(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)、
一、原告诉称
2003 年 6 月 27 日，赵某江（原告）与秦某英（被告）签订《协议书》（以下简称“协议”）。协议约定被告将其购买的位于北京市大兴区一号房屋（全部房价款为 217307 元，付款方式为银行按揭贷款，每月还款额为 993.25 元）出卖给原告。签订协议同时，原告支付了 67307 元首付购房款，并自 2003 年 8 月至 2020 年 4 月每月按时向银行偿还该房屋的按揭贷款。
2004 年 9 月 9 日，原告支付相关费用后办理了该房屋的入住手续且居住至今。2020 年 4 月，被告在未告知原告的情况下，单方面还清银行按揭贷款、解除抵押登记并领取房屋所有权证书。现房屋已具备办理权属转移变更登记条件，但被告否认协议效力，导致原告权利受损。故原告向法院提出诉讼请求：
1. 请求判决确认双方于 2003 年 6 月 27 日签订的房屋买卖《协议书》有效；
2. 本案诉讼费由被告承担。
二、被告辩称
秦某英不同意原告的所有诉讼请求，理由如下：
1. 合同性质及履行条件
- 合同为附条件合同，交易房屋为经济适用房。按北京经济适用房规定，被告作为山东籍人员本无购买资格，房屋上市后，非京籍人员需在北京缴纳五年社保后才能参与摇号购买且要补交土地出让金。原告至今未办理社保手续，不具备交易主体资格，合同条件未成就，无法履行。
2. 原告违约行为及后果
- 原告从 2004 年 8 月 20 日起逾期支付多达 50 期贷款，逾期超 1 年，导致被告在银行信用严重失信，信用卡无法正常使用。被告依据协议书第六条规定，被迫向银行还贷，并在归还贷款、替原告偿还已付房款后，对房屋行使所有权。
3. 违约责任主张
- 原告构成根本违约，按协议书第二条第 1 项约定，应承担总房款 25%的违约金，并退还房屋。
4. 房屋所有权主张依据
- 根据协议书第一条第 5 项约定，不管原告是否违约，被告都有权主张并收回房屋（前提是退还原告已支付的全部购房款及相应手续费等），因为签约时原告不具备购房资质，被告不能无期限等待。
5. 房屋有偿使用
- 原告占有使用房屋多年且一直不具备购房条件，其已支付的房款应退回，被告请求按照市场行情让原告支付从 2003 年至今的房屋租金，以所交款项折抵租金后退还剩余部分。
6. 证据质证
- 庭审中原告对逾期付款辩解称是银行调整利率导致还贷延迟，但未提供证据佐证。
三、法院查明
2003 年 6 月 27 日，双方签订《协议书》，主要约定如下：
1. 权利和义务
- 房屋位于大兴区一号，房价款 217307 元，付款方式为银行按揭贷款，每月还款 993.25 元。
- 房屋实际付款人、所有权人为原告，被告仅是名义所有权人，不享有任何权利。
- 银行贷款人是被告，但实际还款人为原告，原告必须按时还款，否则承担损失及赔偿义务。
- 原告办理过户、转让、出租、抵押等手续时，被告有协助义务，费用由原告承担；被告不得行使抵押、转让、出租权利，若主张所有权，应支付原告已付购房款及相应费用。
- 若原告不按时还款，被告被迫还贷后有权追偿，并在偿还原告已付房款后行使房屋所有权。
2. 违约责任
- 双方应严格履行义务，违约方应向守约方支付全部购房款 25%的违约金，并在违约之日起 15 天内支付；若原告行使权利导致被告损失，原告应赔偿；若被告以房屋所有人名义损害原告权利，被告应赔偿。
3. 协议生效
- 协议自签订之日起生效。
针对该协议书，原告曾于 2020 年起诉要求被告协助履行涉案房屋的产权过户手续，后因涉案房屋以被告名义为他人办理了抵押登记，经法院释明，原告撤回产权过户诉求，在本案中主张协议书有效。
庭审中：
- 被告称原告无北京户口，无购买经济适用房资格，合同无效；原告称协议签订在 2017 年之前，当时北京无购房资格限制，不影响合同效力。
- 被告在之前案件笔录中称当时没钱让原告帮忙买，是共同买房，条件是原告具备过户条件时过户，不具备时被告可解除。
- 涉案房屋买卖合同由被告于 2003 年 6 月 27 日与北京 H 公司签订，交房后一直由原告实际居住使用。
- 被告主张原告迟延偿还银行贷款构成违约，故一次性偿还所有贷款；原告称自己是实际还款人，虽有迟延还款但及时补上，后续还款事宜与银行工作人员口头协商变更，未被银行追究责任，不影响合同效力。
- 被告提交证人证言证实因原告迟延还款构成违约，曾委托二人与原告解除合同，并收到原告妻子短信回复，但原告对解除合同事实不予认可。
四、裁判结果
确认赵某江与秦某英 2003 年 6 月 27 日签订的《协议书》有效。
五、房产律师点评
1. 协议书性质
- 通过审查协议书内容，原告借用被告资质购买房屋，购房款项及后续贷款由原告偿还且实际入住占有使用房屋，虽被告是名义购买人，但房屋实体权利义务已转移给原告，权利转移依据来源于协议书条款，所以双方签订的协议书实为房屋买卖协议。
2. 协议书效力
- 经济适用房转让问题：经济适用房虽针对特定人群购买，但满足一定年限后可出售转让（过户时需交纳一定数额土地出让金）。本案房屋合同签订至今已满足市场交易条件，经济适用房性质不影响合同效力，土地出让金交纳问题不在本案讨论范围。
- 购房资格问题：北京市限购政策出台时间为 2011 年，双方合同签订时间为 2003 年，此时没有限购措施。原告现在没有北京户口和连续缴纳五年社保记录不影响其后续取得条件。鉴于原告仅主张确认合同效力，其后续过户及能否过户问题不在本案讨论范围。
- 违约问题：被告主张的原告是否违约属于合同履行问题，与协议书效力认定不属于同一法律关系，法院不予审查。
六、案件心得
从这个案件可以看出，对于经济适用房买卖协议的效力认定，需要综合考虑多方面因素。一方面，要关注合同签订的时间与限购政策出台时间的先后关系；另一方面，对于经济适用房的特殊性质，要明确其在满足一定条件后转让的合法性。此外，合同履行过程中的违约问题与合同效力问题应分开看待，避免混淆法律关系。在处理类似案件时，律师应仔细分析合同条款、政策法规以及案件事实，准确把握案件的核心法律问题。
