(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉求
1. 诉讼请求
原告吴某刚向本院提出诉讼请求称：
确认原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2021年3月10日解除；
如果法院认定已经支付的50万元为定金，则主张适用定金罚则，由被告另行返还50万元定金，否则主张违约金118万元；
本案诉讼费由被告承担。
2. 事实与理由
2021年2月25日，双方在第三人的居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈某娜将其位于北京市石景山区一号房屋以592万元出售给原告吴某刚，其中定金118万元并约定了定金罚则，同时约定了总价款20％的违约金。
合同签订当天，原告按约定支付了定金50万元，支付了居间服务费14万元。
合同签订后，被告向原告、居间方提出房屋质量有问题、家里老人不同意卖房等毁约的想法。
2021年3月5日晚，居间方召集原、被告协商，被告明确表示不同意出卖房屋。
2021年3 月8日，原告向被告发出律师函，要求被告在2021年3月10日12点前向原告及居间方出具继续履行合同的书面承诺，但被告在约定的时间内未做任何表示，原告通过被告留存手机号、微信发送了解除合同的通知短信。
被告不同意出卖房屋的意思表示构成根本违约，被告应承担违约责任。
二、被告答辩
1. 被告陈某娜辩称：
不同意原告的诉讼请求。
双方所签订房屋买卖合同在2021年2月25日已经解除，原告在通知被告解除合同一个半小时之内通过第三人打款45万元，目的是想获得高额违约金。
根据原告提交的2021年3月5日录音证据显示，原告早已经同意解除合同，因为被告没有给原告造成任何经济损失。
原、被告签订买卖合同是在2021年2月25日凌晨，当日上午9时原告就通过中介告知了原告方因为家人反对所以不出售房屋，随时可以退回原告交纳的5万元。
原告在收到不予出售通知后，在2月25日下午1点立刻通过第三人立刻打款45万元，约定打款时间是2021年3月31日，但是原告知道不卖房屋后立刻打款，意图明显。
三方于2021年3月5日见面，原告的本意是解除合同，但是其也要求继续履行合同为由，与中介私下串通，要求被告承担高额违约金。
涉案房屋的市场价值没有上涨，反而下降，原告无损失发生，不同意原告的诉请。
此外原告第二项诉请不明确，法院应驳回其诉请。
2. 第三人H公司述称：我方不发表意见。
三、法院查明事实
1. 房屋产权情况
位于北京市石景山区一号房屋（以下简称：涉案房屋）于2016年5月3日登记于陈某娜名下。
2. 房屋买卖合同签订情况
2021年2月25日，陈某娜（出卖人）与吴某刚（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称：涉案合同），由吴某刚购买涉案房屋，房屋成交价格为467万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为125万元，共计592万元。定金为118万元，买受人不履行合同约定的义务的，无权要求退还定金，出卖人不履行合同约定的义务的，应当双倍返还定金。
合同同时约定，具备下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除本合同，买受人有权要求出卖人于合同解除之日起15日内按总价款的20%或定金罚则支付违约金，违约金不足以弥补买受人损失（含房屋差价、维权成本等）的，出卖人还应赔偿买受人损失：1.出卖人逾期履行……7.其他因出卖人原因导致合同不能继续履行。
3. 定金支付情况
同日原告使用案外人高某邦账户向陈某娜支付定金5万元，就此陈某娜出具定金收据。当日13时01分，原告使用同一账户向陈某娜再次转账支付定金45万元。
陈某娜表示其在该45万元转账前其已经向原告方表达了不再继续出售房屋的意思表示，故该时起涉案合同解除，不同意原告主张的合同解除时间及有效定金数额，为证明以上事实，双方均提交了12时48分陈某娜向原告手机发送的短信，短信有以下内容：……其实我是真心想尽快把房子卖出去，但跟老人沟通，他们也是生气不同意卖，老公也不支持，已经收到的5万元我可以随时退回。
4. 双方沟通情况
当日下午14时许，陈某娜添加高某邦微信，向高某邦告知房屋缺陷、家人不同意卖房的情况，同时表示如原告坚持购房，其原意劝说家人同意。
2021年3月5日，原、被告双方协商房屋交易事宜，被告明确表示房屋不再出售并希望双方就赔偿事宜进行协商，双方未就赔偿事宜达成一致意见。
5. 律师函及解除合同通知情况
2021年3月8日，原告向被告出具律师函，要求对方于2021年3月10日12时前出具继续履行合同的书面承诺，否则原告行使单方解除权。当日原告向被告当面送达律师函，被告拒收。当日原告向被告邮寄律师函，物流信息显示被告于次日签收。
2021年3月10日，原告短信通知被告因其未按时出具承诺函，原告要求解除合同。
