(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉求与事实理由
1. 原告诉求
- 吴某峰向法院提出诉讼请求：一是判令其与赵某君签订的位于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）的合同无效；二是要求赵某君腾退一号房屋并恢复原状；三是诉讼费由赵某君负担。
2. 事实与理由
- 吴某峰与赵某君有物权保护纠纷，经北京市丰台区人民法院及北京市第二中级人民法院审理，吴某峰腾退一号房屋的诉求被驳回。在审理中，赵某君提出借名买房的抗辩，法院也提及此事。诉争房屋为经济适用房，赵某君户籍不在北京，无购买资格。吴某峰无奈之下起诉要求确认双方购买经济适用房的协议无效。
二、被告辩称与反诉请求
1. 被告辩称
- 赵某君同意确认合同无效，也同意腾退涉案房屋，但要求在返还房款、赔偿损失后腾退。
2. 反诉请求
- 赵某君提出反诉请求：一是确认与吴某峰之间就借名购买一号房屋的借名买房协议无效；二是判令吴某峰退还购房款720,000元及其他费用，合计724,619.87元；三是判令吴某峰赔偿装修损失46,187元；四是判令吴某峰赔偿房屋差价损失3,029,420.13元；五是要求在吴某峰未完成上述付款义务前，无需返还上述房屋。
3. 反诉事实与理由
- 赵某君称与吴某峰通过赵某君姐夫相识，当时吴某峰无经济能力购房，所以约定赵某君以吴某峰名义购买。2010年1月25日，二人一起到北京F公司交购房款393,827元，吴某峰当天收到400,000元购房款用于交纳购房款，总房款约定为720,000元，余款320,000元为好处费。
- 2010年8月，吴某峰协助赵某君办理入住，赵某君缴纳装修款，签订相关协议。2011年5月26日办理房屋产权登记，房产证及相关票据由赵某君持有。因房屋不能上市交易，所以提出反诉。
三、双方针对反诉的答辩
1. 吴某峰针对反诉辩称
- 双方未签订借名买房合同及房屋买卖合同。在物权保护纠纷中，赵某君以借名买房抗辩，案件中止审理，赵某君撤诉后法院判决其腾退，赵某君上诉期间又起诉，二审撤销一审判决。
- 签订房屋买卖合同及交纳房款均通过吴某峰账户支付，赵某君只有取现记录。吴某峰称按照之前判决只能说是借名买房，但赵某君未拿出支付720,000元的转账或取现记录。
- 对于反诉第2项诉求，赵某君无法证明支付购房款。对于第3项诉求，吴某峰不认可评估公司的装修价格，因为赵某君改变室内结构违法打隔断，评估公司计算在内，且赵某君使用房屋近十年，应考虑房屋使用费，驳回其请求。
- 对于第4项诉求，评估公司按商品房价格评估，涉案房屋为经济适用房，两者性质不同，评估价格不合理。对于第5项诉求，赵某君未实际支付购房款却长期占有房屋十年之久，应立即返还。
四、法院查明情况
1. 书面材料情况
- 赵某君提交的书面文字表明吴某峰与女儿吴某霞同意转卖经济适用房给赵某君，吴某峰认可签名是本人所签，但不认可内容。另一份书面文字表明一号房屋转卖赵某君，总房款72万，已支付40万给吴某峰，吴某峰认可签名但不认可内容。
2. 购房相关情况
- 2010年1月25日，吴某峰与北京F公司签订《商品房预售合同》，购买一号房屋，房款总价393,827元，吴某峰当日通过个人账户支付购房款。赵某君称现金交付给吴某峰400,000元，于2010年1月29日从银行卡取现后交付，但吴某峰不认可收到购房款。
- 2010年8月9日，北京F公司出具付款人为吴某峰的发票，金额为392,247元；丰台区地税局出具纳税人为吴某峰的契税完税证明；住宅专项维修资金收据付款人为吴某峰；某装修公司出具入住交费明细表，产权人为吴某峰，各项费用合计3,794.76元。
3. 装修与居住情况
- 2010年8月16日，吴某峰与某装修公司签订《室内装饰装修管理服务协议书》。双方认可房屋交付时为毛坯房，由赵某君装修并支付装修费，赵某君一直占有使用至今。
4. 房屋产权情况
- 2011年5月26日，一号房屋办理所有权证，所有权人为吴某峰，性质为经济适用房。2016年12月29日，吴某峰补办所有权证。房屋相关材料原件均在赵某君处，赵某君以此证明借名买房事实，吴某峰称是为赵某君借住提供便利。
