(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件详情
（一）原告起诉内容
当事人周贵、吴芝、周甄向本院提出如下诉讼请求：
1. 请求依法分割原被告拆迁安置的三套房产，分别位于北京市昌平区 M 镇 N 室、北京市昌平区 M 镇 P 室、北京市昌平区 M 镇 Q 室。
2. 请求判令被告承担本案的诉讼费。
原告陈述的事实和理由如下：周贵是被告周强与孙华之子，周贵与吴芝是夫妻，二人仅育有一子周甄。原被告都是昌平区 M 镇 R 村村民。2001 年，原被告共同建造、居住的 R 村 S 号、T 号宅院及房屋拆迁，共获得拆迁补偿款和拆迁补助费 668744 元。依据 R 村安置政策，每人安置 60 平方米，周甄是独生子女，可多享受 20 平方米待遇。
根据拆迁安置政策，原被告利用拆迁款购置了本案涉及的三套安置房，总面积 300 多平米。安置房交付后，原告三人仅使用一套 85 平方米的房产，其余房产一直由父母支配使用。如今，周甄已到结婚年龄却无房居住，为明确房产权属，特依法提起诉讼。
（二）被告答辩内容
1. 被告周强、孙华共同辩称：拆迁款共 67 万元，买房花费 398424 元，还剩下 27 万元，给了原告 20 万元，我们俩留了 7 万元。涉案院落的房屋是我们盖的，原告没出过钱，也没给过生活费。三套房屋都是周贵办理的手续，但北京市昌平区 M 镇 P 室是给周芳的，北京市昌平 M 镇 Q 室是我俩先住着，北京市昌平 M 镇 N 室是周贵的，等我们百年之后也是给周贵。我们孙子身体不太好，我们肯定会考虑儿子的利益。
2. 被告周芳辩称：我尊重父母的意见。拆迁的宅基地上房屋没有原告的份。我现在居住的 P 号房屋，其中下层 82 平方米是父母出资买的，上层是我自己出资买的，不占安置平米数，只要花钱就能买，现在已经出租，一部分租金也给了原告。房屋不是结婚的必要条件，孩子结婚不是必须要房子。关于原告主张的三套房产，家庭成员已经有了内部约定，现在原告要求重新分割，没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。
（三）法院查明情况
1. 周强与孙华是夫妻关系，二人育有周贵、周芳两名子女。周贵与吴芝是夫妻关系，二人于 1997 年 7 月 11 日生育一子周甄。
2. 双方争议的院落位于北京市昌平区 M 镇 R 村 S 号、T 号。庭审中，原被告双方均表示 S 号、T 号系一处宅基地，但分了两户。1993 年，涉案院落颁发了集体土地建设用地使用证，登记的土地使用者为周强，用地面积 299 平方米，建筑占地 178.9 平方米。
3. 庭审中，周强、孙华、周芳主张涉案院落是周强的祖宅，原有北房 3 间，周强与孙华在 1984 年翻建北房 5 间，1985 年新建西房 3 间，1987 年新建东房 3 间，2001 年新建南房 3 间，2002 年在北房又接了 5 间房屋，拆迁时共计 19 间房屋，只有周贵在建设东房、西房、南房以及新接的北房时出了力，但没有出资行为。
4. 周贵、吴芝、周甄对房屋的建设情况认可，但主张建设东房、西房、南房以及新接的北房时周贵均有出资出力，所有北房贴的墙砖都是周贵和吴芝出资购买。
5. 经查，周贵、吴芝、周甄原系 S 号院的农业户口，后于 2005 年 7 月 17 日迁入 M 镇 N 室。周强原系 T 号院的非农业户口，孙华原系 T 号院的农业户口，后二人将户口迁入 M 镇 Q 室；周芳系东城区 U 胡同的非农业户口。拆迁前周强、孙华、周贵、吴芝、周甄五人一直居住在涉案院落中。
6. 另查一：2002 年，M 镇 R 村实施旧村改造。2002 年 8 月 16 日，R 村委会发布《致全体村民的一封信》，其中：
- 第三条新住宅楼户型、格局、构造记载，有二室一厅一卫，82.2 平米 +（复式层 119.52 平米）；三室一厅二卫，119.5 平米 +（复式层 156.5 平米）；三室二厅二卫，139 平米 +（复式层 191）平米；顶层有复式层。