6. 退款情况
2021年3月11日，被告将50万元退还。
7. 原告主张的损失情况
原告主张其损失为支付定金的产生的存款利息损失、再次购房的预期利益损失、误工费、交通费。被告认为原告主张的违约金数额过高并申请酌减。庭审中，双方同意由法院询价确定同等房屋的市场价值。
四、裁判结果
1. 确认陈某娜、吴某刚签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于2021年3月10日解除；
2. 陈某娜于本判决生效后15日内向吴某刚支付500000元；
3. 驳回吴某刚的其他诉讼请求。
律师点评
（一）合同效力认定
1. 法律依据
陈某娜与吴某刚签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。
2. 定金数额认定
在原告支付第二笔定金前，被告多次向原告表示其意在解除合同并希望与对方协议解除，被告因不具备单方解除权，合同签订当日其向原告发送短信要求解除合同的意思表示，并不能产生合同解除的法律效力。
原告继续支付定金，继续履行合同，向被告继续支付第二笔定金，不违反合同约定，据此法院认定原告已经支付定金的数额为500000元。
（二）合同解除及违约责任认定
1. 违约行为认定
2021年3月5日，被告明确表示不能配合房屋过户，被告行使不安抗辩权，要求原告做出可以配合过户的承诺，但被告未按时出具承诺函，法院认为被告以上行为系以明示及默示的方式做出了违约的意思表示。
2. 合同解除时间认定
根据民法典第五百七十八条之规定，当事人明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求承担违约责任。原告可以解除合同并主张违约责任，据此法院确认原告于2021年3月10日向被告短信送达解除通知时，涉案合同解除。
（三）定金罚则及诉请处理
1. 法律依据及处理方式
根据民法典第五百八十八条之规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方请求赔偿超过定金数额的损失。
本案中，原告提出如果其已经支付的500000元被法院认定为定金时，其按照定金罚则主张对方支付500000元，被告抗辩称原告诉请不明确，根据本案中对于已经支付款项的性质认定，并结合原告诉请，法院判令被告另行向原告支付定金500000元。
《办案心得》
一、案件难点
1. 合同解除时间的争议
被告主张合同在原告支付第二笔定金前已解除，而我方认为合同应在被告未按律师函要求作出承诺时解除。如何依据法律规定和案件事实，准确界定合同解除的时间点，是本案的关键难点之一。
2. 定金与违约金的选择及主张
合同既约定了定金罚则又约定了违约金，我方需要根据被告的违约情况、原告的实际损失以及法律规定，合理选择对原告最有利的赔偿方式，并清晰地向法庭阐述理由。
3. 损失的证明与认定
原告主张了多种损失，包括定金的利息损失、预期利益损失、误工费和交通费等。然而，这些损失的证明并非易事，需要收集相关证据，并使法庭认可这些损失与被告违约行为之间的因果关系。
二、办案思路
1. 围绕合同履行过程确定解除时间
仔细梳理合同签订后的双方沟通情况和行为表现。从被告多次表示不想卖房但不具备单方解除权，到原告发出律师函要求被告作出承诺而被告未履行，依据《民法典》相关规定，明确合同解除时间应是原告发送解除通知之时。
2. 根据法律规定和实际情况选择赔偿方式
深入研究《民法典》中关于定金和违约金的条款，结合本案中原告已支付定金的情况以及被告违约的严重程度，向法庭说明在定金被认定的情况下适用定金罚则对原告的合理性，同时也准备了违约金的主张理由，以备法庭对定金性质的认定不同。
3. 多方面收集证据证明损失
对于原告主张的损失，从定金的利息计算依据、市场房价波动导致的预期利益损失计算方法、误工费和交通费的实际发生情况等多个方面收集证据。通过整理交易记录、市场房价数据、工作请假证明等相关材料，增强原告损失主张的可信度。
三、经验教训
1. 重视合同签订后的沟通证据留存
在本案中，双方的短信、微信沟通以及当面协商的情况对案件结果产生了重要影响。在今后的类似案件中，要更加注重引导当事人保留合同履行过程中所有与对方的沟通记录，无论是书面还是口头的，以防止对方在关键时刻对事实进行歪曲或否认。
2. 深入理解法律条款在具体案件中的适用
本案涉及《民法典》中合同解除、定金罚则、违约金等多个法律条款的适用。通过这个案件，深刻认识到不能仅仅停留在对法律条文的字面理解，而要深入研究其在不同案件场景下的具体适用条件和可能产生的法律后果。
3. 全面考虑当事人的各种损失并及时收集证据
除了常见的经济损失外，还要关注当事人可能遭受的其他类型的损失，如误工费、交通费等。在案件处理的早期阶段就要有意识地收集这些方面的证据，避免在诉讼过程中因证据不足而无法充分主张当事人的合法权益。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
