月 15 日交房，但实际未交付，2022 年 12 月 1 日的房租转账不能视为交付，陈明强行占房属于非法占有 。
无权处分认定：一号房屋产权归周明，购房指标、费用均与周伟无关，周伟出卖房屋属于无权处分，损害了周明的权益 。
（三）法律依据适用
依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条（民事法律行为有效要件）、第一百四十六条（虚假意思表示无效），因合同并非双方真实意思表示，且存在无权处分，法院判定合同无效 。
三、裁判结果
法院判决：驳回原告陈明的诉讼请求 ，即确认陈明与周伟签订的《北京市房屋买卖合同》无效。
四、案件启示
（一）拆迁安置房交易风险
核查权属信息：拆迁安置房权属复杂，购买前务必到不动产登记部门、拆迁办等核实房屋产权人、购房指标归属，确认卖方是否有权处分 。
警惕低价陷阱：价格明显低于市场价的房屋，可能存在产权纠纷、无权处分等问题，切勿因贪便宜陷入风险。
（二）房屋买卖合同签订要点
明确条款细节：合同中应详细约定房屋信息（面积、产权状况等）、付款方式、交付时间、过户期限及违约责任，避免模糊表述 。
留存交易证据：保留转账记录、收据、沟通记录等，涉及多人共有产权的房屋，需所有权利人签字同意，必要时进行公证。
（三）纠纷防范建议
咨询专业人士：大额房产交易前，委托律师审查合同、调查房屋背景，规避法律风险 。
依法维权：发现合同存在问题，及时通过法律途径解决，避免采取强行占有等非法手段，否则可能承担法律责任。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
