(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
秦某杰因购买赵某鑫名下房屋后被法院判决合同无效，遂向法院提起诉讼，要求赵某鑫、林某悦返还购房款及利息损失，要求赵某鑫、林某悦、中介公司共同赔偿损失并返还中介费。
二、原告诉求
秦某杰向法院提出诉讼请求：
1.判决被告赵某鑫、林某悦返还原告购房款229万元及相应利息损失；
2.判决被告赵某鑫、林某悦、中介公司共同赔偿原告损失255.8万元，并支付相应的迟延履行利息（自生效法律文书确定的履行期间届满之日起计算）；
3.判决被告中介公司返还中介费59540元及利息损失。
（一）事实依据
1.购房及合同无效情况
2013年3月2日，秦某杰通过中介公司购买赵某鑫名下的北京市昌平区一号房屋，并办理了不动产登记。后因该房屋系赵某鑫无权处分的房屋，被赵某鑫的前妻林某悦起诉请求判决房屋买卖合同无效。2018年7月4日，北京市海淀区人民法院作出判决书，确认上述买卖合同无效，责令秦某杰退还房屋，后经北京市第一中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。秦某杰认为自己的利益受到侵害，遂提起本次诉讼。
2.合同约定及过错情况
在秦某杰与赵某鑫签订的合同中，赵某鑫作出了对房屋产权无纠纷的保证。秦某杰认为中介公司在明知的情况下，协助被告伪造诉讼文书，自己败诉是三被告严重的过错行为造成的，最终导致自己无家可归，且现房价已经增长一倍，故要求三被告共同承担购房损失，并返还购房款和费用。
三、被告辩称
1.赵某鑫辩称：
关于第1项诉讼请求，同意由赵某鑫和林某悦共同返还秦某杰229万元购房款，但不同意支付相应利息损失。理由是售房款应作为共同债务，共同返还；且自涉案房屋买卖合同无效判决生效后，秦某杰既没有按判决的要求腾出房屋，也没有配合办理过户手续，涉案房屋一直在秦某杰名下，被秦某杰占有使用。
关于第2项诉讼请求，本案诉争合同被认定无效，并非赵某鑫的过错导致，赵某鑫不承担缔约过失责任，对于秦某杰的损失，赵某鑫没有赔偿义务。理由包括秦某杰当时不具备在京购房资质，是非善意第三方，为解决购房资质问题主动联系中介并支付好处费让其帮助伪造假的司法文书；房产的交易和过户是赵某鑫和秦某杰共同委托中介办理，中介用伪造的法院调解书办理过户手续，秦某杰和中介隐瞒真实信息骗取信任；赵某鑫在生命垂危、被林某悦遗弃且找不到林某悦的情况下不得已出售房屋不存在过错；赵某鑫对法院调解书及以调解书方式过户完全不知情；该房产是以市场价成交，赵某鑫没有从中谋取任何额外利益。
2.林某悦辩称：不同意原告诉讼请求。涉案房屋经生效判决认定合同无效，均与林某悦无关，不承担夫妻共同债务。秦某杰、赵某鑫和中介公司存在串通，存在过错，造成合同无效，不应当由林某悦承担。对原审判决没有意见。
3.中介公司辩称：原告主张损失不成立。原告在明知没有购房资格的情况下以违法的方式骗取资格，所购房屋应被认定无效。出卖人具有重大过错，涉案房屋为夫妻共同财产，在明知原告在没有购房资格情况下，提供虚假配偶同意证明，对该过错应承担主要责任。房屋买卖合同交易是秦某杰和赵某鑫的买卖主体，该合同的履行最大受益方也是秦某杰和赵某鑫，对于买卖合同被认定无效，考虑合同收益情况认定损失，涉案房屋在一审就18年市场价值进行评估，我方认为评估时间不应为10月份，已签约时房屋成交价格为准。2013年4月，原告强占房屋，明知存在其它共有权人，对此之后扩大的损失，秦某杰承担。公安机关对赵某鑫询问，是2013年8月13日，此时秦某杰应知涉案房屋的取得不合法。综上，中介公司认为原告所主张的损失不成立，2018年10月的评估价值不成立。
四、法院查明
1.赵某鑫与林某悦的婚姻关系及房屋情况
赵某鑫与林某悦原系夫妻关系，双方于1999年2月3日登记结婚。婚后双方购买位于北京市昌平区一号的房屋（以下简称一号房屋），并登记于赵某鑫名下。房屋性质为经济适用住房。赵某鑫与林某悦于2012年发生矛盾，开始分居生活。
2.房屋买卖合同及居间合同签订情况
2013年3月2日，经中介公司居间介绍，赵某鑫与秦某杰签订北京市存量房屋买卖合同，约定赵某鑫将一号房屋出售给秦某杰，成交价格为229万元。该合同第五条约定了出卖人的责任。同日，赵某鑫、秦某杰与中介公司签订居间服务合同和房屋交易保障服务合同。
3.购房资格及承诺情况
签约时，秦某杰不具备在京购房资格。2013年3月2日，秦某杰签署购房承诺书，承诺遵守限购政策规定，承担相应法律责任。
4.赵某鑫的声明及补充协议情况
