(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
吴启尧向法院提出诉讼请求：
1. 请求法院依法解除对位于一号房屋（以下简称一号房屋）的查封；
2. 两被告承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：2005年11月6日，原告从被告恒达公司（H公司）处购买一号房屋，并签订《商品房买卖合同》。合同约定，房款支付方式为首付加按揭，被告恒达公司应于2006年12月31日前交付房屋，自入住之后548个工作日办理房屋所有权证。合同签订后，原告依约支付首付款、办理贷款手续且每月按时还贷，于2021年7月19日清偿全部贷款。
房屋交房后一直由原告居住占有使用。此情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行案件异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：房屋在人民法院查封前已签订合法有效合同；2006年交房后一直由原告合法占有使用；原告已支付全部价款。
该房屋是原告的合法私有财产，与恒达公司无关。原告曾向法院提出执行异议申请，但被裁定驳回，故依法提起诉讼。
二、被告辩称
陈俊杰：不同意原告的诉讼请求，法院的执行裁定合理合法。理由如下：
从原告入住时间看，按合同约定办理房产证应在1年半左右，但至今已15年，原告一直未办理，直到房屋被公告执行才要办理，令人怀疑。
认为原告和恒达公司可能存在利益勾结。
原告提交的证据多为收据，不是正式票据，不合规。
恒达公司：同意房屋归原告所有，原告对该房屋享有可排除执行的权利，法院应停止执行。理由如下：
法院查封之前，已与原告签订合法有效的商品房买卖合同。
在查封前，已将房屋交付原告占有使用。
原告已支付完房屋价款。
三、法院查明事实
1. 购房相关事实
2005年11月6日，吴启尧与恒达公司签订《商品房买卖合同》，购买一号房屋，总金额324016元，首付款104016元，贷款22万元，房屋应于2006年12月31日前交付。
2006年7月4日，吴启尧向恒达公司交纳104016元；2006年7月19日，与北京某银行签订借款合同借款22万元；2007年2月5日，向恒达公司交纳房款221192元。
2007年9月5日，吴启尧向恒达公司支付契税、公共维修基金、印花税、房屋面积误差款等费用，并向北京Y物业公司交纳物业费、暖气费，恒达公司于当日交付涉案房屋。
2. 房屋产权登记情况
2009年9月1日，涉案房屋所在楼栋办理初始登记，未办理产权转移登记，至今仍登记在恒达公司名下。
未办理产权转移登记原因存在争议：吴启尧称是恒达公司五证不全无法办理，后又称把钱交给恒达公司，由其负责办理，自己未办理；恒达公司称2009年房屋验收后已向房管局备案，具备办证条件，但原告未提交身份证、结婚证等相关资料，且需原告到现场签字或出具委托书。
3. 其他房产情况
吴启尧家庭名下在京另登记有一套住房，2014年9月30日登记，吴启尧单独所有，用途为住宅。吴启尧主张该房屋是父母出资且由父母使用，案涉房屋是其唯一住房，现有住房面积无法满足三代人居住要求，并提交居委会《居住证明》及物业、水、电费等收据。
4. 案件相关纠纷
陈俊杰与恒达公司建设工程施工合同纠纷一案，法院判决恒达公司支付陈俊杰工程款1104万元及利息，恒达公司上诉后被维持原判。
因恒达公司未履行生效法律文书确定的义务，陈俊杰申请强制执行，法院在执行过程中对涉案房屋采取查封等执行措施。吴启尧提出执行异议被驳回后，于2021年9月18日提起案外人执行异议之诉。
四、裁判结果
解除对位于一号房屋的查封。
五、房产律师点评
1. 法律程序依据
执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，法院自收到书面异议之日起十五日内审查。理由成立则裁定中止执行，理由不成立则裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服且认为原判决、裁定错误的，依审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，自裁定送达之日起十五日内向法院提起诉讼。
本案中，吴启尧在法院执行判决书确定的金钱债权过程中，对涉案房屋采取强制执行措施提出案外人执行异议，被驳回后在法定期限内提起案外人执行异议之诉，要求停止对涉案房屋执行。
