(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
（一）原告诉讼请求及事实依据
1. 诉讼请求
- 原告周雅娜向本院提出诉讼请求：
- ①判令二被告立即停止对北京市东城区一号房屋（以下简称涉案房屋）的执行措施。
- ②确认涉案房屋归原告所有，并将该房屋变更登记在原告名下。
- ③诉讼费由被告承担。
2. 事实与理由
- 原告周雅娜是案外人刘菲菲（已故）的母亲，为涉案房屋的原产权人。2017年11月16日，北京市东城区人民法院作出判决，确认2011年11月24日就涉案房屋签署的署名为周雅娜与刘菲菲的《存量房屋买卖合同》不成立，所以原告仍是涉案房屋的产权人。
- 刘菲菲于2019年8月28日去世，赵琪琪系刘菲菲之女，是刘菲菲唯一的第一顺位继承人。由于被告郭美珍申请对该房屋强制执行，而该房屋是原告的唯一住房，原告一直在涉案房屋居住，为维护自身合法权益，原告提起本诉讼。
（二）被告答辩意见
1. 被告郭美珍辩称
- 不同意原告诉讼请求。郭美珍与刘菲菲于2014年10月15日签订了借款合同，该合同合法有效且经过公证。郭美珍依据此借款合同向刘菲菲提供了借款。涉案房屋一直登记在刘菲菲名下，房产证合法有效。
- 2014年10月28日，郭美珍与刘菲菲就涉案房屋办理了抵押权登记，且办理抵押权登记时该房屋上已有M银行的抵押登记，郭美珍有理由相信房屋登记在刘菲菲名下，所以刘菲菲与郭美珍签订的合同合法有效。郭美珍于2016年申请强制执行，对涉案房屋进行了轮候查封。
2. 被告赵琪琪辩称
- 被告成为本案被告仅是因为是刘菲菲的继承人，原告所述的亲属关系及继承人情况属实。对于其他情况不清楚，请法院依法裁判。
（三）法院查明事实
1. 家庭关系情况
- 周雅娜与刘菲菲系母女关系。刘菲菲于2019年8月28日死亡，刘菲菲之父刘强于2008年7月死亡。刘菲菲与赵鹏程于2005年4月8日离婚，二人育有一女，即被告赵琪琪。
2. 房屋产权变更及相关合同情况
- 涉案房屋原产权人为原告。2011年11月24日，就涉诉房屋以买卖形式进行了产权变更，签有《存量房屋买卖合同》，同日所有权人变更为刘菲菲。
- 2014年10月15日，刘菲菲（借款人、甲方）与郭美珍（贷款人、乙方）签订《借款合同》，约定甲方向乙方借款130万元用于资金周转，借款期限为三个月，借款起始日以乙方出款日转账凭证为准，乙方指定账户收到款到账日为还款日，利息为银行同期贷款利率的四倍。甲方自愿以登记在刘菲菲名下的位于北京市东城区一号房屋抵押给郭美珍作为借款担保，并协助郭美珍办理抵押登记，担保范围为本合同约定的借款本金、利息、滞纳金、损害赔偿金及实现抵押权的费用。双方确认了解强制执行公证的相关规定并自愿申请办理。
- 同日，郭美珍通过其银行账户向刘菲菲转账130万元。
- 2014年10月28日，郭美珍对涉案房屋办理了130万元本金、利息的一般抵押登记。
- 2014年11月3日，公证处出具具有强制执行效力的债权文书公证书，对上述借款合同予以公证，并载明自借款合同生效及当事人双方的债权债务关系形成之日起，该公证书具有强制执行效力。
- 2016年5月12日，公证处出具执行证书，载明：被执行人刘菲菲，执行标的：本金人民币120万元，利息（月息为百分之三）及违约金（每日支付剩余借款本金的万分之五）：自2015年1月15日至执行完毕之日止，申请执行期限为两年。
3. 执行相关情况
- 因刘菲菲未能如期履行义务，郭美珍向本院申请执行，本院立案执行。执行过程中，本院于2016年6月22日轮候查封被执行人名下位于北京市东城区一号房屋。因被执行人暂无可供执行的财产，依法终结本次执行程序。
- 2017年5月22日，周雅娜以刘菲菲为被告，以房屋买卖合同纠纷为由诉至本院，要求判令周雅娜与刘菲菲就北京市东城区一号签订的《存量房屋买卖合同》不成立。在该案审理中，对《存量房屋买卖合同》及《存量房交易结算资金自行划转声明》上原告周雅娜的签名进行笔迹鉴定，经鉴定，其中所有“周雅娜”的签字与样本中所有“周雅娜”的签字不是同一人书写的。本院判决确认2011年11月24日所签，署名为原告周雅娜与被告刘菲菲的《存量房屋买卖合同》不成立，该判决已发生法律效力。
