(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景与原告诉求
许俊文向法院提起诉讼，提出以下诉讼请求：
1. 判令陈宇刚继续履行许俊文与陈宇刚母亲孙秀霞于2013年3月12日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充条款，由陈宇刚协助许俊文将位于北京市大兴区A室房屋过户至许俊文名下。
2. 判令陈宇刚向许俊文支付延迟履行违约金。
许俊文陈述的事实如下：2013年3月12日，许俊文与陈宇刚母亲孙秀霞签订《北京市存量房屋买卖合同》及相关附属协议，孙秀霞将A室房屋出卖给许俊文，成交价格为165万元。合同签订后，许俊文按合同约定向陈宇刚支付了购房款共计135万元，剩余30万元约定于办理房屋过户登记手续当日支付。
根据合同约定，陈宇刚在许俊文支付购房款后，于2013年6月5日向许俊文交付了房屋。许俊文于同年9月完成装修，并一直居住至今达8年。由于涉案房屋是拆迁安置的回迁房，签订合同时房屋虽已建成，但尚未颁发房产证。在等待房产证颁发期间，因孙秀霞身体欠佳，为保障其去世后房屋能顺利过户至许俊文名下，双方决定将被安置人变更为陈宇刚，后续合同约定事宜由陈宇刚办理履行。
2014年9月16日，陈宇刚从许俊文处取走签署合同时孙秀霞交付给许俊文的《定向安置房买卖合同》，用于将安置人从孙秀霞变更为陈宇刚。然而，陈宇刚取走合同后一直未归还。之后，陈宇刚告知许俊文孙秀霞于2014年11月去世，待陈宇刚取得房权证后配合许俊文办理所有权移转登记。2021年8月，许俊文听闻房屋房产证已下发，便与陈宇刚沟通过户登记事宜，但陈宇刚要求许俊文再支付100万元，否则将把房屋卖给他人，至今拒绝为许俊文办理房屋过户登记。
合同第七条约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起房产证下发15个工作日内，双方共同向权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同第九条第一款约定：买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满至次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。许俊文认为，陈宇刚的行为严重损害了自己的合法权益，故依据相关法律规定提起诉讼。
二、被告辩称
陈宇刚辩称，不同意许俊文的全部诉讼请求，称本案与自己无关。其理由是许俊文的房屋买卖合同是与自己母亲签订的，且只支付了135万，还欠30万未付，现在母亲孙秀霞已经去世，许俊文与自己并无关系。
三、法院查明情况
2013年3月12日，孙秀霞（出卖人）与许俊文（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋为A室，房屋成交总价为165万元。买受人在签订本合同时支付定金2万元，2013年3月20日支付购房款33万元，2013年6月1日支付购房款100万元，过户当天支付购房款30万元。出卖人应当在2013年6月1日将房屋交付给买受人。双方同意自本合同签订之日起房产证下发15个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，双方签订了补充条款，对于过户时间，双方约定出卖人保证在该房屋产权证下发日三日内通知买受人及居间方，双方在居间方指定时间办理房屋产权转移登记手续。
合同签订当天，许俊文给付孙秀霞定金2万元。2013年3月20日，许俊文给付孙秀霞购房款33万元。2013年6月1日，许俊文给付孙秀霞购房款100万元，孙秀霞、陈宇刚出具了房款收条，收条载明：“于2013年6月5日交房，定向安置房买卖合同已交客户方保管”。2014年9月16日，陈宇刚出具收条，载明：“今取走《定向安置房买卖合同》，用于变更安置人，由孙秀霞变更为陈宇刚。后续按合同完成过户事宜”。2014年11月18日，孙秀霞死亡。2021年2月，A室房屋登记至陈宇刚名下。
庭审中，许俊文陈述于2021年8、9月左右得知房本办理完成，于2021年10月7日与陈宇刚商谈过户事宜，陈宇刚要求支付100万元，双方协商无果。许俊文提交了2021年10月16日的通话录音作为证据，陈宇刚认可通话录音的真实性，但认为当时只是闲聊。此外，经查明，许俊文属于本市户籍居民家庭，家庭人口数为4人，其家庭名下拥有住房1套，具有购房资格。
