(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某雨、迟某娟向本院提出诉讼请求：1、判令对方返还北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋）的出售实际所得款项中的20万元；2、本案诉讼费由对方负担。
事实与理由：陈某雨与迟某娟系夫妻，迟某菲系迟某娟之姐。2011年，我方想在北京买房，因为对方有北京户口，所以双方就约定由我方出资购买房屋一套，登记在对方名下，房屋归我所有。2011年3月3日，我方以对方的名义购买一号房屋，购房款由我方支付，2011年3月17日一号房屋登记至对方名下，房屋所有权证书由我方持有。
2012年对方突然告知我方其将一号房屋出售，并向我方支付售房款295万元，我方要求对方说明包括房屋出售具体价款、所签合同的具体事宜，对方一直拒绝回答和向我方出示售房合同，直到2019年我方才得知一号房屋实际售房款并非对方向我方支付的295万。对方私自出售我方所有的房屋，并且隐瞒实际出售价格，给我方造成重大经济损失，为维护我的合法权益，现我方诉至法院，提出上述诉请。
被告辩称
迟某菲辩称，我有北京户口，对方没有北京户口，双方约定对方借用我的名义购买一号房屋，购房款由对方支付，房屋登记在我名下。我当时不太同意使用我的名义购买房屋，因为如果我名下有房子的话就不能享受单位无房户的待遇了，但是对方当时比较着急，所以我就同意了。2011年对方借用我的名字购买了一号房屋，购房款280万元由对方支付。因为对方长期居住在无锡，所以一号房屋由对方出租，平时我帮忙照看、维护房屋。2012年租户说房屋屋顶漏水，我花了8000元重新收拾了房屋，后房屋出售最终买房人实际支付购房款320万元。因为迟某娟曾经说过房屋只卖300万元就行了，所以出售房屋后我就只告诉对方说房屋卖了300万元，因为房屋的漏水维修和装修、采暖、物业我垫付了一定的费用，我卖房子来回跑也产生一定的交通费用，经对方同意，我扣留了5万元，剩余295万元支付给了迟某娟。
此后双方就再也没有说过房子的事了。2019年我与迟某娟因为母亲赡养问题发生争执，对方才要求我出示房屋买卖合同，否则就不拿钱赡养母亲。我不同意返还对方主张的差额20万元，因为对方用我的户口购买一号房屋时跟我说过要给我好处费，上述20万元应是对方给我的好处费。
法院查明
陈某雨与迟某娟系夫妻，迟某菲系迟某娟之姐。2011年3月17日，一号房屋登记至迟某菲名下。二原告主张其与迟某菲系“借名买房”合同关系，就此向本院提交显示日期为2011年5月27日的《房屋协议》为证。《房屋协议》的内容为“因本人户口在外地，不允许在北京购房，用北京姐姐户口在北京市朝阳区购买A号房屋，金额280万元，现迟某娟已付押金2万元正，房屋280万元加上房屋所有费用等其他办理费用均由迟某娟、陈某雨（夫妻）支付，只是房屋产权证保留迟某菲名字。”落款处有妹妹迟某娟、妹夫陈某雨、姐姐迟某菲的签名。
二原告主张协议中载明的A号房屋系笔误，实际应为一号房屋，A号房屋为陈某雨于2011年8月购买，登记在陈某雨名下，未借用迟某菲的名义；迟某菲认可《房屋协议》为其签订，但认为与一号房屋无关。双方确认，一号房屋登记至迟某菲名下后，房屋对外出租期间的租金由二原告收取。
2013年8月20日，迟某菲（出卖人）与高某（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：高某购买一号房屋，房屋成交价为330万元。迟某菲称因一号房屋的所有权证书保存在迟某娟处，其将出售房屋事宜告知迟某娟并向迟某娟要所有权证书，但是迟某娟说所有权证书丢了，其着急卖房就去补办了一号房屋的所有权证。二原告则称迟某菲电话告知其一号房屋卖了，价格是300万，其觉得价格太低了，所以谎称所有权证书丢了，认为迟某菲没有所有权证就没法卖房了，可是迟某菲通过补办所有权证方式将一号房屋出售了。
关于一号房屋的售房款金额，迟某菲称其实际取得的房款为320万元，虽然合同载明成交价是330万元，但是因为2013年出售一号房屋时距离房屋登记至其名下不满五年，买受人需额外支付不满五年的税费，为避免支付上述税费，其与买受人商量于2016年再办理的网签和产权登记，但实际上2013年买受人已支付购房款，其将房屋交付予买受人，因为不满五年的原因买受人要求其返还10万元，其同意了。二原告表示对迟某菲出售房屋情况不清楚，但认可一号房屋出售实际取得的价款为320万元。
二原告主张迟某菲出售房屋所得价款与迟某菲已向其支付的售房款之间的差额20万元为其损失，称迟某菲出售房屋后，未向其出示房屋买卖合同，仅告知其房屋售房款为300万元，并向其支付295万元，扣了5万元作为好处费，虽然其当时只同意给迟某菲2万元的好处费，但现认可该5万元为其同意支付给迟某菲的好处费，除此之外迟某菲还应向其支付20万元。迟某菲确认其未曾告知二原告涉案房屋出售实际取得房款320万元，亦未向二原告出示过出售房屋的相关合同。