2013年3月2日，赵某鑫向中介公司提供声明，保证对房屋享有完整处分权。秦某杰向法庭提交补充协议一份，但中介公司对该协议的真实性不予认可；赵某鑫、秦某杰认可该协议的真实性，但对于签订此补充协议的目的，双方均未能作出合理解释。
5.房屋过户情况及涉嫌伪造调解书
上述合同签订后，秦某杰向赵某鑫支付购房款229万元，赵某鑫将一号房屋交付给秦某杰。2013年3月6日，秦某杰向中介公司支付中介费59540元。2013年3月11日，一号房屋转移登记至秦某杰名下。经查房屋登记档案材料，其中转移类型为法院判决、仲裁机关裁决房屋转移，且有涉嫌伪造的民事调解书。后林某悦向法院申请撤销民事调解书，案件移送公安局立案侦查，现尚在刑事侦查过程中。
6.相关诉讼情况
秦某杰于2013年8月13日在接受公安机关讯问时称，中介公司表示可以变通手续买房，要走法院手续，其向中介公司支付了办理其他变通手续的费用。赵某鑫于2013年8月20日在接受公安机关讯问时称，其在找不到配偶林某悦的情况下单方处置房屋，在中介公司打印的配偶同意出售证明上代替林某悦签了字，不知道假调解书是怎么来的。
2015年，林某悦向北京市朝阳区人民法院提起离婚诉讼，法院判决林某悦与赵某鑫离婚。对于一号房屋，该判决认为可待刑事案件终结后再行处理。后赵某鑫不服该判决，提起上诉，北京市第三中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
2017年7月31日，林某悦向北京市海淀区人民法院提起诉讼，法院判决确认赵某鑫与秦某杰于2013年3月2日签订的北京市存量房屋买卖合同无效，秦某杰于判决生效后30日内将一号房屋腾空交还林某悦及赵某鑫，并驳回林某悦的其他诉讼请求。后秦某杰不服该判决，提起上诉。二审判决驳回上诉，维持原判。
7.房屋现状及价值评估
现一号房屋仍登记于秦某杰名下，并由秦某杰占有使用。房屋总价为484.8万元。中介公司认为秦某杰于2013年房屋过户后强行收房时，林某悦已向秦某杰表明对于赵某鑫卖房不知情，当时秦某杰应当知道其购房存在重大问题，但其未采取相应措施导致损失扩大，故此后因房价上涨产生的损失，应由秦某杰自行承担或由赵某鑫根据其过错承担相应责任。
五、裁判结果
1.赵某鑫于本判决生效后10日内返还秦某杰购房款2290000元；
2.中介公司于本判决生效后10日内返还秦某杰中介费59540元；
3.驳回秦某杰的其他诉讼请求。
六、律师分析
（一）合同无效后的财产返还责任
法律规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，秦某杰与赵某鑫签订的房屋买卖合同已被法院生效判决确认为无效。赵某鑫因该合同取得的购房款229万元，应当予以返还。但在秦某杰尚未实际返还房屋前，其主张由赵某鑫支付资金占用的利息，法院不予支持。
（二）居间合同中的中介公司责任
居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，中介公司在明知秦某杰无在京购房资格的情况下，仍促成房屋买卖合同的签订，并提供法院裁判文书过户方式以规避住房限购政策，且未对赵某鑫提交的配偶同意出售证明进行严格审查。中介公司的行为违反了尽职居间义务，依法不得要求支付报酬。秦某杰要求中介公司返还中介费59540元，理由正当，法院应予支持。但秦某杰要求中介公司支付中介费利息，法律依据不足，法院不予支持。
（三）房屋差价损失的责任承担
秦某杰、赵某鑫对于合同无效应负同等责任，秦某杰主张赵某鑫承担赔偿责任证据不足，法院不予支持。秦某杰明知自己不具备北京市购房资格仍购买涉案房屋，且支付费用用于办理变通手续，中介公司与秦某杰对该事实均系明知，故秦某杰依据信赖该合同能够顺利履行，主张中介公司赔偿其房屋差价损失的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。
（四）林某悦的责任认定
根据合同相对性原则，因该合同无效所产生的债务属于赵某鑫的个人债务，不应由林某悦承担。且林某悦与赵某鑫于2012年开始分居，赵某鑫单方出售房屋的行为发生于双方分居期间，赵某鑫、秦某杰均未举证证明售房款用于夫妻共同生活。故此，秦某杰、赵某鑫主张由林某悦承担共同返还及赔偿责任，事实及法律依据不足，法院不予支持。
在处理房屋买卖合同无效纠纷案件时，律师应明确合同无效后的财产返还责任和各方的过错责任。对于居间合同中的中介公司责任，要依据法律规定进行判断。对于涉及夫妻共同财产的房屋买卖合同，要考虑合同相对性原则和夫妻关系等因素，以维护当事人的合法权益。