- 第四条新村楼房售价，一层 1100 元/平米，二层 1200 元/平米，三层 1300 元/平米，四层 1250 元/平米，复式层为 1000 元/平米（不在购楼面积里）。
- 第五条村民购房，下列人员有购房资格，每人享有 60 平米住房面积：“在 R 村有正式户口和房产的本村村民”，户口在外的学生（本村子女户口必须由村里直接转入学校的）……8.登记楼房时夫妻之间合并登记，父母和儿女之间合并登记。对平米不足的直系亲属之间，可以相互调节平米数，邻里之间不能调节，调节双方到村委会登记。
- 第六条，经村委会决定：1.独生子女和大龄未婚的独生子女，多享受 20 平米的购房面积，以独生子女证为准，以本村户口为准，价格按楼层计算……
7. 2002 年 11 月 28 日，周强（乙方）与 R 村委会（甲方）签订《房屋预售合同》，约定乙方自愿购买甲方 R 村的房屋，建筑面积为 306.48 平方米，预售房屋价款合计 398424 元。
8. 2002 年 12 月 2 日，周贵（被拆迁人、乙方）与 J 公司（拆迁人、甲方）签订《拆迁补偿协议书》，约定拆迁院落为 S 号、T 号，乙方在拆迁范围内有正式房屋 19 间，建筑面积 251.74 平方米，用地面积 299 平方米。乙方现有注册并具有长期住房人口 5 人，即周贵、孙华、吴芝、周甄、周强。
被拆迁房屋所在地区基准地价为 930 元/建筑平方米，基准房价为 500 元/建筑平方米。乙方房屋的区位价补偿款共计 404002.42 元，房屋重置成新价补偿共计 138758 元，附属物 53208 元，以上拆迁补偿款合计 595968 元。
关于拆迁补助费：1.搬家补助费 15 元/建筑平方米，计 3776 元。2.提前搬家奖励费 7000 元，2 户计 14000 元。3.协议拆迁补助费 10000 元，2 户计 20000 元。4.周转费每人 7000 元/年，5 人共 35000 元。合计拆迁补助费 72776 元。
乙方在双方签订本协议之日起 15 日内（12 月 17 日），腾空房屋将钥匙交予甲方，甲方将拆迁补偿款、拆迁补助费合计 668744 元，扣除乙方购买回迁用房款 398424 元，余款 270320 元，向被拆迁人开具领款凭证，由被拆迁人自行到指定的银行领取。
后周强领取了拆迁补偿款、拆迁补助费共计 270320 元。庭审中，原被告双方均认可周强、孙华给了三原告拆迁补偿、补助款 20 万元，周强、孙华留了 70320 元。
9. 2004 年 12 月 28 日，周强（乙方）与 R 村委会（甲方）签订《补交房屋款协议》，约定乙方原登记房屋面积为 306.48 平方米，每平方米为 1300 元，共计房屋款为 398424 元，现乙方实际房屋面积为 353.93 平方米，超出原登记房屋面积 47.45 平方米，共欠甲方房屋款 24880.5 元。后周芳于 2005 年 1 月 3 日支付购房款 24880.5 元。
10. 另查二：涉案院落因拆迁获得三套房屋并于 2004 年年底交付，分别为北京市昌平区 M 镇 N 室（登记人为周贵，面积 85.45 平方米，现由周贵、吴芝、周甄居住使用）、Q 室（登记人为周贵，面积 139.88 平方米，现由周强、孙华居住使用）、P 室（系复式层，登记人为周贵、周芳，一层面积 81.87 平方米，复式层为 46.73 平方米，现由周芳出租）。
11. 庭审中，原被告均认可周强、孙华、周贵、吴芝、周甄每人享有 60 平方米的住房面积，因周甄系独生子女，故多享受 20 平方米的购房面积，五个人可以认购的面积为 320 平方米，但因没有正好能满足平米数的房屋，所以实际仅认购了 307.2 平方米，相应的购房款已经在拆迁补偿协议中予以扣除，P 室复式层 46.73 平方米的购房款系周芳单独出资购买，不包含在拆迁可认购的面积中。
12. 另查三：经询问，原被告各方均表示对于拆迁补偿款、拆迁补助费的分割及已经扣除的购房款均无争议，本案的争议点仅为涉案三套房屋的分割问题。
