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在房产交易，因遗产房权属不清引发的纠纷屡见不鲜。当卖方擅自处分共有遗产房，买方的权益该如何保障？本文结合真实案例，从专业律师角度解析此类纠纷的法律要点与裁判逻辑。
一、案情梳理
（一）交易过程回溯
2023 年 6 月，购房者陈昊与卖房者周凯就北京市朝阳区一号房屋达成交易意向 。6 月 10 日，双方签订《购房定金协议》，约定陈昊以 346 万元购买该房屋，定金 5 万元，陈昊当日即完成定金支付 。7 月 10 日，双方进一步签订《房屋买卖合同》，明确以银行按揭方式付款：首付 100 万元（含定金）、贷款 200 万元、装修补偿款 46 万元 。同时，陈昊的舅舅吴峰作为担保人加入合同，承诺若交易出现问题，将补齐全部 346 万元房款 。此前，双方已协商一致，周凯于 7 月 1 日提前交付房屋，陈昊以每月 5500 元租赁房屋直至完成过户手续。
（二）争议焦点与双方主张
7 月 19 日，周凯突然告知陈昊，因其他继承人反对，无法继续履行合同 。多次协商无果后，陈昊向法院提起诉讼，请求判令周凯配合办理一号房屋过户登记，承担 5万元律师费及本案诉讼费 。
周凯不仅拒绝陈昊的诉求，还提出反诉：
确认解除双方于 2023 年 7 月 10 日签订的《房屋买卖合同》；
要求陈昊腾退返还一号房屋；
判令陈昊支付 2023 年 9 月 1 日至实际腾退之日的房屋占有费（按每月 5500 元计算）；
由陈昊承担全部诉讼费用 。
周凯抗辩称，签订定金协议时，已告知陈昊房屋属于父母遗产且未取得其他继承人授权；贷款购房风险过高，曾提议退还定金；因无权处分且其他继承人明确反对，合同已无法履行；同时，交易全程由吴峰主导，而吴峰曾涉及类似恶意串通转移房屋的司法认定，使其丧失信任 。
陈昊则反驳，从交易洽谈到签约，周凯从未提及其他继承人反对卖房；首次看房时周凯兄长在场，口头同意由周凯全权处理；房屋在中介平台的挂牌均由周凯独立完成，微信聊天记录也能证明周凯兄长知晓并同意卖房 。
第三人吴峰表示，交易不存在违规行为，周凯反悔是因房屋可能面临拆迁，企图获取更高利益 。
（三）法院查明关键事实
交易沟通细节：2023 年 6 月 9 日，吴峰与周凯添加微信，询问房屋出售事宜并提供过户建议 。6 月 10 日，周凯通过微信提出贷款购房无中介时，担心过户后无法收到尾款 。6 月 27 日，双方确定房屋租赁事宜，陈昊支付两个月租金 。
房屋权属变动：8 月 16 日，一号房屋转移登记至周凯、周明、周辉、周婷四人名下，各占 25% 份额 。
其他继承人态度：7 月 19 日，四人签署《遗产分割协议》，约定未经四人同意不得处分房屋 。9 月 15 日，周明、周辉、周婷出具《不同意卖方声明》，明确反对卖房 。
费用支出：陈昊因诉讼与甲公司签订《委托代理协议》，支付律师代理费 5 万元 。
二、案件分析
（一）合同效力与无权处分认定
根据《中华人民共和国民法典》第三百零一条，处分按份共有不动产需经占份额三分之二以上共有人同意 。本案中，周凯仅持有一号房屋 25% 份额，在其他三位共有人反对的情况下签订合同，属于无权处分 。
但依据《民法典》第五百九十七条，无权处分不影响合同效力 。周凯在缔约时承诺可将房屋过户至其名下，却因其他继承人反对无法履约，已构成违约，应承担违约责任 。
（二）合同解除权归属与履行不能判定
周凯以其他继承人反对为由主张解除合同，不符合法律规定。违约方不享有法定解除权，其 8 月 27 日发出的《解除房屋买卖合同通知函》不产生法律效力 。
然而，因房屋已登记为四人共有，客观上无法将全部产权过户至陈昊名下，依据《民法典》第五百八十条关于履行不能的规定，法院可依法判决解除合同 。
（三）法律责任承担依据
律师费赔偿：陈昊支付的 5 万元律师费，属于因周凯违约产生的合理损失。根据《民法典》第五百八十四条，周凯应赔偿该损失 。
房屋腾退与占有费：合同解除后，陈昊应依据《民法典》第五百六十六条返还房屋 。2023 年 9 月 1 日起，陈昊无合法依据占有房屋，需按每月 5500 元标准支付占有使用费 。
三、裁判结果
法院经审理后作出判决：
陈昊与周凯于 2023 年 7 月 10 日签订的《房屋买卖合同》自判决生效之日解除；
周凯于判决生效后十日内赔偿陈昊律师费损失 50000 元；
陈昊于判决生效之日起腾退一号房屋并返还周凯；
陈昊于判决生效后十日内，按每月 5500 元标准，支付自 2023 年 9 月 1 日至实际腾退之日的房屋占有使用费 。
四、案件启示
（一）购房者风险防范要点
产权核查：交易前通过不动产登记中心查询房屋权属，确认卖方是否为合法权利人。对遗产房、共有房，需查看全体共有人同意出售的书面文件 。
合同条款细化：委托律师拟定合同，明确过户时间、违约责任、合同解除条件等。约定定金罚则、违约金计算方式，保障自身权益 。
资金监管：建议使用资金监管账户支付房款，避免直接向卖方个人账户转账，降低交易风险 。
（二）卖房者注意事项
共有人授权：出售共有房屋前，务必取得全体共有人书面授权。未经授权擅自处分，将面临违约赔偿责任 。
如实告知义务：交易中如实披露房屋权属、抵押、租赁等情况，避免因隐瞒重要信息引发纠纷 。
（三）纠纷处理建议
发生房产交易纠纷，应第一时间咨询专业律师，在律师指导下收集合同、聊天记录、转账凭证等证据 。通过法律途径解决争议，切勿自行协商私了，防止权益受损 。
如果您在房产交易中遇到类似问题，欢迎私信专业律师团队，获取一对一法律解决方案，为您的合法权益保驾护航！
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
