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一、案件梳理
（一）人物关系
原告为赵悦宁、赵悦安。被告为何岳峰、何嵩涛。赵悦宁系卖方孙慧敏之女，何岳峰、何嵩涛系买方何国文之子。孙慧敏与已故的赵宇翰系夫妻，育有赵悦宁、赵悦安等子女。赵宇翰于2001年11月29日因交通事故离世。何国文与已故的吴彩霞系夫妻，育有何岳峰等子女。原被告均为通州区甲镇乙村农民。
（二）房产背景
涉案院落即一号院，位于通州区甲镇乙村，集体土地建设用地使用证登记土地使用者为赵宇翰，四至明确，用地面积315.5平方米，建筑占地69.6平方米。2003年6月8日，孙慧敏（卖方）与何国文（买方）签订《买房契约》，约定孙慧敏将自建四间砖房及院内部分附属设施以一万元价格卖给何国文，协议有双方及中人、见证人等签字摁印。
（三）案件进程
2022年，赵悦宁以法定继承纠纷起诉至法院，法院调解确认一号院正房四间由赵悦宁继承所有。2023年，何岳峰、何嵩涛提起第三人撤销之诉，法院判决撤销上述调解。赵悦宁、赵悦安随后起诉，请求确认孙慧敏与何国文签订的《买房契约》无效，并要求被告承担诉讼费。其称孙慧敏在其他继承人不知情下私自卖房，且房屋登记在赵宇翰名下，何国文方未推进变更登记，而房屋已由法院调解确认归赵悦宁所有。被告何岳峰、何嵩涛不同意原告诉求。法院审理查明各方家庭关系、房屋买卖及继承等相关事实。
二、争议焦点
（一）原告诉求
1. 判令卖方孙慧敏与买方何国文签订的《买房契约》无效。
2. 诉讼费由被告承担。
（二）被告诉求
何岳峰、何嵩涛：不同意原告的诉讼请求。
（三）焦点总结
1. 孙慧敏与何国文签订的《买房契约》是否因孙慧敏无权处分、恶意串通损害第三人利益等原因而无效。
2. 何国文作为买方主体是否适格，契约是否符合当时法律规定的有效要件。
三、裁判结果
驳回原告赵悦宁、赵悦安的全部诉讼请求。
四、案件分析
（一）法律依据
依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，本案适用民法典施行前的法律、司法解释。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定依法成立的合同，自成立时生效；第五十二条规定了合同无效的情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条明确当事人对自己主张应提供证据，否则承担不利后果。
（二）证据与事实关联
1. 合同主体适格性：孙慧敏与何国文均为甲镇乙村集体经济组织成员，何国文有权受让本村宅基地及附属设施，主体适格。
2. 合同意思表示及效力：《买房契约》是双方平等订立，为真实意思表示，且不存在法律规定的无效情形。孙慧敏虽对房屋无完全处分权，但签订契约属债权行为，不影响契约效力。
3. 恶意串通主张：原告主张孙慧敏与何国文恶意串通损害第三人利益，但未能提供充分证据证明，无法认定该主张成立。
五、胜诉办案心得
（一）应对原告质疑
1. 合同无效质疑应对：面对原告以无权处分、恶意串通为由主张合同无效，依据法律规定及证据事实，阐述合同主体适格、意思表示真实且无无效情形，反驳原告主张。强调无权处分不影响合同效力，以及原告证据不足无法证明恶意串通。
2. 房屋权益质疑应对：针对原告对房屋权益的主张，结合房屋买卖实际履行情况，如何国文方对房屋的管理使用（何岳峰加固正房、新建东厢房并出租），说明被告对房屋权益的合理占有及维护。
（二）争取有利判决
1. 配合法院审理：积极配合法院调查取证，如实陈述房屋买卖、家庭情况等事实，提供必要辅助证据（如房屋管理维护支出凭证、与原告沟通房屋事宜记录等），展现良好诉讼态度，助力法官全面了解案件，做出公正判决。例如提供房屋管理维护支出凭证，可用于证明被告对房屋的实际投入及权益主张。
