北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某君向一审法院起诉请求：1.判令赵某峰、陈某芬协助配合将北京市大兴区一号的房屋（以下简称一号房屋）所有权转移登记至赵某君名下；2.本案诉讼费由赵某峰、陈某芬承担。
赵某君上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持赵某君一审诉讼请求；本案诉讼费由赵某峰、陈某芬承担。
事实和理由：1.赵某君与赵某峰存在借名买房合同关系。赵某峰与赵某君系兄弟关系，基于信任与传统和不强的法律意识，未订立书面合同，但双方就借名买房事宜进行了口头沟通，赵某峰此前也认可。2004年1月25日，赵某君、赵某峰、陈某芬对此事进行了当面沟通和确认，赵某峰书写了说明。2.案涉房屋的购房款由赵某君全部出资支付，父亲赵某易代为办理交款及购房手续，赵某易于2004年书写说明证明此事。
3.有完整的证据链证明赵某君与赵某峰之间借名买房的事实，赵某君支付购房款、物业费等相关费用，居住使用案涉房屋，支付水电暖气等费用，案涉房屋的不动产权证书、购房款收据等原件均在赵某君手中。4.赵某君作为实际购房人有权要求办理产权转移登记手续，具有北京市购房登记的相应资格，且案涉房屋具备转移登记条件，赵某君的借名购买行为不侵犯他人合法权益。
被告辩称
赵某峰、陈某芬辩称，同意一审判决。
法院查明
赵某易与颜某丽生前育有子女5名，分别为赵某峰、赵某杰、赵某鑫、赵某、赵某君，颜某丽于1998年5月19日因死亡注销户口，赵某易于2017年4月29日死亡。赵某峰与陈某芬系夫妻关系，于1993年登记结婚。2019年11月28日，法院作出判决书，判决赵某峰为限制民事行为能力人。涉案一号房屋登记在赵某峰名下，房屋权利性质为划拨/按经济适用住房管理。
1998年12月10日，赵某峰（买方）与北京市Y公司（卖方）签订购房协议书，约定：本协议以北京市F公司与卖方签订的购房协议书约定的权利义务关系为依据，是该协议有关内容的具体化，房屋售价为每建筑平方米1600元，总房款116336元，其中F公司应付53333元，买方个人应付63003元。……3.房屋交用。卖方于98年12月10日交给买方所购房屋。交房之日买方（含F公司）付清全部房款，卖方才能开具《房屋销售结算单》和《房屋交用通知单》、《住房证》，协议书买方处由赵某易签字。
1998年12月10日，北京Y公司出具收据，载明收到赵某易交来购房款63003元、物业费410.12元、取暖费363.36元，赵某峰（注：此处为一审法院笔误，应为“赵某君”）主张购房款63003元系现金给付赵某易后，由赵某易办理交付手续，故收据载明交款人系赵某易，赵某峰、陈某芬则认为购房款均由赵某易支付。
双方均认可，一号房屋自交付至今一直由赵某君占有使用，为毛坯房，未装修，由赵某君支付因占有使用房屋支出的水电费、物业费等。赵某峰、陈某芬认为，二人现居住的位于北京市大兴区A号房屋（以下简称A号房屋），原登记在赵某易名下，当时赵某峰与赵某易共同居住，考虑到赵某君无处居住，购买涉案一号房屋后由赵某君居住，所有的事项由赵某易做主，且赵某易去世后将A号房屋留给赵某君，也算是公平分配。
赵某君则主张赵某易留有遗嘱，将A号房屋给了赵某君，现已依据公正材料办理过户手续。赵某峰、陈某芬认为赵某易留下遗嘱涉及到A号房屋，该房屋现在由赵某峰、陈某芬居住，赵某易去世时考虑到了赵某君没有房子，才将A号房屋留给了赵某君，赵某峰、陈某芬名下除涉案一号房屋外没有其他房屋。
本案要求赵某君提交其所述遗嘱及公证材料，赵某君提交的2017年3月30日赵某易书写的材料中因字迹太过潦草无法显示内容，赵某君提交的2019年公证书载明：一、被继承人赵某易于二〇一七年四月二十九日死亡，被继承人颜某丽于一九九八年五月十九日因死亡注销户口。二、申请人赵某君向本处申请继承被继承人赵某易、颜某丽遗留的财产（被继承人赵某易、颜某丽的夫妻共同财产），包括坐落在一号房屋。三、根据被继承人赵某易、颜某丽的继承人赵某峰、赵某杰、赵某鑫、赵某、赵某君称，被继承人赵某易、颜某丽生前无遗嘱、亦未与他人签订遗赠扶养协议。