- 2020年11月10日，本院作出公告拟对刘菲菲名下的位于北京市东城区一号房屋进行拍卖。执行过程中，周雅娜提出执行异议，本院2021年4月27日出具执行裁定书，驳回周雅娜的异议请求，原告遂起诉至法院。
（四）裁判结果
- 驳回原告周雅娜的全部诉讼请求。
（五）房产律师点评
1. 执行异议之诉的提起及相关规定
- 案外人、当事人对执行异议裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内，向执行法院提起执行异议之诉。原告在法定期限内提起本案执行异议之诉，符合法律规定。
2. 郭美珍的权益及善意取得抵押权
- 本案中，被告郭美珍依据已生效的公证债权文书申请强制执行，执行中法院拟对登记在刘菲菲名下的涉案房屋进行拍卖。郭美珍与刘菲菲于2014年签订借款合同，并由公证处出具具有强制执行效力的债权文书公证书，之后郭美珍依约向刘菲菲借款130万元，且于2014年10月28日对涉案房屋办理了130万元本金、利息的一般抵押登记。在此期间，涉案房屋一直登记在刘菲菲名下，郭美珍有理由相信涉案房屋为刘菲菲个人财产，所以法院认为郭美珍在取得涉案房屋抵押权时是出于善意。
3. 周雅娜的权利性质及与郭美珍权利的对抗关系
- 虽然周雅娜与刘菲菲的《存量房屋买卖合同》已被法院另案判决不成立，但基于该判决，原告仅对刘菲菲享有债权权利，无法对抗郭美珍对该房屋享有的担保物权。所以，原告要求停止对涉案房屋的执行，确认涉案房屋归原告所有，并办理变更登记的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。
4. 周雅娜以唯一住房为由的主张
- 原告以涉案房屋系其唯一住房且一直在该房屋居住为由要求停止执行。但法院认为案外人执行异议之诉审查的内容为案外人是否对执行标的享有合法真实的实体权利，以及案外人享有的实体权利能够足以排除对执行标的的物的强制执行。原告的该主张系对执行行为提出的异议，并非本案审查范围。
二、案件心得
1. 物权登记与善意取得制度的重要性
- 在涉及房屋产权纠纷及执行异议的案件中，物权登记具有关键意义。本案中，涉案房屋登记在刘菲菲名下，这使得郭美珍有理由相信刘菲菲为房屋产权人，并基于此与刘菲菲进行借款和抵押相关的交易。郭美珍在满足善意取得抵押权的条件下，其对房屋的抵押权受到法律保护。这提示律师在处理类似案件时，要充分重视物权登记的公信力以及善意取得制度的适用条件，无论是当事人还是律师在涉及不动产交易时都要谨慎审查物权登记情况，以防范风险。
2. 债权与物权的区分及权利对抗关系
- 本案清晰地展示了债权与物权在权利性质和对抗关系上的差异。周雅娜虽因《存量房屋买卖合同》不成立对刘菲菲享有债权权利，但该债权无法对抗郭美珍对房屋享有的担保物权。这表明在处理复杂的财产权益纠纷时，必须准确区分债权和物权，明确不同权利的效力范围和优先顺序。律师在为当事人提供法律建议时，要准确分析当事人的权利性质，合理判断其权利能否对抗其他权益，从而制定有效的诉讼策略。
3. 执行异议之诉的审查重点
- 案外人执行异议之诉的审查重点在于案外人是否对执行标的享有合法真实的实体权利，以及该实体权利是否足以排除对执行标的的强制执行。周雅娜以房屋为唯一住房为由要求停止执行，因这属于对执行行为的异议而非对执行标的实体权利的异议，不在执行异议之诉的审查范围内。这提醒律师在代理执行异议之诉案件时，要准确把握审查重点，引导当事人围绕正确的焦点进行举证和辩论，避免提出与审查范围无关的主张。
4. 证据的关键作用与诉讼风险防范
- 在整个案件过程中，证据起到了至关重要的作用。例如，在确定《存量房屋买卖合同》是否成立时，笔迹鉴定的结果成为关键证据。同时，郭美珍在与刘菲菲的借款和抵押交易过程中，一系列的合同、转账凭证、公证书等证据都有力地支持了她的权益主张。这强调了证据在诉讼中的核心地位，律师应指导当事人注重证据的收集、保存和整理，同时要根据证据情况评估诉讼风险，避免当事人因证据不足而面临不利的诉讼结果。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
