(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿给原告造成财产损失购房款人民币 7394660 元及增值价值 12605340 元，合人民币 2000 万元整；2、请求法院判令被告支付北京市顺义区一号房屋租金 237 万元（暂计算截至 2019 年 6 月)；3、请求法院判令被告承担本案诉讼费。
事实和理由：原被告系同学，2010 年 4 月原告向北京宏盛公司购买了 2 套位于北京市顺义区的房屋。因限购政策，原告购买的一号房屋借被告之名购买并登记在被告名下，原告支付了该房屋的购房款 7394660 元，并委托被告代为出租、管理，但被告在房屋出租后一直未支付租金，后因被告一直推脱办理房租及房屋其他相关事宜，原告心生疑虑，2019 年经调查发现登记在被告名下的房屋因被告为其投资的盛辉公司担保，己于 2015 年 9 月被裁定评估、拍卖。登记在被告名下的北京市顺义区一号房屋的权利实际属于原告所有，被告的行为导致实际属于原告的房屋被执行、拍卖，损害了原告的财产权。
截至起诉之日，该房屋的参考市场价值为人民币 2000 万元。被告应当按照该市场参考价值赔偿给原告造成的损失人民币 2000 万元，并支付 2012 年 12 月至 2019 年 6 月（暂计算截至日期）的房屋租金人民币 237 万元（每月 30500 元），合计 2237 万元。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告辩称
孙某辩称：双方之间不存在借名买房法律关系，被告是涉案房屋的所有权人，并未侵害原告的财产。涉案房屋因被告其他诉讼导致房产拍卖，没有侵害原告合法权益。原告提交的证据无法证明双方之间对借名买房法律关系达成合意。双方之间涉及赠与法律关系，原告诉状明确与被告为同学。原告只认可同学关系且发生了借名买房事实，严重违背常理，没有充分的信任基础上不会借名买房。房屋所有权证、售房发票、合同及相关费用的单据均长期保持在被告处，说明原告认可被告是房屋的所有权人。
原告称 2019 年才得知司法拍卖的事实，其主张 2012 年起委托被告出租房屋，明显矛盾。期间，原告未主张过租金权利。房屋是 2011 年入住，被告为自住使用，原告没有提出异议，现在原告起诉表示没有过问，明显不是一个房屋所有权人正常的行为。综上，被告一直保存房屋所有权证等材料，交纳了公共维修基金及契税等各类费用，被告是因赠与获得涉案房屋所有权，原告的诉求没有事实和法律依据，应予以驳回。
法院查明
2010 年 5 月 25 日，孙某与北京宏盛公司（以下简称宏盛公司）签订商品房预售合同，约定孙某购买顺义区一号房屋，该房屋的总价款为 7574400 元，优惠后售房款为 7338189 元，合同约定房屋建筑面积为 318.24 平方米。2010 年 4 月 17 日，林某向宏盛公司支付购房款 773181 元，2010 年 4 月 21 日林某授权富华公司向宏盛公司支付购房款 2261219 元，宏盛公司于 2010 年 10 月 9 日出具了金额为 3034400 元的购房款发票。2010 年 8 月 24 日，林某之妻赵某娟向宏盛公司支付购房款 4303789 元，2010 年 8 月 26 日，宏盛公司出具购房款 4303789 元的发票。2011 年 4 月 14 日，宏盛公司出具金额为 56471 元的购房款发票，该 56471 元为上述房屋的实测面积与合同面积的差额款。
2011 年 7 月 26 日，林某向宏盛公司支付房屋差价款 56471 元。最终上述房屋应付房款为 7394660 元，实测建筑面积为 322.19 平方米。房屋专项维修基金 32219 元，契税 221839.8 元。孙某表示支付了专项维修基金 32219 元、缴纳契税 221839.8 元。林某表示专项维修基金和缴纳契税也是林某支付，但未提交相应证据。2011 年 4 月 6 日宏盛公司向孙某发出入住通知，孙某入住。上述房屋于 2012 年 10 月 30 日登记在孙某名下（单独所有）（以下简称涉案房屋）。
因孙某为他人提供担保，导致上述房屋于 2014 年 10 月被司法拍卖，拍卖价格双方均未提供，经本院了解拍卖价格为 9065500 元。
林某持起诉理由要求孙某赔偿，诉讼中，孙某辩解：与林某是 2009 年认识，涉诉房屋是林某送给我的，当时没有限购政策需要借名买房。孙某提交了 2015 年 1 月 22 日、2015 年 2 月 11 日通过郑某分别支付给林某女儿 25 万、150 万元的记录。
林某表示双方仅是同学关系，没有任何其他关系。孙某所述 175 万元是孙某支付的房屋租金。
孙某提出调取 2010 年、2011 年期间林某和孙某的酒店入住记录，上述入住记录显示二人未同时入住一家酒店。
裁判结果
一、被告孙某于本判决生效后三十日内给付原告林某五百六十四万四千六百六十元；
二、驳回原告林某的其他诉讼请求。
房产律师点评
原告林某主张因受限购政策影响，借被告孙某名义购买了涉诉房屋，孙某否认，称林某将涉诉房屋赠与给孙某。孙某称赠与没有证据证实，法院对其辩解意见不予采纳。现林某提供的证据能够证明其对涉案房屋的购买出资 7394660 元，但购房款的支付不足以证明双方之间存在借名买房关系，林某只能依据出资向孙某主张相应权利，孙某有义务支付。孙某通过他人向林某女儿支付 175 万元，林某表示 175 万元为租金，没有依据，法院对该款从孙某应支付款项中扣减。林某的其他请求，没有法律依据，法院不予支持。
办案心得
一、借名买房需明确约定
在本案中，林某主张借名买房，但仅能提供购房款支付的证据，不足以证明双方存在借名买房关系。这提醒人们，在进行借名买房行为时，务必签订明确的书面协议，详细约定双方的权利义务、房屋的实际归属、过户条件等关键内容。明确的约定可以在发生争议时为双方的主张提供有力的依据，避免因证据不足而导致权益难以维护。
二、证据保留的重要性
无论是借名买房还是其他法律关系，充分的证据保留至关重要。林某虽然能够证明自己支付了购房款，但在其他关键证据方面存在缺失，如关于借名买房的约定、对房屋实际管理的证据等。在房产交易及后续过程中，当事人应妥善保留各种证据，包括付款凭证、合同文件、通信记录、房屋管理的相关证据等，以便在需要时能够有力地证明自己的权益。
三、赠与关系需有明确证据
孙某主张涉诉房屋是林某赠与给他的，但没有提供充分的证据予以证实。在法律上，赠与关系的成立需要有明确的赠与意思表示和交付行为等证据支持。这提示人们，在涉及重大财产的赠与行为时，也应通过书面协议、公证等方式明确赠与关系，避免因证据不足而产生争议。
四、对房屋产权的管理应谨慎
本案中，房屋登记在孙某名下，孙某入住并对房屋进行管理，而林某在很长一段时间内未对房屋的管理提出异议，这在一定程度上影响了其主张的可信度。对于借名买房的情况，实际出资人应加强对房屋产权的管理和监督，及时了解房屋的状况，保留对房屋实际控制的证据，如委托管理协议、租金收取记录等，以维护自己的合法权益。
五、了解法律风险，谨慎决策
借名买房存在诸多法律风险，如名义产权人反悔、房屋被司法拍卖等情况。在进行房产交易时，当事人应充分了解各种法律风险，谨慎决策。如果确实需要借名买房，应在专业律师的指导下进行，制定合理的风险防范措施，确保自己的权益得到最大程度的保护。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