四、裁判结果
1. 陈宇刚继续履行许俊文与孙秀霞于2013年签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充条款，于本判决生效后十日内协助许俊文办理位于北京经济技术开发区A室房屋的不动产权转移登记手续，将该房屋转移登记至许俊文名下。
2. 陈宇刚于本判决生效后十日内给付许俊文违约金。
3. 许俊文于北京经济技术开发区A室房屋转移登记至其名下当日给付陈宇刚购房款300000元。
案件分析
从律师角度来看，本案涉及合同的效力、合同主体的变更以及违约责任等关键法律问题。
首先，关于合同的效力。许俊文与孙秀霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充条款是双方真实意思表示，不存在法定无效情形，因此合法有效。这意味着双方当事人都应当按照约定全面履行各自的义务。
其次，对于合同主体的变更问题。从本案事实来看，孙秀霞作为案涉房屋的被安置人和出售人，在其在世时，陈宇刚取走房屋的回迁安置合同用于变更被安置人，并出具收条承诺完成后续房屋过户事宜，之后房屋也已登记至陈宇刚名下。这些行为表明，许俊文、孙秀霞、陈宇刚三人已达成一致，为便于合同义务的履行，将房屋买卖合同的出卖人变更为陈宇刚。因此，陈宇刚应当按照《北京市存量房屋买卖合同》及补充条款的约定履行合同义务。
最后，在违约责任方面。根据合同约定，房产证下发15个工作日内，双方应共同办理房屋权属转移登记手续，补充条款对过户时间还有进一步规定。现房产证已下发，居间方也于2021年10月16日向陈宇刚提出了过户要求，并且许俊文具有购房资格，合同继续履行不存在障碍。陈宇刚未按约定履行过户义务，应当承担违约责任。然而，许俊文未举证证明其实际损失，鉴于此，法院认为其主张的违约金计算标准过高，酌情调整为日万分之一，且计算基数为实际支付的房款135万元。关于违约金起算时间，因无法确定房产证的下发日期，法院根据居间方提出过户要求的事实，酌情确定从2021年11月1日开始计算。由于支持了继续履行合同的诉讼请求，许俊文也应给付陈宇刚未付房款30万元。
办案心得
1. 紧扣合同条款，确立合同效力基础
在处理这类案件时，合同是核心。必须仔细审查合同的每一个条款，包括房屋信息、价格、付款方式、履行期限、违约责任等内容，确定合同的效力。在本案中，通过深入分析许俊文与孙秀霞签订的合同条款，明确合同合法有效，为整个案件的胜诉奠定了坚实的基础。这要求律师在接手案件初期，对合同进行全面细致的解读，从法律专业角度判断合同的性质、效力以及可能存在的问题，为后续的诉讼策略制定提供依据。
2. 关注交易过程细节，证明合同主体变更的合理性
在复杂的房屋交易中，合同主体变更往往是案件的关键争议点之一。需要关注交易过程中的每一个细节，如本案中陈宇刚取走《定向安置房买卖合同》、出具收条等行为，以及各方在交易过程中的沟通和协商内容，通过这些细节来证明合同主体变更的合理性和各方的真实意思表示。在庭审中，详细呈现这些细节和证据，能够使法官清晰地理解案件事实，增强我们主张的可信度。
3. 合理运用证据，准确评估违约责任
违约责任的认定和主张需要充分合理地运用证据。在本案中，虽然合同对违约金有明确约定，但由于原告未能证明实际损失，需要根据证据情况和法律规定对违约金进行合理调整。律师要善于收集和分析与损失相关的证据，如因延迟过户可能导致的市场差价、额外支出等，同时结合法律对违约金过高或过低的调整规则，准确评估违约责任，为当事人争取合理的赔偿。在与对方就违约金问题进行辩论时，依据充分的证据和准确的法律理解，使法官接受我们提出的违约金计算方式。
4. 充分准备庭审，应对对方抗辩策略
庭审过程中，对方可能提出各种抗辩理由，需要充分准备应对。在本案中，陈宇刚提出与自己无关、只是闲聊等抗辩观点。我们需要提前分析这些可能的抗辩，准备好反驳的证据和理由。例如，通过对通话录音内容的深入分析、对整个交易过程证据链的梳理，在庭审中有力地回应对方的抗辩，确保我们的诉讼请求得到支持，维护当事人的合法权益。同时，在庭审中要保持清晰的逻辑和良好的表达，使法官能够更好地理解我们的观点和证据，增加胜诉的机会。