5. 证人情况
- 双方通过王某相识，赵某君申请王某出庭作证。王某称自己是赵某君姐夫、吴某峰邻居，2019年吴某峰没钱买经济适用房，让其找赵某君借名买房，720,000元房款已支付给吴某峰，自己是中间人，后来吴某峰想给100多万解决此事，不成则打官司。吴某峰对证言不予认可，认为王某与赵某君是亲属关系，证言不应被采纳，且陈述前后不一致与事实不符，赵某君认可证言。
6. 物权保护纠纷相关案件情况
- 2019年，吴某峰提起物权保护纠纷诉讼要求赵某君腾退，经判决赵某君应腾退，赵某君上诉。二审认为赵某君以借名买房合同关系抗辩且有证据，应审查赵某君是否基于此关系占有房屋，故撤销原判驳回吴某峰原审诉讼请求。
- 吴某峰申请再审，再审裁定认为二审处理并无不当，赵某君撤诉后吴某峰可另行起诉，驳回吴某峰再审申请。2020年，吴某峰再次起诉要求赵某君腾退，法院以应先解决借名买房合同纠纷为由驳回诉讼请求，吴某峰上诉后被维持原判。
7. 评估情况
- 诉讼中，赵某君申请对一号房屋市场价值及装修价值评估，结果为房地产市场价值总价3,754,040元，单价42,015元/平方米，房屋装修附属物重置成新总价46,187元。吴某峰认可报告真实性，但不认可关联性和证明目的，认为经济适用房应按指导价格评估，评估价过高且考虑了隔断改造后的情况，但不申请重新评估。赵某君对报告无异议，认为是按经济适用房评估且低于市场价。
五、裁判结果
1. 吴某峰与赵某君之间对于北京市丰台区一号房屋的借名买房协议无效；
2. 赵某君于本判决生效之日起三十日内将北京市丰台区一号房屋腾空返还吴某峰；
3. 吴某峰于本判决生效之日起三十日内向赵某君返还724,619.87元；
4. 吴某峰于本判决生效之日起三十日内向赵某君赔偿1,514,710元；
5. 驳回吴某峰的其他诉讼请求；
6. 驳回赵某君的其他反诉请求。
六、律师点评
1. 借名买房关系的认定
- 从赵某君的付款情况（虽吴某峰不认可但结合其他证据）、装修情况、居住使用情况、持有房屋权属材料原件以及吴某峰署名的文字材料综合判断，吴某峰称房屋是赵某君借住不符合常理，法院认定双方存在借名买房合同关系是合理的。
2. 合同无效的依据与责任认定
- 损害社会公共利益的合同无效。经济适用房是国家政策性保障住房，有购买资格审核要求和转让限制。本案双方的借名买房合同关系不符合政策规定，损害了其他有购买资格者的权益，剥夺了他们享受国家住房保障政策的机会，违背政策初衷，损害社会公共利益，所以合同无效。双方对房屋性质和政策限制都知晓，应负同等责任。
3. 合同无效后的处理
- 合同无效后，赵某君应腾退房屋给吴某峰。因房屋原是毛坯房且是吴某峰自愿交付赵某君装修使用，所以吴某峰要求恢复原状不予支持。吴某峰主张赵某君未付购房款，考虑到吴某峰签署的文字材料及票据原件在赵某君处等情况，法院不予采纳，吴某峰应退还赵某君购房款及相关费用。
- 对于赵某君主张的装修损失，考虑到赵某君一直使用房屋，结合装修花费和使用年限，法院不予支持。
- 关于房屋差价损失，实际是增值损失，经济适用房价格计算有特殊方式。法院从减少诉累出发，参考评估结果，考虑购房款情况，确定房屋收益后，根据双方过错，判定吴某峰将一半收益赔偿给赵某君。
案件心得：
1. 证据综合判断的重要性
- 在这类案件中，证据的综合判断至关重要。不能仅凭单一证据认定事实，如本案中赵某君是否支付购房款不能仅看吴某峰的否认，还要结合其他诸如文字材料、票据原件持有情况等多方面证据进行综合判断。
2. 合同效力与社会公共利益的权衡
- 涉及特殊性质房屋（如经济适用房）的合同，要充分考虑合同效力与社会公共利益的关系。国家对经济适用房的政策是为了保障特定群体的住房权益，违背这种政策损害公共利益的合同会被认定无效，当事人在签订此类合同时要谨慎遵守相关规定。
3. 合同无效后的公平处理原则
- 合同无效后，如何公平合理地处理双方的权益返还和损失赔偿是关键。既要遵循法律规定的返还财产、折价补偿等原则，又要考虑双方的过错程度、实际情况（如房屋使用、装修等情况）来确定最终的处理结果，以实现公平公正。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
