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一套承载着两代人记忆的房改房，却在老人去世后引发家族纠纷。外公未经其他继承人同意，将房屋 “卖给” 外孙女，这样的交易是否有效？今天，我们通过这起真实案例，解析夫妻共同财产处分的法律边界。
案情梳理
（一）人物关系与房产背景
人物关系： 周志远与林淑华系夫妻，育有两女周雅琴（原告）、周丽娟（第三人）；被告陈雨桐系周丽娟之女，即周志远与林淑华的外孙女 。林淑华于 2007 年去世，周志远于 2024 年去世，涉案房屋成为遗产争议核心 。
房产情况：位于西城区的一号房屋，系周志远、林淑华在婚姻存续期间通过房改购买，使用二人工龄优惠，2006 年登记在周志远名下。2017 年周志远补交面积超标款后更换产权证，但未改变房屋夫妻共同财产性质 。
（二）双方争议焦点
原告主张（周雅琴）：
确认周志远与陈雨桐于 2023 年 7 月 3 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
诉讼费用由陈雨桐承担 。
理由：涉案房屋系周志远与林淑华的夫妻共同财产，林淑华去世后，该房屋一半份额作为遗产由周志远、周雅琴、周丽娟共同共有。周志远未经其他共有人同意，将房屋以 1145.4 万元 “卖给” 陈雨桐，且未实际支付房款，名为买卖实为赠与，侵犯了自己的合法权益，合同应属无效 。
被告抗辩（陈雨桐）：
涉案房屋因周志远补交款项已转为其个人财产，周志远有权单独处分；
双方名为买卖实为赠与，周志远生前多次表示将房屋赠与自己，并留有自书遗嘱，已通过公证接受遗赠；
已返还周雅琴应继承的 20% 份额，未损害其权益，合同合法有效 。
第三人意见（周丽娟）：认可被告陈述，同意周志远的赠与行为 。
（三）关键事实与证据
房产权属证据：购房合同、工龄使用证明、补交款项凭证，证明房屋为夫妻共同财产，补交款不改变产权性质 。
交易证据：2023 年 7 月 3 日买卖合同（未约定交房时间、违约责任，未实际付款）、7 月 5 日赠与合同（陈雨桐将 20% 份额回赠周志远），显示交易实质为赠与 。
遗嘱证据：周志远自书遗嘱及视频，证明其生前自愿将房屋赠与陈雨桐，陈雨桐通过公证接受遗赠 。
案件分析
（一）房屋性质与遗产份额认定
夫妻共同财产界定：涉案房屋虽登记在周志远名下，但通过房改购买且使用夫妻双方工龄，属于周志远与林淑华的夫妻共同财产。林淑华去世后，其享有的 50% 份额作为遗产，由第一顺序继承人周志远、周雅琴、周丽娟各继承 1/3（即房屋整体的 16.67%），因此周志远实际享有房屋 66.67% 份额，周雅琴、周丽娟各占 16.67% 。
无权处分的认定：周志远在未分割林淑华遗产的情况下，将房屋整体 “出售” 给陈雨桐，涉及林淑华遗产部分（33.33% 份额）属于无权处分，侵犯了周雅琴、周丽娟的继承权 。
（二）买卖合同效力分析
名为买卖实为赠与：合同未约定实际履行条款，且未支付房款，结合遗嘱及当事人陈述，法院认定双方真实意思为赠与，买卖合同仅为过户形式 。
恶意串通的认定：陈雨桐作为近亲属，应当知晓房屋共有情况，双方未征得周雅琴同意即处分遗产份额，构成恶意串通损害第三人利益，涉及林淑华遗产的 33.33% 份额部分无效 。
合法处分部分：周志远对自己所有的 66.67% 份额有权赠与陈雨桐，该部分处分有效 。
裁判结果
法院依据《民法典》相关规定，判决：
周志远与陈雨桐签订的《北京市存量房屋买卖合同》中，涉及林淑华遗产的二分之一所有权份额（即 33.33%）部分无效；
驳回周雅琴的其他诉讼请求 。
案件启示
（一）夫妻共同财产处分需共有人同意
即使房产登记在一人名下，若属于夫妻共同财产，一方去世后，生存方仅能处分自己的份额，不得擅自处置已故配偶的遗产部分。本案中周志远的赠与行为，因涉及妻子的遗产份额而部分无效 。
（二）警惕 “名为买卖实为赠与” 的法律风险
通过买卖合同形式掩盖赠与目的，虽能简化过户流程，但可能因未征得其他共有人同意，被认定为恶意串通损害他人权益，导致合同部分或全部无效 。
（三）遗产未分割前不得单独处分
被继承人去世后，遗产在分割前属于全体继承人共有，任何一方不得单独处分。若需处置，需征得其他继承人同意或通过遗嘱明确份额，避免引发纠纷 。
（四）保留证据证明真实意思表示
本案中，被告通过遗嘱、视频等证据证明赠与真实意愿，法院据此认定合同性质。在财产处分中，保留沟通记录、遗嘱等证据，能有效证明真实法律关系，降低败诉风险 。
家庭财产处分往往涉及亲情与法律的双重考量。若您在处理父母房产、遗产继承等问题时存在疑问，建议提前咨询专业律师，厘清财产权属，避免因操作不当引发纠纷。专业律师可协助审查合同效力、规划遗产分配，确保您的合法权益得到最大保障。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
