北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
孙某向一审法院起诉请求：依法分割孙某、赵某双方婚姻关系存续期间，共同购买的密云区一号房屋及地下车位（二号）费，由赵某给付孙某补偿款120.5万元（含购买车位补偿款6万元）。诉讼费、鉴定费由赵某负担。
赵某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙某一审全部诉讼请求。
事实和理由：购买涉案房屋时，赵某的工资只有2000元左右，孙某的工资只有1000元左右，二人无能力支付首付款；涉案房屋首付款系赵某的父亲赵某杰支付；孙某对购房情况不知情，其在回答法庭询问关于购房款支付及房屋状况的陈述与法院查明事实不符。
赵某提交了《借名买卖协议》证明涉案房屋为赵某杰支付全部购房款，赵某与赵某杰是借名买房关系，本案存在影响赵某杰利益的情形，应该追加赵某杰为本案第三人；一审中，评估公司未到涉案房屋进行查看，赵某不认可评估意见，一审对房屋分割处理错误。
被告辩称
孙某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，赵某的上诉请求不能成立，请求法院维持一审判决。涉案房屋购买于双方婚姻存续期间，双方共同签订了购房合同和贷款合同，首付款及贷款均是双方支付，与赵某的父母没有关系，没有证据显示赵某杰对房屋出资，涉案房屋为夫妻共同财产；借名买房协议不成立，孙某对此不知情。
法院查明
孙某与赵某于2009年11月6日登记结婚，双方婚后于2013年9月8日生育一女孙某婕。
2011年10月16日，赵某向北京市B公司支付购房定金10万元（银行转账）。订购了北京市密云区一号房屋（以下简称一号房屋）一套优惠后总价1300461元，首付款30％，390461元，贷款91万元。
2011年10月22日，赵某支付购房首付款290461元（银行转账）。
2013年11月17日，赵某补交购房首付款11万元（其中9.5万元银行转账）。
2014年9月20日，赵某补交房屋面积增加（1.93平方米）差额18556元。
2014年9月25日，赵某与北京市B公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，赵某购买一号房屋一套，房款总价为1319017元，首付39.35％，即519017元，住房公积金贷款支付80万元。
2014年10月20日，赵某、孙某与M银行签订了《住房公积金贷款借款合同》，贷款金额为80万元，由赵某银行账户还贷款。
北京市B公司分别于2014年9月26日，2014年10月27日向赵某出具了购房首付款519017元，购房贷款80万元的发票各一张。
2014年11月15日，赵某办理了房屋交接手续。
2014年12月16日，赵某取得一号房屋的所有权证书。目前房屋尚未装修，无人居住。
2015年，赵某购买地下车位（二号）一个，支付金额12万元。现车位由赵某占有管理（暂出租给他人使用）。
2017年3月，孙某曾首次立案起诉赵某离婚案件。2017年4月21日，一审法院驳回孙某的诉讼请求。
2017年11月，孙某再次起诉赵某离婚案件，诉讼请求：1．判令孙某、赵某离婚；2．判令双方婚生女孙某婕由孙某抚养；3．判令一号楼房归孙某所有……。
孙某在离婚诉讼中对于购房首付款出资事项表述，当时孙某、赵某手里有3万元，赵某取公积金一部分，又向亲朋借了一部分，还向赵某的父母借了一部分，凑足了首付款。赵某表述，2011年10月购房时，其父亲向孙某、赵某借了3万元，其他首付款是其父亲支付的。偿还银行贷款时，除本人的住房公积金外，大部分是由其父亲支付的。
