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签完合同一年不过户，房子还被拆得面目全非，卖家要求赔偿，买家反诉双倍退定金…… 这场二手房交易为何陷入僵局？今天结合真实案例，带您看清房屋买卖中的法律陷阱与维权关键。
一、案情梳理
（一）合同签订与履行
2023 年 3 月 1 日，房主吴楠委托甲房地产经纪公司出售位于东城区的一号房屋。经甲公司居间，吴楠与买家林浩签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，同时与甲公司签订《居间服务合同》 。合同约定：房屋总价 365 万元，林浩先付 10 万元定金，过户当日支付尾款；吴楠应在所有权转移登记当日交房；双方需在办完土地证后 10 个月内完成过户 。签约当日，甲公司法定代表人代林浩支付 5 万元定金，同年 6 月 4 日再付 5 万元。
为履行合同，吴楠于 2023 年 3 月 27 日提前终止房屋租赁合同，赔偿租户 3200 元违约金，并将钥匙交付甲公司。然而直至 2024 年，过户手续始终未办理，吴楠查看房屋时发现，外部墙体及框架结构已被全部拆除。
（二）纠纷焦点与各方主张
吴楠诉至法院，要求：
解除房屋买卖合同、补充协议及居间服务合同；
林浩支付违约金 20 万元，已付 10 万元定金不退；
甲公司与林浩支付房屋占用费（每月 3200 元，自 2023 年 3 月 27 日起算）及墙体修复费 2500 元；
二被告承担诉讼费 。
林浩辩称：未实际占用房屋，也未拖延过户，不同意承担责任，反诉要求吴楠双倍返还定金 20 万元 。
甲公司则称：房屋空置至拆除违建后才占用，因房屋存在违建导致土地证办理复杂，反诉要求吴楠支付测绘费 3000 元、拆违清渣费 3000 元及居间服务费 6 万元 。
（三）案件关键事实
合同签署瑕疵：林浩在三份合同上的签名均由甲公司员工代签，林浩事后认可该行为 。
资金流向特殊：林浩因对卖家存疑，委托甲公司代为支付定金。
政策限制因素：平房过户需先完善土地手续、交纳出让金，因房屋存在违建，导致土地证办理流程停滞 。
二、案件分析
（一）合同效力与履行争议
根据《民法典》规定，代签合同经本人追认后有效，故本案三份合同均合法有效 。但合同仅约定 “办完土地证后 10 个月内过户”，未明确办理土地证的时间，导致核心义务履行期限不明，成为纠纷根源。
（二）违约责任认定
买家林浩：无证据证明其存在拖延付款或阻碍过户的行为，不构成违约，无需支付违约金 。
卖家吴楠：合同无法履行并非其单方过错，无需承担双倍返还定金责任 。
中介甲公司：擅自拆除房屋结构、长期占用房屋，应赔偿房屋占用费及修复费用 。
（三）法律关系与责任边界
居间服务合同与房屋买卖合同属不同法律关系，法院对甲公司的反诉按撤诉处理，需另行解决 。房屋交付虽约定在过户后，但吴楠提前交房且甲公司实际占用，应支付相应费用 。
三、裁判结果
法院判决：
房屋买卖合同及补充协议于 2024 年 6 月 7 日解除；
吴楠返还林浩定金 10 万元；
甲公司支付吴楠房屋占用费 46400 元、墙体修复费 2500 元；
驳回其他诉讼请求 。
四、案件启示
（一）购房者风险防范
慎选签约方式：代签合同需书面授权或事后追认，避免效力争议；定金尽量直接支付给卖家，减少资金风险 。
核查房屋现状：签约前确认房屋是否存在违建、抵押等限制交易因素，核实土地证、房产证齐全 。
明确履约条款：合同中约定具体过户时间、违约责任及解除条件，避免模糊表述 。
（二）卖房者维权要点
保留证据链：留存合同、付款记录、沟通记录、房屋现状照片等，为纠纷提供证明 。
谨慎提前交房：若非必要，避免在过户前交付房屋；若提前交房，需书面约定占用费及责任 。
及时主张权利：发现对方违约，通过律师函、诉讼等方式维权，防止超过诉讼时效 。
（三）中介机构合规指引
规范操作流程：不得擅自代签合同，如实告知房屋瑕疵；资金往来需经双方书面同意 。
规避责任风险：涉及房屋改造等重大事项，需取得产权人书面授权，避免擅自处置 。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