2. 举证责任及法律规定
吴启尧作为执行案外人，需承担其享有足以排除强制执行的民事权益的举证责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
3. 结合本案事实分析
合同效力：吴启尧在涉案房屋被执行措施前签订了《北京市商品房现房买卖合同》，不违反法律、行政法规强制性规定且不存在无效情形，合法有效。
价款支付与房屋使用：吴启尧已支付全部房款，并实际居住、使用涉案房屋至今。
名下房产认定：本案焦点在于吴启尧名下另有房产是否符合规定精神。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》[法（2019）254号]第一百二十五条第二款规定，买受人名下无其他用于居住的房屋，可理解为在涉案房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，虽已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍满足基本居住需要的，符合规定精神。
本案中，吴启尧家庭名下房产建筑面积为65.73平方米，一号房屋建筑面积为98.25平方米，其与家人共同生活在北京，综合家庭人口组成、居住现状、现有房屋居住面积等因素，人均建筑面积未超出人均现实居住、生活需求面积范围，认定符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项和会议纪要相关规定精神。
4. 最终结论
综上所述，本案情形符合相关规定，吴启尧对涉案房屋享有物权期待权，该权益足以排除强制执行，法院对其解除执行的诉讼请求予以支持。
办案心得
一、法律适用与证据准备
法律条文的精准把握
在案外人执行异议之诉中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》等相关法律文件是核心依据。如在本案中，准确理解第二十九条规定以及纪要中对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的解释，对于案件走向起到了关键作用。这提醒我们在处理类似案件时，必须深入研究这些法律条文的具体含义、适用条件以及相互之间的逻辑关系，确保在诉讼过程中能够正确援引。
证据收集与固定的要点
从本案来看，原告吴启尧能够提供《商品房买卖合同》、支付房款的相关凭证（包括银行贷款合同、向开发商付款的收据等）、房屋交付后的物业、水电等缴费凭证以及居委会出具的居住证明等一系列证据。这些证据全面地证明了在房屋查封前已签订合同、已支付价款、实际占有使用房屋等关键事实。这表明在类似案件中，律师应引导当事人从合同签订、款项支付、房屋使用等多个环节收集证据，确保证据链条的完整性。同时，对于可能存在争议的证据，如本案中原告提交的部分收据，要提前做好解释和补强的准备。
二、对案件焦点的把控
识别关键争议点
本案的焦点在于吴启尧名下已有一套住房的情况下，是否符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。这需要律师敏锐地识别案件中的关键争议点，并围绕该争议点展开分析和论证。
多角度分析焦点问题
针对焦点问题，我们不能仅从表面的房产登记情况进行判断，还要深入考虑人均居住面积、家庭人口组成、房屋实际使用情况等多方面因素。通过对这些因素的综合考量，我们才能更准确地把握案件的实质，为当事人的权益进行有力的主张。例如，本案中详细计算家庭人均建筑面积，并结合家庭成员居住现状，有力地论证了符合规定精神的观点。
三、诉讼策略的制定
充分利用法律规定的程序
本案原告在执行异议被驳回后，及时在规定期限内提起案外人执行异议之诉，这是遵循法律程序、维护自身权益的正确做法。律师应清楚了解案外人执行异议之诉的程序要求，包括起诉期限、管辖法院等，确保当事人的诉讼权利不被延误。
根据案件特点调整策略
考虑到被告陈俊杰对原告与开发商可能存在利益勾结的质疑，以及对原告证据合规性的质疑，我们在诉讼过程中要针对性地进行反驳。一方面，通过梳理交易流程、提供其他辅助证据等方式，打消法官对交易真实性的疑虑；另一方面，对于证据的合规性，要从行业习惯、交易当时的实际情况等角度进行解释，使法官能够理解和接受。同时，对于开发商恒达公司的陈述，要合理利用其有利观点，与原告的主张相互印证，增强诉讼的说服力。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
