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收房，维修十余年却始终漏雨！租金损失谁来赔？今天结合真实案例，专业律师带您理清开发商、物业责任边界，看懂房屋质量纠纷维权门道。
一、案情梳理
（一）购房与问题出现
2009 年 6 月 2 日，购房者林强与甲房地产开发有限公司（简称甲公司）签订《拆迁安置房买卖合同》，购入北京市大兴区一号房屋 。2012 年 9 月交房后，2013 年 1 月房屋便出现严重漏水问题，卫生间、厨房、客厅等所有房间顶棚均向下渗水 。林强多次联系甲公司与乙物业服务公司（简称乙公司）报修，虽两家公司多次派人维修，但漏水问题始终未彻底解决。
（二）诉讼请求与争议
2023 年，林强将甲公司、乙公司诉至法院，提出诉求：
要求甲公司维修房屋至不再漏水，并承担 5 年保修责任；
赔偿 2013 - 2023 年房屋租赁租金损失 41.4 万元（持续计算至维修完成）；
承担鉴定费用 14928.5 元及诉讼费 。
两被告抗辩如下：
甲公司：
房屋已通过竣工验收，质量合格；
即便存在问题也已过保修期，且林强未及时主张权利，已过诉讼时效；
房屋轻微损坏不影响使用，租金损失无依据；
漏水原因不明，可能因林强装修导致 。
乙公司：
作为物业公司，并非买卖合同当事人，非适格被告；
林强主张已过诉讼时效；
房屋正常居住，不存在租金损失；
已完成小区防水维修义务 。
（三）关键证据与鉴定
林强提交 2013 - 2023 年房屋渗漏视频，证明漏水及报修情况；乙公司提供 2019 年后维修记录、房屋居住痕迹，反驳租金损失主张 。经法院委托鉴定，中国建筑标准设计研究院出具意见：房屋顶部漏水因屋面原防水工程质量缺陷导致，修复费用 14928.5 元，林强为此支付鉴定费 5 万元 。
二、案件分析
（一）合同效力与责任认定
林强与甲公司的买卖合同合法有效，甲公司作为开发商对房屋质量负有法定责任 。根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》，交付房屋在保修期内存在质量问题，开发商应承担修复责任；若因质量问题严重影响居住，需赔偿损失 。
（二）争议焦点解析
责任主体认定：
乙公司作为物业，无证据证明其与漏水存在关联，且积极履行维修义务，非责任主体；
甲公司虽主张过保修期，但漏水问题持续多年，属质量缺陷，不能免责 。
诉讼时效问题：租金损失部分，林强未举证证明此前主张权利，2013 - 2020 年期间已超 3 年诉讼时效 。
损失赔偿合理性：
房屋漏水影响居住，但林强未履行减损义务，未及时自行维修扩大了损失；
法院结合房屋实际使用情况，酌定租金损失金额 。
（三）法律依据解读
质量责任：《建设工程质量管理条例》明确屋面防水工程保修期最低 5 年，自竣工验收合格起算；
减损义务：《民法典》规定，一方违约后，对方需采取措施防止损失扩大，否则不得就扩大部分索赔 。
三、裁判结果
法院判决：
甲公司赔偿林强房屋租金损失 6 万元；
甲公司支付房屋维修费用 14928.5 元；
甲公司承担鉴定费 5 万元 。
四、案件启示
（一）购房者维权要点
及时固定证据：发现房屋质量问题，第一时间拍照录像、留存报修记录，必要时申请公证；
明确责任主体：区分开发商质量责任与物业维护责任，避免告错对象；
主动履行减损：若维修拖延，可自行维修并保留费用凭证，向责任方追偿 。
（二）开发商与物业规范指引
开发商：严格把控工程质量，即便过保修期，对质量缺陷仍需承担责任；
物业：规范维修记录管理，清晰界定服务范围，避免卷入非自身责任纠纷 。
（三）法律风险防范
遭遇质量纠纷，应在诉讼时效内主张权利（一般 3 年），通过鉴定明确原因和损失金额，提升维权成功率 。
房屋质量无小事！若您正面临类似困扰，欢迎留言或私信咨询，专业律师为您制定维权方案！
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
