(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告迟某阳向本院提出诉讼请求：1．判令被告协助将北京市西城区一号所有权变更登记于原告名下；2．诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2001年，原告、原告前妻刘某莉（2000年离婚）及被告、被告姐姐迟某霞均为农业户口，为使孩子能接受更好的教育，原告想办法于当年将子女二人的户口转成城市居民户口，同时为给孩子落户，原告筹钱支付了首付并贷款600000元共计864627元购买了西城区一号房屋（后房屋所有权证书登记为一号），将二人户口落在此。
因当时原告为农业户口，所以就以被告的名义签订了购房合同，由刘某莉带着二个孩子一直在此居住。2016年被告结婚后，2018年儿媳把母亲接来居住，不满意房屋居住状态，被告欲让刘某莉、迟某霞搬离，并殴打过二人，2018年11月2日原告前去协调，亦被被告打伤。被告现已把房屋委托中介试图卖掉变现。被告的行为严重侵犯了原告的权益，对此，特提起诉讼，请求法院依法维护原告的合法权益！
被告辩称
被告迟某佳辩称，被告系原告之子，被告10岁时，原告给被告买的房屋，办了房产证。房屋产权是被告的。房屋就是原告出钱买给被告的。
法院查明
迟某阳与刘某莉原系夫妻关系，二人育有迟某佳、迟某霞两名子女。迟某阳与刘某莉于2000年5月26日经本院调解离婚。
2000年10月17日，北京市西城区F公司与迟某佳签订《北京市内销商品房预售契约》，约定：迟某佳购买西城区一号房屋。该房屋的购房款等所有购房所需费用均由迟某阳支付。2006年7月20日，迟某佳取得了房屋产权证书（以下简称诉争房屋）。
诉争房屋购买后一直由刘某莉带着迟某佳、迟某霞居住。迟某佳结婚生子后一家三口在诉争房屋居住。迟某霞结婚后离开诉争房屋，离婚后又回到诉争房屋居住。2018年，刘某莉、迟某佳一家三口、迟某霞、迟某佳的岳母均住在诉争房屋，各方因居住问题产生纠纷，2018年11月2日，迟某阳前往诉争房屋，迟某阳与迟某佳发生矛盾并报警。
审理中，迟某阳向本院提交了2000年3月11日与刘某莉签订的《协议书》，内容为：“迟某阳刘某莉自愿离婚，在各自名下财产归各自所有。为了使孩子少受离婚影响，迟某霞、迟某佳姐弟俩有个好的生活学习条件，离婚后由迟某阳出钱在市里买房子给娘三个住，房本挂在孩子名下，房产所有权归迟某阳所有。刘某莉负责照顾孩子，迟某阳负责生活费直到姐弟毕业。”刘某莉认可该《协议书》。迟某佳对该《协议书》的真实性不予认可。
迟某阳主张因为其是农业户口，买房需要更多的手续和费用，便借用迟某佳的名字购买了诉争房屋。刘某莉主张因为其与迟某阳是农业户口，而迟某佳的是城镇户口，买房牵扯到户口问题，而且其与迟某阳要离婚，也不同意买到迟某阳名下，双方就商量买到迟某佳名下，将来房子归迟某阳所有。
迟某佳主张其从未见过《协议书》，《协议书》是虚假的，迟某阳多次在不同场合说过诉争房屋是给其买的，诉争房屋是迟某阳对其的赠与。迟某佳针对其该项主张，向本院提交了证人刘某的证言予以证明。证人刘某到庭陈述：其是迟某佳的岳父，2010年3月，其和迟某阳见面时，迟某阳主动说给迟某佳出钱在西城买了房屋，以便迟某佳成家用。迟某阳认为证人与迟某佳有利害关系，对证人证言不予认可。审理中，迟某阳、刘某莉认可双方此前未将《协议书》之事告知过迟某佳。
审理中，迟某佳申请对《协议书》上刘某莉签字的真实性及《协议书》的形成时间进行司法鉴定。鉴定意见：检材上的“刘某莉”签名字迹与样本上的刘某莉签名字迹是同一人书写。迟某阳、迟某佳、刘某莉对《司法鉴定意见书》均没有异议。
裁判结果
本判决生效之日起七日内，迟某佳协助迟某阳办理北京市西城区一号房屋的所有权过户手续，将房屋所有权过户登记至迟某阳名下。
房产律师点评
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。
本案中，迟某佳主张迟某阳与刘某莉于2000年3月11日签订的《协议书》是虚假的，并申请对刘某莉签字的真实性和协议的形成时间进行司法鉴定，鉴定结论表明刘某莉的签字系本人所签，而对于形成时间，鉴定机构表示无法作出鉴定，故现有证据并不能证明《协议书》是虚假的或后补的，而且此后的离婚情况、购房情况、房屋居住情况，也基本与《协议书》约定的内容相符，在没有相反证据的情况下，法院对《协议书》的真实性予以采信。