赵某提供了2011年10月12日，赵某之父母赵某杰、白某（实际购房人，甲方）与赵某（挂名购房人，乙方）签订协议书，协议书中约定，甲方借用乙方的名义共同出资购买住房一套，购房日期为2011年10月12日，房产地址一号。房产价格约130万元，该购房款全部由甲方出资。乙方同意配合办理购买该房产的一切手续（包括但不限于签订房屋买卖合同、房屋抵押贷款合同、申请贷款、到国土局办理递件、签订正式房地产买卖合同及其房屋过户等手续），直至变更登记在甲方名下或者按照甲方的书面授权和明确指示登记变更在甲方指定的第三人名下。
乙方应当将该挂名代购房产事宜告知可能产生共有行为的第三人，如配偶、儿女等近亲属，明确该房产的所有权人为甲方，其亲属在任何情况下都无权请求分配和继承该房产……。另提供了2014年11月21日，赵某的父母赵某杰、白某（赠与人）又与赵某（受赠人）签订赠与合同，合同约定，赠与人以受赠人名义购买的一号房屋赠与受赠人，赠与人二人对该房屋共同享有居住权、使用权。受赠人对该房屋没有出让权、转卖权，该房屋永远不能作为受赠人的夫妻共同财产进行分割，在赠与人生前也不得将房屋作为私有财产进行变卖。
受赠人无须向赠与人交付任何关于房屋的费用。受赠人接受赠与后，该房屋今后的费用全部由赠与人独自承担。受赠人对该房屋有自由装修、合理支配的权利。赠与人同意该房产直接登记在受赠人个人名下，为受赠人单独所有，房产登记在受赠人名下后即完成交付……。
2018年12月27日，法院判决：一、准许孙某与赵某离婚。……因赵某提供了就一号房屋与其父母签订的协议书及赠与合同书，离婚判决书中告知双方，关于双方争议的一号房屋，因可能涉及第三人利益，本案不宜处理，双方可另行解决。
离婚判决后，孙某对于离婚判决中的第二、四项均持有异议，提起上诉。2019年3月29日，北京市第三中级人民法院驳回上诉，维持原判。
孙某、赵某离婚后，孙某于2020年1月8日提起离婚后财产纠纷案件，要求分割一号房产。
审理过程中，因双方对于房屋现有价款协商不一，孙某申请房屋价值评估，评估房屋现总价为3313550元。
房屋价值评估后，孙某表示在购房期间，同时以赵某的名义购买了一个地下车位（二号）。双方均认可车位款为12万元（车位无产权，仅为使用权）。经释明，孙某表示不要求车位价值鉴定，要求分割车位款12万元的二分之一归其所有。
赵某表示，购买车位的资金是其父母支付的。孙某不认可车位款是赵某父母所支付。
法院认为，当事人对自己的主张，应提供相应之证据。孙某与赵某在婚姻关系存续期间，以赵某的名义采用支付部分首付款，部分贷款的形式购买了一号房屋，购房贷款合同为孙某、赵某与银行共同签订，购房首付款也并非仅从赵某之父母的账户支付，故一号房屋应作为孙某及赵某夫妻关系存续期间所购置的夫妻共同财产。
赵某辩称一号房屋属于其父母借其名购买，不属于孙某与赵某的夫妻共同财产，因孙某不认可赵某与其父母之间存在借名买房关系，且赵某在离婚诉讼纠纷案件中所提供的借名买房协议中，并无孙某的签名确认。而且，赵某也未能提供其父母向房屋开发单位支付购房款及车位款的相应之证据，亦未能提供其父母向其转账支付购房首付款及车位款等相应之证据。故此，综合现有证据材料，对于赵某所述，一号房屋及车位属于其父母借名（赵某）购买的辩称意见，法院暂不采信。
现孙某以该房屋为夫妻共同财产由，要求分割房屋财产的相应之价值，并不违反法律规定，法院予以支持。一号房屋归赵某所有，赵某应当向孙某支付相应的房屋补偿款。房屋补偿款的具体数额，应结合购买房屋时支付的首付款数额，贷款数额、偿还贷款数额、判决离婚时间、房屋鉴定价值等情况，综合予以计算。孙某与赵某在婚姻关系存续期间，以赵某的名义购买了一个地下车位（二号），支付价款12万元，车位由赵某占有管理，现孙某要求赵某给付购买车位价款12万元的二分之一、并不违反法律规定，法院予以支持。
车位归赵某使用。因孙某与赵某夫妻关系存续期间购买一号房屋时存在借款情形，该房屋价值的分割，并不阻碍债权人向孙某、赵某主张共同偿还借款之权利。