继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠扶养协议无争议，截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。四、被继承人赵某易与颜某丽的长子赵某峰、次子赵某杰、三子赵某君、长女赵某鑫、次女赵某。赵某易的父母均先于赵某易死亡，颜某丽的父母均先于颜某丽死亡。五、被继承人赵某易与邹某婕一九九八年十月二十六日结婚，后于二〇〇一年七月十九日离婚。赵某易与邹某婕离婚后未再婚。六、现赵某君表示要求继承被继承人赵某易、颜某丽的上述遗产，赵某峰、赵某鑫、赵某、赵某杰均表示放弃对被继承人赵某易、颜某丽的上述遗产继承权。最终证明被继承人赵某易、颜某丽的上述遗产由二人的三子赵某君继承。
关于购房款的出资，赵某君提交赵某易出具的材料，载明：一号房屋是我大儿子赵某峰的购房指标，赵某峰没钱我就叫大儿子赵某峰住我的房子，当时小儿子赵某君需要住房，小儿子出钱就把房子买下了。房子是经我手买的共花费陆万柒千正，时间为2004年3月5日。即涉案一号房屋。赵某峰、陈某芬认为该份材料中右下角“赵某易”签字应为赵某易本人书写，但其余内容，非赵某易本人书写。
此外，赵某君提交2004年1月25日，赵某峰书写的赵某峰将一号，转给赵某君购卖住房，陈某芬在该份文件签字。赵某君解释称应为购买住房。陈某芬对此不认可，认为没有见过该份文件，没有签过字。
赵某君解释称，回京子女安置政策，为每人选择安置工作或者安置房屋，三人均选择了安置房屋，故除本案涉及的一号房屋外，赵某杰、赵某鑫均被安置了一套房子。后赵某峰改称，安置了三套房子，即赵某峰、赵某鑫、赵某杰，当时赵某易和赵某君说，有购房指标，赵某峰没有钱，问赵某君买不买，赵某君就出资购买了。
法院认为，借名购房合同关系是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系。主张借名买房关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任，如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度可能性的证明标准，则举证不能的不利后果需借名人自行承担；若借名人能够证明双方存在借名买房合同关系的，在符合诉争房屋所在地房屋限购政策的情况下，借名人可以依据合同要求出名人办理房屋所有权转移登记手续。
本案赵某君、赵某峰未签订书面的借名买房合同，以赵某峰名义办理了一号房屋不动产登记手续，故本案争议焦点即在于赵某君与赵某峰之间是否形成口头形式的借名买房合同关系。首先，涉案房屋的购买时间为1998年12月，该房屋系安置回京子女的政策性房屋，被安置人为赵某峰，根据购房协议书的内容，政府补贴款为53333元，个人承担部分为63003元，现赵某君认可办理交款手续的系赵某易，且主张系现金支付，现赵某君提交的证据，并不足以证明房款系其全额支付；其次，赵某君主张借名购房的情况，系“赵某易告知赵某君，有购房指标，赵某峰没钱，问赵某君买不买，赵某君就买了”，自始至终，未提及如何与赵某峰沟通借名购房事宜，且赵某峰亦主张系赵某易做主，由赵某易分配，款项系赵某易交纳。
综上所述，无法确信待证事实借名买房关系的存在具有高度可能性，对赵某君的诉讼请求予以驳回。若赵某君确能提交充足证据证明对涉案房屋确有其出资，可另行主张。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵某君为证明其主张，提交落款为赵某的书证一张拟证明赵某君给赵某55000元，待房屋过户后由赵某交给赵某峰、陈某芬，赵某峰、陈某芬对真实性、证明目的不予认可。证人赵某出庭作证，拟证明赵某君与赵某峰之间存在借名买房关系，赵某君认可证人证言的真实性及证明目的，赵某峰、陈某芬对真实性、证明目的不予认可。
