(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
李某芬向本院提出诉讼请求：1.确认孙某燕与李某阳于2017年11月16日签订的的《存量房屋买卖合同》无效；2.诉讼费用由被告承担。
事实和理由：李某坤与孙某燕为夫妻，婚后生有长女李某芬、二女李某霞（已去世）、长子李某阳，李某霞之子系林某刚。李某坤2004年3月17日去世。孙某燕名下位于北京市丰台区一号房屋，是用李某坤、孙某燕夫妻双方的工龄购买的房改房，1999年8月24日在北京市丰台区房屋管理局登记。李某坤去世后，该房屋未分割，二被告非法将该房屋买卖，侵吞了原告的合法利益。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。
被告辩称
孙某燕、李某阳辩称：不同意原告的诉讼请求。一、因为房屋登记在孙某燕名下，所以不属于无权处分。二、恶意串通没有任何事实依据，在李某坤去世前关于房屋的处理，被告与李某坤之间有一个三方协议，明确说了这个房屋归李某阳所有，房屋的购房款及其相应其他费用都是李某阳出的。原告主张的没有任何法律依据。
法院查明
李某坤与孙某燕系夫妻关系，育有二女一子，分别为李某芬、李某阳、李某霞。2004年3月17日，李某坤死亡。
1999年8月24日，北京市丰台区一号房屋取得房屋产权证书，登记在孙某燕名下。2017年11月20日，孙某燕（出卖人）与李某阳（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，出卖人将丰台区一号房屋出售给买受人；买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1500000元。
庭审中，李某芬称涉案房屋为孙某燕单位买的房改房，登记在孙某燕名下，应该属于李某坤与孙某燕的夫妻共同财产，李某坤没有遗嘱，夫妻共同财产没有分割过，在其不知情的情况下孙某燕将房屋以买卖的形式过户给李某阳，孙某燕没有权利支配李某坤的遗产部分，这个买卖合同的房价明显低于市场价格，二被告在主观上是恶意串通的，侵犯了其继承权，故该合同无效。
李某阳、孙某燕对此不予认可，并提交李某坤、孙某燕、李某阳三方于2003年9月21日签订的协议书，该协议书内容为：“1987年通过单位福利分房，孙某燕分得座落在北京市丰台区一号的两居室，1999年单位出售公房时，孙某燕夫妻与李某阳约定，由李某阳出资购买该房房屋，房屋归李某阳所有。同年李某阳以孙某燕的名义购得该房并一次性付清购房款：29798元。协议人一致同意位于北京市丰台区一号的两居室和大兴李某坤名下的房子归李某阳所有。”该协议下方有“李某阳”“孙某燕”“李某坤”签字并印有指印。
李某芬认可该协议中孙某燕的签名、指印是本人的，不认可该协议中李某坤的签名、指印为本人的，并就此申请对该协议书中“李某坤”签名进行笔迹鉴定。鉴定意见，检材中李某坤签名笔迹与样本签名是同一人所写。
庭审中，经本院询问，孙某燕、李某阳表示存量房屋买卖合同中约定的购房款实际没有支付，实际上房屋是赠与给李某阳的。
裁判结果
驳回李某芬的诉讼请求。
房产律师点评
涉案房屋为李某坤、孙某燕夫妻关系存续期间取得，应属于李某坤、孙某燕夫妻共同财产。2003年9月21日李某阳、孙某燕、李某坤三方所签协议书，经鉴定机构鉴定该协议书上李某坤签字与对比样本一致，在无其他相反证据证明该协议所载内容虚假或者系伪造的情况下，法院对该协议书的真实性予以认可。
从该协议的内容上看，房屋由李某阳出资，孙某燕、李某坤均同意涉案房屋归李某阳所有，该协议具有借名买房合同性质，协议内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，房屋的实际权利人应为李某阳，李某阳有权随时要求孙某燕、李某坤将涉案房屋过户至其名下。后李某坤去世，孙某燕通过买卖方式将涉案房屋过户至李某阳名下，虽在程序上存在些许瑕疵，但符合三方协议书所载明的各方意思表示，孙某燕与李某阳签订的《存量房屋买卖合同》不存在无效事由，该协议亦未侵害李某芬的合法权益，故李某芬主张孙某燕、李某阳恶意串通，损害其合法权益并以此要求确认《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，法院不予支持。
办案心得
借名买房协议的重要性与效力认定：在本案中，三方签订的借名买房协议成为了关键证据。这提醒我们，在类似的房产交易中，明确、合法且有效的书面协议至关重要。协议的内容应清晰地表明各方的权利义务、出资情况和房产归属等关键问题。同时，对于协议的真实性和合法性，可能需要通过专业的鉴定和严格的证据审查来确认。
证据的收集与保存：无论是主张合同无效还是证明合同有效，充分的证据都是关键。在房产纠纷中，相关的购房合同、出资凭证、协议、鉴定意见等都可能对案件结果产生决定性影响。当事人应当有意识地保存和收集这些证据，以维护自己的合法权益。
尊重合同约定与当事人意愿：法院在判决时，充分考虑了三方协议所体现的当事人意愿。这表明，在法律框架内，当事人之间的真实意思表示和合法约定应当得到尊重和保护。
谨慎对待笔迹鉴定：本案中笔迹鉴定对于协议的真实性认定起到了关键作用。在涉及签名和笔迹的争议时，专业的鉴定能够提供有力的证据支持，但也需要注意鉴定的程序和准确性。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