迟某菲表示不同意返还二原告主张的20万元，理由为:一、2012年迟某娟要出售一号房屋时向其表示300万元就能接受，其告知迟某娟房屋已经出售时，迟某娟表示给她300万元即可；二、二原告在使用其的户口购买房屋前就说要给其好处费并且因为其名下有房不能享受单位无房户每年5000元的补助，其曾与二原告协商支付补偿，其自留的20万元为对方借用其名义购房而应支付的好处费。二原告否认曾向迟某菲表示过售房款其只要300万元以及其曾就使用迟某菲的购房资格答应给迟某菲好处费或补偿。
2019年11月19日庭审中，就其扣留的5万元，迟某菲曾主张为其帮忙照看房屋、出租房屋和出售房屋的好处费，后于2019年12月16日庭审中改称为就房屋的漏水维修和装修、采暖、物业其垫付了费用和其出售房屋过程中产生的交通费用而扣留的5万元。迟某菲就其主张的迟某娟曾表示只要求获得售房款300万元即可以及二原告使用其名义购买一号房屋时答应给其好处费和补偿的事实主张，未向本院提交相应证据。
裁判结果
迟某菲于本判决生效后七日内向陈某雨、迟某娟返还售房款20万元。
房产律师点评
借名买房合同是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，依据双方确认的内容，双方就一号房屋成立“借名买房”之合同关系，该合同关系为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。针对被借名人迟某菲而言，一号房屋的权利实际应由借名人二原告享有，在一号房屋出售后，所得价款应归二原告所有。
迟某菲就其主张的二原告只要求取得300万元售房款和其扣留的20万元为二原告答应给其的“好处费”和补偿，举证不足，法院不予采信，迟某菲未告知二原告房屋实际出售所得价款为320万元，在已经扣留了5万元售房款的情况下，仍占有一号房屋另外20万元的售房款，损害了二原告的财产权益，现二原告诉请迟某菲返还，具有事实及法律依据，法院予以支持。
办案心得
一、对于借名买房方的启示
1. 明确合同约定
借名买房存在诸多风险，在进行借名买房行为时，应签订详细的书面协议，明确双方的权利义务。如本案中，虽然双方签订了《房屋协议》，但对于一些关键问题仍存在争议，若能在协议中更加明确房屋的具体指向、出售房屋的流程及收益分配等问题，可以减少后续的纠纷。
- 具体明确房屋信息，避免因笔误等问题产生歧义。如本案中对于协议中提及的“A 号房屋”与实际一号房屋的关系就产生了争议，若在签订协议时更加严谨地明确房屋具体地址及编号，可避免此类问题。
- 详细规定出售房屋的条件、流程及各方的责任。包括出售价格的确定方式、通知义务、合同签订及款项交付等环节，确保借名买房方能够及时掌握房屋出售情况并获得应有的售房款。
2. 保留相关证据
在借名买房过程中，要保留好所有与房屋购买、出租、出售等相关的证据。如购房款支付凭证、房屋所有权证书的持有情况、租金收取凭证等。这些证据在发生纠纷时，可以证明借名买房的事实以及自己对房屋的实际权益。
- 购房款支付凭证是证明实际出资人的重要证据。在本案中，二原告能够证明购房款由其支付，为其主张房屋权益提供了有力支持。
- 房屋所有权证书的持有情况以及租金收取凭证等，可以进一步证明借名买房方对房屋的实际控制和享有权益。
3. 谨慎处理与被借名方的关系
借名买房双方通常存在亲属关系，在处理关系时要谨慎。一方面，不要轻易做出模糊的承诺，如本案中关于好处费和补偿的问题，若没有明确的约定，容易引发纠纷。另一方面，在发生争议时，要通过合法途径解决，避免情绪化处理，以免加剧矛盾。
二、对于被借名方的启示
1. 充分考虑风险
被借名方在同意借名买房时，要充分考虑到可能面临的风险。如影响自己享受单位福利、可能承担的法律责任等。在本案中，迟某菲因名下有房而不能享受单位无房户的待遇，这是借名买房给她带来的不利影响。
- 被借名方在决定是否同意借名买房时，要全面评估自己的利益得失，权衡风险与收益。如果可能影响到自己的重要权益，应谨慎考虑或者要求借名买房方提供相应的补偿和保障措施。
2. 诚实守信履行义务
被借名方在借名买房过程中，应诚实守信地履行自己的义务。在房屋出售时，要及时告知借名买房方实际情况，不得隐瞒售房款等重要信息。如本案中，迟某菲未告知二原告房屋实际出售所得价款，扣留部分售房款，最终被法院判决返还，不仅损害了他人的利益，也给自己带来了法律风险。
- 被借名方应按照约定将房屋出售所得价款及时交付给借名买房方，不得擅自扣留或挪用。如有合理的费用支出，应与借名买房方协商并提供相应的证据。
3. 保留沟通证据
在与借名买房方的沟通中，被借名方要保留好相关的证据。如聊天记录、通话录音等，以便在发生纠纷时能够证明自己的主张。在本案中，迟某菲主张二原告曾表示只要求获得售房款 300 万元以及答应给其好处费和补偿，但因未提交相应证据，法院未予采信。
- 被借名方在与借名买房方的沟通中，对于重要的事项应通过书面形式确认或者保留好电子证据，避免因证据不足而无法维护自己的合法权益。
总之，借名买房是一种存在风险的行为，无论是借名买房方还是被借名方，都应在充分了解法律风险的基础上，谨慎签订合同，诚实守信履行义务，保留好相关证据，以避免发生纠纷。一旦发生纠纷，应及时寻求法律专业人士的帮助，通过合法途径解决问题。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