本院二审期间，赵某提交证人证言11份，证明涉案房屋首付款均是其父亲赵某杰向亲戚朋友借款，用于自己购买房屋。孙某未向本院提交证据。经本院组织质证，孙某对赵某提交证据的真实性及证明目的均不认可。本院经审理查明的其他事实与一审查明一致。
裁判结果
一、位于密云区一号房屋归赵某所有。二、赵某给付孙某房屋补偿款一百一十四万五千元（限判决生效之日起十日内付清）。三、位于密云区地下二号车位归赵某使用。四、赵某给付孙某车位补偿款六万元（限判决生效之日起十日内付清）。
房产律师点评
夫妻在婚姻关系存续期间购置的房产及车位归夫妻共同所有。本案中，赵某、孙某在夫妻关系存续期间，以赵某的名义与开发商签订商品房买卖合同并支付首付款，赵某、孙某与银行签订借款合同共同向银行贷款，并且购买了车位，法院认定涉案房屋及车位属于赵某和孙某的夫妻共同财产并依法进行分割并无不当。赵某对相关评估意见不予认可，但未提交相反证据予以推翻，法院对其相关意见不予支持。
对于赵某提出购房款系其父母支付之理由，法院认为，赵某既未能提供其父母向开发商支付购房款、车位款的转账凭证及收据，也未能提供其父母向其转账用于支付首付款、车位款及月供的转账手续，故法院对该理由不予采信。对于赵某关于其与父母系借名买房关系的理由，法院认为，主张法律关系成立的一方应当就法律关系的成立承担举证责任，本案中，赵某提交了协议书，该协议书系对夫妻关系存续期间的财产做出与法律规定不一致的约定，其内容直接影响作为夫妻一方的孙某的利益，在孙某对该协议内容不予认可的情况下，赵某目前之举证尚不足以使法院确信借名买房关系的成立。
办案心得
一、证据的充分性和关联性至关重要
在本案中，赵某主张涉案房屋及车位是其父母借名购买，但其提供的证据未能形成完整、有效的证据链。例如，赵某在二审期间提交的 11 份证人证言，仅能证明首付款是其父亲向亲戚朋友借款，但无法直接证明这些借款用于购买涉案房屋，且缺乏向开发商支付款项的直接转账凭证。这提示我们，在主张权利时，提供的证据不仅要数量充足，更要与主张的事实具有紧密的关联性和明确的指向性。
假设赵某能够提供其父母向开发商或其本人直接转账支付购房款和车位款的详细记录，或者其父母与开发商之间的资金往来凭证，可能会增强其主张的可信度。
二、夫妻共同财产认定的复杂性
本案涉及对夫妻关系存续期间购置房产及车位的共同财产认定。尽管赵某提出诸多抗辩理由，但法院根据购房合同、贷款合同的签订主体、首付款支付方式等综合因素，认定为夫妻共同财产。这表明在婚姻关系中，对于重大财产的购置和归属，需要有清晰明确的证据和记录。
比如，若赵某确实是借父母之名购房，应在购房之初就与父母及配偶达成明确的书面协议，避免在离婚时产生财产归属的争议。
三、借名买房协议的有效性和举证责任
赵某主张与父母存在借名买房关系，但由于孙某不认可，且赵某未能充分举证，法院未予采信。这凸显了借名买房协议的风险和举证的困难。
在类似情况下，主张借名买房关系成立的一方，需要承担沉重的举证责任。若想避免此类纠纷，借名买房协议应尽可能详细、规范，并在必要时进行公证。同时，应保留所有与购房相关的资金流向、手续办理等证据。
四、财产分割中的综合考量因素
法院在分割夫妻共同财产时，综合考虑了首付款数额、贷款数额、偿还贷款数额、判决离婚时间、房屋鉴定价值等多种因素。这提示当事人在处理离婚财产分割时，要全面、准确地提供与财产相关的信息和证据。
例如，如果赵某能够提供更多关于购房过程中其个人或其父母的出资贡献的证据，可能会在财产分割的比例上产生一定影响。
五、法律意识和风险防范的重要性
整个案件反映出当事人在婚姻关系中的法律意识淡薄。无论是购房时的资金来源和归属约定，还是离婚时对财产的主张和举证，都显示出提前规划和风险防范的缺失。
对于夫妻双方来说，在婚姻存续期间进行重大财产交易时，应当充分了解相关法律规定，明确财产的权利归属，以避免日后可能出现的纠纷和损失。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