《协议书》签订时，迟某佳尚未成年，协议由迟某佳的两位法定代理人签订。综合来看，该《协议书》有利于迟某佳的生活和学习，未损害迟某佳的利益，应属合法有效，迟某阳与迟某佳之间形成借名买房关系。现迟某佳已经成年，应当履行协议所约定的义务。根据协议约定，诉争房屋系由迟某阳出资购买，产权归迟某阳所有。
迟某阳已经履行了全部出资义务，故迟某佳有义务协助迟某阳办理诉争房屋的所有权过户手续。迟某佳主张诉争房屋是迟某阳对其的赠与，但并未提供充分的证据予以证明，法院不予采信。综上，迟某阳要求迟某佳协助办理房屋所有权过户手续的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
办案心得
一、借名买房需谨慎约定并留存证据
1. 明确约定的重要性
在本案中，迟某阳与刘某莉在离婚时签订了《协议书》，明确约定以迟某佳的名义购房但房产所有权归迟某阳所有。这一约定在后续的诉讼中起到了关键作用。在借名买房的情况下，双方应当明确约定房屋的实际出资、产权归属、使用方式以及后续可能出现的问题的解决办法等内容，并以书面形式固定下来。这样可以避免在日后发生纠纷时，双方各执一词，无法确定真实的权利义务关系。
2. 证据留存的必要性
除了书面约定，还应当注意留存与借名买房相关的证据。迟某阳在本案中能够提供购房款支付凭证、房屋居住情况等证据，这些证据与《协议书》相互印证，增强了其主张的可信度。在借名买房过程中，实际出资人应保留好购房款支付凭证、银行转账记录、与名义购房人的沟通记录等证据，以便在需要时能够证明自己的实际出资和产权主张。
二、未成年人权益保护与法定代理人责任
1. 考虑未成年人利益
本案中，《协议书》签订时迟某佳尚未成年。在涉及未成年人的财产处置或借名买房等情况时，应当充分考虑未成年人的利益。法定代理人在为未成年人签订协议时，应当确保协议内容有利于未成年人的生活和学习，不损害未成年人的合法权益。在本案中，法院认为《协议书》有利于迟某佳的生活和学习，未损害其利益，从而认定协议合法有效。
2. 法定代理人的审慎义务
法定代理人在代表未成年人签订协议时，应当审慎行使权利，充分了解协议的法律后果。在本案中，如果迟某阳与刘某莉在签订《协议书》时没有充分考虑到后续可能出现的纠纷，或者没有明确约定双方的权利义务，那么在迟某佳成年后，可能会给未成年人带来不必要的法律风险。法定代理人应当以未成年人的最大利益为出发点，谨慎处理涉及未成年人财产的事务。
三、赠与与借名买房的区分与证据要求
1. 明确法律关系
迟某佳主张诉争房屋是迟某阳对其的赠与，但并未提供充分的证据予以证明。在实际生活中，赠与与借名买房容易产生混淆。赠与是一种无偿的财产转移行为，而借名买房则是实际出资人以他人名义购房，双方存在特定的约定和权利义务关系。在处理类似纠纷时，应当明确区分这两种法律关系，根据双方的真实意思表示和实际行为来确定法律关系的性质。
2. 证据的充分性
如果主张赠与关系，应当提供充分的证据证明赠与人的赠与意思表示、赠与行为的完成以及受赠人的接受等情况。在本案中，迟某佳仅提供了证人刘某的证言，但证人与迟某佳有利害关系，法院对证人证言不予认可。因此，在主张赠与关系时，应当提供具有较强证明力的证据，如赠与合同、公证文书、转账记录等，以证明赠与关系的存在。
四、及时履行协议义务，避免法律风险
1. 遵守协议约定
一旦签订了协议，双方应当遵守协议约定，及时履行自己的义务。在本案中，迟某佳在成年后应当履行《协议书》所约定的义务，协助迟某阳办理房屋所有权过户手续。如果迟某佳拒绝履行义务，可能会面临法律诉讼和强制执行等法律风险。
2. 及时解决纠纷
如果在履行协议过程中出现纠纷，双方应当及时寻求解决办法，避免纠纷扩大化。可以通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决纠纷，维护自己的合法权益。在本案中，迟某阳在与迟某佳发生纠纷后，及时提起诉讼，通过法律途径维护了自己的权益。
总之，本案为借名买房纠纷提供了很多启示。在借名买房过程中，双方应当谨慎约定、留存证据，充分考虑未成年人的利益，明确区分赠与与借名买房的法律关系，并及时履行协议义务，以避免法律风险。同时，律师在为当事人提供法律服务时，应当充分了解案件情况，为当事人提供准确的法律建议，帮助当事人维护自己的合法权益。