双方为证明各自主张，另分别提交录音证据一份。赵某峰、陈某芬对赵某君提供录音的真实性不持异议，但对证明目的不予认可；赵某君对赵某峰、陈某芬提供录音的真实性、证明目的均不予认可。
另查，关于赵某君提交的显示“2004年1月25日赵某峰”书写的书面材料，赵某君于二审中称该书面材料尾部的“赵某峰”、“陈某芬”的签字均为赵某峰书写，并主张签字时陈某芬在场、陈某芬指示赵某峰代签字。陈某芬对此不予认可。
裁判结果
一审判决：驳回赵某君的全部诉讼请求。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，赵某君提起诉讼，以其与赵某峰兄弟之间存在借名买房合同关系为由，要求赵某峰、陈某芬协助办理房屋过户手续。根据举证责任，赵某君应当就其诉讼请求所依据的事实提供必要证据予以证明。但从本案现有证据分析，涉案房屋系政策性住房，购买时的房价款构成除需由个人承担的部分外，另有针对特定对象的政府补贴款，具有较强的购房主体特定性及一定的人身属性。
在此情况下，赵某君主张购房款项全部由其个人交纳，依据尚不充分。同时，关于借名购房约定一节，赵某君并未提交充分有效的证据证明双方之间存在此明确约定。其于一审审理中提交的落款日期为“2004年1月25日”的书面材料，内容表意尚不明确，且签字部分存有较大争议，结合赵某峰为限制民事行为能力人的客观情况，法院难以将该书面材料作为本案定案依据。此外，赵某君申请证人赵某出庭作证，赵某虽作出其明确知晓赵某君与赵某峰之间存在口头借名购房约定等证言。但对于款项给付问题，证人证言内容亦仅为赵某君事后将政府补贴对应的款项陆续给付予证人本人作为中间人，而非直接给付给赵某峰。
质言之，对于赵某峰曾认可借名购房法律关系这一基本事实，赵某君仅有上述证人证言作为直接证据，其他间接证据之间亦未形成证据链，而该证言本身亦无法直接证明购房款全部由赵某君支付。在此情况下，不能仅凭该证人证言即对双方之间存在特定法律关系的事实予以认定。赵某君就其主张的事实未尽到必要的举证责任，应当就此承担举证不能的不利后果，法院对其诉讼请求不予支持，处理结果正确。
办案心得
一、借名买房需谨慎，书面合同很关键
在本案中，赵某君与赵某峰系兄弟关系，因借名买房未订立书面合同，导致在后续的纠纷中，赵某君难以充分证明双方存在借名买房的合意。这启示我们，即使是在亲属关系中，涉及重大财产交易如借名买房，也应当签订书面合同，明确双方的权利义务，避免口头约定带来的不确定性和举证困难。
例如，在现实生活中，可能存在一方声称双方有借名买房的口头约定，但另一方却予以否认。若没有书面合同作为有力证据，主张借名买房的一方将处于极为不利的地位。
二、政策性质房屋交易风险高
涉案房屋为安置回京子女的政策性房屋，具有较强的购房主体特定性和一定的人身属性。赵某君试图通过借名购买此类房屋，引发了纠纷。这提醒我们，对于政策性房屋的交易，应当充分了解相关政策法规，评估其中的风险。
比如，有些政策性房屋在购买、转让等方面可能存在严格的限制条件，违反这些条件可能导致交易无效或者产生其他法律后果。
三、证据的充分性和有效性至关重要
赵某君为证明借名买房关系的存在，提供了一系列证据，如赵某峰书写的说明、父亲赵某易的证明等，但这些证据在证明力上存在不足。这表明，在法律纠纷中，证据不仅要有，而且要充分、有效，能够形成完整的证据链，达到高度可能性的证明标准。
例如，赵某君主张购房款全部由其支付，但所提供的证据不足以令人信服。在类似的案件中，如果想要证明款项的来源和支付情况，应当保存好如银行转账记录、收款凭证等直接且有力的证据。
四、关注限制民事行为能力人的特殊情况
本案中赵某峰为限制民事行为能力人，这使得相关证据的认定和法律关系的判断更加复杂。在涉及与限制民事行为能力人的交易或纠纷时，应当特别谨慎，确保所有的行为和约定符合法律规定，保护其合法权益。
比如，与限制民事行为能力人签订的合同可能存在效力瑕疵，需要根据具体情况进行判断和处理。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
