(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景与当事人诉求
（一）当事人及诉求
1. 陆某鑫向一审法院起诉请求：
判决陆某杰、陆某远、陆某康协助配合陆某鑫将北京市丰台区一号房屋所有权转移登记至陆某鑫名下。
诉讼费用由陆某杰、陆某远、陆某康共同承担。
2. 陆某鑫上诉请求：
撤销一审判决，依法改判支持陆某鑫的一审诉讼请求。
一、二审诉讼费用由陆某杰、陆某远、陆某康承担。
（二）事实与理由
1. 陆某鑫主张与陆某德存在借名买房关系，形成了合意，一审判决认定有误。
2. 案涉房屋购房款由陆某鑫全部支付且房屋权益为其实际享有，一审认定陆某鑫未支付房屋转让费错误。
购房款均由陆某鑫支付。
虽使用陆某德工龄折算，但不应否认借名买房关系，房屋权益自 1986 年起由陆某鑫实际享有，被上诉人无异议。
3. 陆某鑫提交的证据形成完整证据链，能高度证明借名买房事实及自己是实际购房人和房屋所有人，一审判决错误。
4. 陆某鑫作为实际购房人有权要求陆某杰、陆某远、陆某康办理房屋产权转移登记手续，且房屋具备转移登记条件，陆某鑫符合北京市购房登记资格。
5. 工龄折扣不影响借名买房合意及关系成立，陆某德及陆某杰、陆某远、陆某康知情且无异议。
二、被告辩称
（一）陆某杰、陆某远辩称
同意一审判决，不同意陆某鑫的上诉请求和理由。S 号房屋是父亲陆某德作为单位职工享受的福利分房，从承租到产权证明及证件都是陆某德的名字，应属于遗产。父亲生前有口头遗嘱，对名下财产平均分配给四人。
（二）陆某康辩称
同意陆某鑫的上诉请求和理由。
1. 一审未审理认定其与陆某杰通话录音内容，该录音能证明父母生前安排陆某鑫出钱买房的事实，姐弟四人对此无异议，且能证明陆某鑫两次购房款均独立支付。
2. 父母与陆某鑫及姐弟达成合意，陆某鑫出钱买房后房屋归其所有。
3. 父亲 1984 年分的房子是合租房，陆某鑫向吴某英购买案涉房屋一半，按市价购买，使父亲有购房资格。
三、法院查明
陆某德与张某芳于 1970 年登记结婚，育有陆某杰、陆某远、陆某鑫、陆某康。张某芳于 2011 年 6 月 29 日死亡，其父母先于其死亡。陆某德于 2017 年 12 月 19 日死亡，其父母也先于其死亡。张某芳、陆某德生前均未留遗嘱。
一号房屋原系单位公有住宅，租与刘某敏和陆某德共同居住使用。2001 年 4 月 8 日，经单位批准，陆某德和刘某敏签订协议书，刘某敏将房屋一半转让给陆某德，陆某德付 45000 元补偿，刘某敏 10 天内搬出。
2007 年 6 月 20 日，单位与陆某德签订职工购买住宅楼房合同，陆某德以 44217 元购买一号房屋，享受工龄折扣、成新折扣、教师优惠等。双方认可购房时享受了陆某德工龄折扣。陆某鑫、陆某康主张工龄折扣已由父母赠与陆某鑫。
2008 年 2 月 22 日，一号房屋登记至陆某德名下。
庭审中，陆某鑫主张 2001 年房屋转让费和 2007 年购房款均由其出资，提交居住证明、各类费用收款凭证及业务单据等佐证。陆某杰、陆某远认可证据真实性但不认可证明目的，称陆某鑫居住日常缴费正常，不能证明其购房。陆某康对证据真实性和证明目的均予认可。此外，陆某鑫为证明支付购房款能力及陆某杰认可其出资购房，提交营业执照、其妻存折、陆某德日记、张某芳名下房产证、微信聊天记录及陆某康提交通话录音予以佐证。
四、法院认为
不动产所有权以物权登记为准。当事人约定一方以他人名义购买房屋并登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，可依据合同约定要求登记人或登记人继承人办理房屋所有权转移登记。当事人对自己的主张有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，陆某鑫主张借用陆某德名义出资购买一号房屋，双方未签订书面借名协议。认定陆某鑫与陆某德之间是否存在真实的借名购房合同关系，从以下两方面审查：一是双方是否存在借名合意，二是房款是否为陆某鑫支付且房屋权益是否为陆某鑫实际享有。
陆某鑫提交的证据仅能证明其长期在一号房屋居住、生活，实际享有房屋权益。其主张借名买房仅有证人证言和陆某康的认可，无其他直接证据佐证。虽陆某鑫之妻 2001 年有大额取款行为，但不能证明款项用于支付房屋转让费。且即便房屋转让费、购房款由陆某鑫支付，考虑购房款折算陆某德工龄折扣的事实，无法确认双方存在“借名”合意，陆某鑫、陆某康又主张工龄折扣系陆某德赠与陆某鑫。因此，法院对陆某鑫要求其他当事人协助办理房屋所有权变更登记手续的诉讼请求不予支持。
五、房产律师点评
陆某鑫称借用父亲陆某德名义购买案涉一号房屋，购房款全部由其支付，与陆某德成立事实上的借名买房合同关系，陆某杰、陆某远、陆某康应协助办理所有权变更登记手续。
因陆某德已去世，判断陆某鑫与陆某德之间是否成立借名买房合同关系，需综合考虑双方是否存在借名买房合意、房屋款项支付、房屋占有使用收益情况及双方身份关系等因素。
首先，双方未就借名买房签署书面协议，陆某鑫称陆某德召开家庭会议告知房屋系其购买归其所有，仅陆某康认可，陆某杰、陆某远不认可。
其次，陆某鑫虽主张转让费、购房款由其支付，但仅有陆某康认可和邻居证人证言等间接证据，其妻大额取款不能直接证明支付房屋转让费。即便认定购房款由陆某鑫支付，也不能据此认定双方达成借名买房合意。陆某鑫的居住证明、日常生活票据等仅能证明其长期居住案涉房屋，不能推断出借名买房关系。
最后，案涉一号房屋系单位公房，购买时享受了陆某德工龄折扣优惠。综合以上事实，陆某鑫、陆某康提交的证据虽能证明购房款由陆某鑫支付，但仅有支付行为，无借名买房合意，无法认定双方成立借名买房关系，陆某鑫要求其他当事人协助办理房屋所有权变更登记手续缺乏充分依据，法院不予支持。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
