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掏空积蓄买房，却卡在过户环节多年，开发商拖延办证、房屋存在抵押，购房者该如何突围？今天结合真实案例，为您拆解商品房买卖纠纷中的维权关键点。
案情梳理
（一）购房合同签订与履行
2019 年 9 月 15 日，购房者林明与甲房地产开发公司（简称甲公司）签订《北京市商品房预售合同》，购买通州区一号房屋 。合同约定：房屋总价 3034267 元，林明首付 1069498 元，剩余 1970000 元通过贷款支付；甲公司应于 2020 年 10 月 30 日前交房，并在交房后 910 日内协助办理房产证 。
林明依约支付定金、首付款，并获得银行贷款支付尾款。2021 年 7 月，甲公司开具全额购房发票；同年 8 月，林明正式入住房屋 。但截至起诉时，房屋及所在楼栋均未办理权属证书。
（二）房屋抵押与债权转让
2017 年 10 月，甲公司为获取乙信托公司资金，将玫瑰东筑项目土地及在建工程抵押给乙信托公司，并办理抵押登记 。2020 年 6 月，双方补充抵押 98 套房屋（一号房屋不在其中）；2021 年 9 月，乙信托公司将债权及抵押权转让给丙资产管理公司 。虽丙公司成为实际抵押权人，但因资质问题，乙信托公司仍为名义抵押权人。
（三）诉讼请求与各方争议
林明起诉要求：
甲公司办理房屋初始登记；
各方办理抵押涤除手续；
甲公司协助办理过户登记 。
甲公司：同意林明诉求 。
乙信托公司：称自己仅为名义抵押权人，已协商变更登记，不是适格被告，不承担金钱给付义务 。
丙资产管理公司：
一号房屋未在抵押清单内，但购房款应优先清偿主债务；
质疑林明是否支付全部房款，要求其举证证明购房目的及付款真实性 。
案件分析
（一）合同效力与抵押声明的影响
甲公司与林明的预售合同合法有效 。虽房屋曾抵押，但乙信托公司书面同意甲公司销售抵押范围内房屋，且合同已披露抵押信息，未侵犯各方权益。
（二）抵押权归属与善意取得认定
乙信托公司对 98 套补充抵押房屋构成善意取得，抵押权有效 。债权转让后，丙资产管理公司虽未完成抵押变更登记，但依《民法典》规定，仍取得实际抵押权 。
（三）购房者权益与举证责任
林明提供定金支付、首付款转账、银行贷款记录及发票，已完成付款举证 。虽丙公司质疑付款真实性，但无证据反驳，法院认可林明已支付全部房款 。
（四）诉讼请求的合法性审查
办理初始登记：合同未约定甲公司有此义务，法院不予支持。
抵押涤除：一号房屋未抵押，该诉求无事实依据。
过户登记：林明履行付款义务，甲公司应协助办理过户 。
裁判结果
法院判决：甲公司于判决生效后 7 日内协助林明办理一号房屋权属转移登记 。驳回林明其他诉讼请求，明确乙信托公司、丙资产管理公司非合同当事人，不承担履约责任。
案件启示
（一）购房者避坑指南
签约前核查抵押：通过不动产登记中心查询房屋抵押情况，警惕开发商 “先抵押后销售” 。
明确履约条款：合同中细化房产证办理期限、逾期违约责任，约定开发商协助办理抵押涤除义务 。
保留完整证据：保存付款凭证、贷款记录、沟通记录，应对可能的纠纷 。
（二）开发商合规要点
抵押销售需透明：销售抵押房屋时，必须取得抵押权人书面同意，并如实告知购房者 。
积极履行办证义务：按合同约定办理产权登记，避免因拖延引发集体诉讼 。
（三）抵押权人风险防控
债权转让后及时办理抵押变更登记，避免名义与实际权利人分离引发争议 。
房屋买卖纠纷往往涉及多方利益与复杂法律关系，遇到问题应及时咨询专业律师。若您在购房过程中遭遇类似困境，欢迎留言或私信，我们将为您提供针对性的法律解决方案！
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