13. 周强、孙华表示 2002 年拆迁款数额确定后准备给周芳 10 万元，不再给周芳房屋，周贵夫妻不同意后，就准备给周芳一套房屋，不管三原告是否同意，最终就是将 P 室赠与给周芳了，并向法庭提交了周贵手写的材料和 2021 年 8 月 10 日补签的《赠与协议书》。
其中，周贵手写材料的内容为“P 室归周芳所有同意”，落款为“周贵，2013 年 4 月 8 日”；2021 年 8 月 10 日《赠与协议书》的内容为：“经双方同意，我们自愿将我们出资购买的北京市昌平区 M 镇 P 室的一套楼房赠与我们的女儿周芳。赠与人为周强、孙华，受赠人为周芳。”
周贵对手写材料的真实性认可，但表示当时因母亲病重刚出院，周芳找父母吵闹要求确定把父母的房屋给她，母亲又患有抑郁症，无奈之下才写的纸条，当时就没想将房屋给周芳，纸条内容不是其真实意思表示。三原告均表示吴芝和周甄对于周贵写纸条的事情不知情，直到开庭才知晓。
庭审中，周强、孙华、周芳、周贵均表示周贵写纸条时仅有周贵、周强、孙华在场。对于周强、孙华的赠与行为及《赠与协议书》，三原告均不认可，称涉案三套房屋系周强、孙华、周贵、吴芝和周甄五人的共同财产，由五人共同享有使用，房屋尚未分割，在没有经过五人共同同意的情况下，不能将房屋任意分配，亦不能将房屋赠与周芳。
14. 另查四：庭审中，原被告各方就涉案三套房屋的市场价值达成一致，即昌平区 M 镇 N 室的房屋市场价值为 171 万元，Q 室的房屋市场价值为 277 万元，P 室的房屋一层为 163 万元，复式层为 93 万元。
15. 另查五：本院依法对周芳的爱人杨立进行了询问，杨立表示不参加诉讼，P 室复式层系周芳和杨立共同出资购买，如果法院判决复式层的权属，同意将该复式层判给周芳，无需写其名字；关于 P 室的一层部分，系周强、孙华赠与周芳的，没有杨立的份额。经询问，周贵、吴芝、周甄表示不要求法院对其各自享有的拆迁利益进行分割。
（四）裁判结果
1. 位于昌平区 M 镇 P 室一层部分由周强、孙华居住使用，复式层由周芳居住使用；
2. 位于昌平区 M 镇 N 室、昌平区 M 镇 Q 室由周贵、吴芝、周甄居住使用；
3. 周贵、吴芝、周甄于本判决生效之日起十日内给付周强、孙华房屋折价款 666600 元；
4. 驳回周贵、吴芝、周甄的其他诉讼请求。
二、案件分析
（一）赠与行为的有效性分析
在本案中，争议焦点之一是周强、孙华赠与周芳 P 室一层部分是否有效。虽然原被告各方已经在案涉三套房屋中居住使用，但对于房屋的分割问题一直存在争议。在这种情况下，三套房屋作为家庭共有财产尚未明确分割，周强、孙华便将 P 室一层部分赠与周芳。
对于他们的口头赠与行为，二人并未提供充分证据证明吴芝、周甄知晓此事。而对于书面的《赠与协议书》，三原告也并不知情。因此，从现有证据来看，不足以证明吴芝、周甄对周强、孙华的赠与行为予以追认。基于此，周强、孙华对于 P 室一层部分的处分为无权处分，这种行为损害了吴芝、周甄的合法权益，所以该赠与行为应认定为无效。不过，对于 P 室的复式层，原被告各方都认可系周芳购买，所以该复式层应由周芳居住使用。
（二）房屋分割的合理性考量
另一个争议焦点是涉案三套房屋应如何分割。根据拆迁政策，享有购买回迁房资格的是周强、孙华、周贵、吴芝、周甄五人。在这种情况下，法院认为因拆迁给予各购房人的认购面积归各购房人享有较为合适。
由于涉案三套房屋尚未办理房屋所有权登记，而且周强、孙华、周贵、吴芝、周甄实际选取的房屋面积未占用全部可认购面积数值，所以法院在分割涉案三套房屋时，综合考虑了各购房人的应认购面积占比、房屋实际居住使用情况等因素。最终确定位于昌平区 M 镇 P 室一层部分由周强、孙华居住使用；位于昌平区 M 镇 N 室、昌平区 M 镇 Q 室由周贵、吴芝、周甄居住使用。同时，周贵、吴芝、周甄需给付周强、孙华相应的房屋折价款。关于房屋折价款的数额，法院综合考虑了诉争房屋的基本情况、各方当事人对于房屋市场价的意见等因素，酌情确定为 666600 元。
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