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买房本是人生大事，可交了近百万房款，等了八年却连房子的影子都没见着。面对开发商的种种推诿，购房者该如何捍卫自己的权益？今天，我们通过一起真实案例，从专业律师的角度，带你看透房产纠纷中的法律门道。
一、案情梳理
（一）购房协议签订与履行
2013 年 8 月 24 日，购房者林阳与乙置业有限公司签订《定制开发协议》，约定购买位于北京市昌平区的二号办公用房 。协议明确：
房屋信息：二号房屋建筑面积约 150.56 平方米，单价 21612.5 元 /㎡，总房款 3253978 元；
付款方式：林阳需分四期支付保证金，签约当日付 333978 元，2013 年 9 月 20 日前付 330000 元，10 月 20 日前付 330000 元，12 月 20 日前付 640000 元；
交付约定：乙置业应在 2015 年 6 月 30 日前，将验收合格的房屋交付林阳 ；
违约责任：逾期交房超 60 日，林阳有权解除协议，乙置业需退还全部已付款，并按已付款的 10% 支付违约金 。
协议签订后，林阳依约支付前三期保证金共计 993978 元，但第四期 640000 元未付。乙置业也未按约定与林阳签订商品房预售合同，更未交付房屋。
（二）争议焦点与双方主张
多年交涉无果后，林阳向法院起诉，请求：
解除双方于 2013 年 8 月 24 日签订的《定制开发协议》；
判令乙置业退还购房款 993978 元，并赔偿 397591 元；
由乙置业承担本案诉讼费 。
乙置业则提出抗辩：
解约权归属争议：林阳未按时支付第四期保证金，构成违约，解约权应归乙置业所有；即便乙置业曾发通知同意解约，林阳未及时回应，解约权已过除斥期间 。
赔偿金额异议：若协议解除，林阳应按总房款 20% 支付违约金，与已付房款抵扣后，乙置业仅需返还 80908.4 元；若按通知方案，也只应返还已付房款的 40%，即 397591.2 元 。
费用承担抗辩：本案诉讼费用不应由乙置业承担 。
（三）法院查明关键事实
经法院审理查明：
合同履行情况：林阳支付 993978 元保证金，乙置业未签订预售合同且未交房；
政策变化影响：因行政部门要求，二号房屋需以公司作为购房主体，个人无法办理网签及产权登记，且该政策自始至终未变 ；
解约通知与回应：2016 年 6 月 29 日，乙置业发布《告知》提出退房方案，但双方未就方案达成一致 ；
双方主张依据：乙置业称房屋已具备交付条件，林阳认为政策限制导致合同目的无法实现 。
二、案件分析
（一）合同效力与解除权认定
根据《中华人民共和国民法典》第 509 条，林阳与乙置业签订的《定制开发协议》合法有效 。虽林阳未支付第四期款项，但因乙置业长期未履行交房义务，林阳行使不安抗辩权合理 。
关于解除权，林阳 2016 年知晓办证障碍，却未在法定期限内行使解除权，该权利已消灭 。不过，因政策限制导致合同客观上无法履行，构成 “合同僵局”，法院可依当事人请求终止合同 。
（二）违约责任与赔偿标准
乙置业以林阳未付尾款为由主张其违约，缺乏法律依据 。在乙置业违约的前提下，林阳有权要求赔偿 。但林阳明知合同无法履行，却未及时主张解除，对损失扩大存在过错 。
法院综合考虑合同约定及双方过错，将违约金调整为已付房款的 20%，既体现对违约方的惩戒，又遵循公平原则 。
（三）费用退还依据
乙置业单方发布的《告知》未获林阳认可，不能作为退款依据 。合同终止后，乙置业应退还全部已收保证金 993978 元 。
三、裁判结果
法院最终判决：
林阳与乙置业签订的《定制开发协议》权利义务关系于 2024 年 12 月 5 日终止；
乙置业于判决生效后十日内，返还林阳保证金 993978 元；
乙置业于判决生效后十日内，支付林阳违约金 198795.6 元 。
四、案件启示
（一）购房者风险防范指南
合同条款细斟酌：签订购房协议时，务必明确交房时间、付款方式、违约责任、解约条件等条款，必要时请律师审核；
资金支付要谨慎：留存所有付款凭证，转账备注款项用途；若遇开发商违约，及时行使权利，避免错过诉讼时效 ；
政策风险早关注：购房前了解当地房产政策，尤其是商业用房等特殊类型，避免因政策变化导致损失 。
（二）开发商注意事项
履约责任须履行：严格按照合同约定推进项目，若遇客观障碍，及时与购房者协商解决方案；
法律风险早防控：避免因自身违约引发纠纷，积极应对诉讼，维护企业信誉 。
（三）法律建议
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
