北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一审原告诉称
2015年3月，赵兰尼、赵兰娜诉至原审法院称：赵力民和吴桂花系赵兰尼、赵兰娜、赵兰瓶、赵力国的父母。父亲赵力民于1998年5月11日去世，母亲吴桂花于1989年3月31日去世。赵力民和吴桂花膝下共育4个子女，分别是大女儿赵兰尼、二女儿赵兰瓶、三女儿赵兰娜和儿子赵力国。两位老人死后留下位于北京市大兴区×××102室的房屋，建筑面积51.41平方米。该套楼房一直登记在赵力民名下。在2007年10月赵兰瓶又将房屋装修并入住，赵兰瓶将自己位于北京市丰台区×××301室的住房出租，一年租金30000元，至今7年多，租金210000元，所得的租金归赵兰瓶一人所有，原则上是侵害了赵兰尼、赵兰娜的利益，租金由赵兰尼、赵兰娜、赵兰瓶、赵力国均分。在父亲赵力民去世后，赵兰尼、赵兰娜多次找赵兰瓶协商继承赵力民的遗产，但双方始终未能达成协议，后赵兰尼、赵兰娜起诉到法院要求按房产继承依法分割遗产，但在审理过程中赵兰瓶拿出一份署名赵兰尼、赵兰娜父亲赵力民的证明，认定赵力民留下的遗嘱将诉争房屋给其个人继承。赵兰尼、赵兰娜对赵兰瓶提交的赵力民遗言和日期我们不认可是赵力民书写的，但是我们认为不能称为法律意义上的遗嘱，立遗嘱的地点没有，立遗嘱人没有明确处分自己财产的意思表示。且不能证明诉争房屋是赵兰瓶出资购买的，即便是赵兰瓶出资为其父母购买楼房也是天经地义，是赠与关系。不动产以登记制度为准，现诉争房屋仍登记在赵力民名下。赵兰尼、赵兰娜认为，赵兰瓶独占父母房屋7年多，侵犯了赵兰尼、赵兰娜对房屋继承权，应给予赵兰尼、赵兰娜相应的金额作为补偿。2001年赵兰尼向赵兰瓶借款20000元，可偿还赵兰瓶。赵兰娜给赵兰瓶所书写收取诉争房屋租金的内容是赵兰瓶逼其所书写，否则赵兰瓶不给其诉争房屋的租金，其并未放弃继承其母亲遗产的权利。赵兰尼、赵兰娜和赵兰瓶进行多次协商要求继承赵力民和吴桂花的遗产，赵兰瓶一直不予理睬，侵犯了赵兰尼、赵兰娜的继承权，为维护赵兰尼、赵兰娜的合法权益，特向法院提起诉讼，诉讼请求：1、请求依法继承父亲赵力民，母亲吴桂花位于北京市大兴区黄村镇×××102室的遗产各四分之一的份额；2、请求依法继承父亲赵力民，母亲吴桂花位于北京市大兴区×××102室房屋被赵兰瓶出租所得收入200000元，由赵兰尼、赵兰娜、赵兰瓶、赵力国共同分割，各占四分之一的份额；3、诉讼费由赵兰瓶、赵力国承担。
一审被告辩称
赵兰瓶辩称：赵兰尼、赵兰娜所述的父母婚后生育的子女的基本情况和爷爷、奶奶、姥爷、姥姥的基本情况及去世的时间属实。诉争房屋是中建一局分给我父亲赵力民的，当时诉争房屋的产权是中建一局，1992年3月19日，诉争房屋进行改制，我分6次交齐了10514.88元，购房款票据在我手中，诉争房屋的产权人为赵力民。2007年3月我对诉争房屋进行了装修。在2005年9月份，我与赵兰尼、赵兰娜对诉争房屋已协商解决，协商时，赵力国未在现场，双方协商后，我分别给了赵兰尼和赵兰娜各20000元，但我给赵力国20000元，赵力国不收，赵兰娜收到我给其的20000元之后，其在收条上写明放弃继承诉争房屋。赵兰尼、赵兰娜的诉讼已经过了诉讼时效。另，1994年5月18日，赵力民留有遗嘱，确认诉争房屋的所有权为赵兰瓶，我不同意赵兰尼、赵兰娜的诉讼请求。
赵力国辩称：赵兰尼、赵兰娜所讲的父母婚生子女的情况属实，祖父母和外祖父母去世的时间属实。诉争房屋是单位中建一局分给赵力民的福利分房，赵兰瓶是否出资购买的我不清楚，我对赵力民留有遗嘱的内容认可是赵力民本人书写，诉争房屋一直由赵兰瓶占有使用。我要求继承我应继承的份额。
一审法院查明
原审法院经审理查明：赵力民与其妻吴桂花共生育三女一子，系长女赵兰尼、二女儿赵兰瓶、三女儿赵兰娜、长子赵力国。赵力民于1998年5月11日去世，吴桂花于1989年3月31日去世。1986年，中建一局集团第二建筑有限公司分配给其单位职工赵力民坐落于大兴区×××102室福利性住房一套。1992年房屋改制，赵兰瓶替其父赵力民向中建一局集团第二建筑有限公司支付诉争房屋购房款10514.88元，赵力民取得坐落于大兴区×××102室楼房一套，京房权证兴私字第×××号（建筑面积51.41平方米）房屋的产权。1999年1月1日，北京市房屋土地管理局向赵力民发放了中华人民共和国房屋所有权证。1994年5月18日，被继承人赵力民立下自书遗嘱一份，遗嘱内容为：我住这楼房是我女儿赵珠花钱买的，楼的所有权应是赵珠的，别人不得干涉。
2000年10月份至2002年9月份，2003年7月份至2007年2月份，赵兰瓶将大兴区×××102室的房屋出租，租金由赵兰瓶收取，2002年10月份至2003年6月份，赵兰娜将诉争房屋出租，租金由赵兰娜收取。2007年3月份，赵兰瓶出资对坐落于大兴区×××102室的房屋进行了装修，并居住至今。
2005年9月26日，赵兰娜给赵兰瓶出具收条一张，内容为：今收到赵兰瓶给的爸爸（赵力民）房租钱壹万伍仟圆整（15000）。注：1、爸爸的房我现在不要，将来也不会要，我只要一点房租钱，也是我应该得到的。2、房租钱本应要贰万（20000），但想到这几年贝×上学，给我买东西你已给了几仟，那伍仟圆就算还给你了。
2015年7月10日，中建一局集团第二建筑有限公司出具证明，证明内容为：北京市大兴区×××102室，是中建一局集团第二建筑有限公司按相关规定分配给职工赵力民同志的福利性住房，本公司于1992年开始实施房改，1998年11月将上述房屋按成本价出售给赵力民同志，每平方米成本房价1207元，扣除赵力民工龄等优惠后，房屋优惠价为9659.95元。
一审法院认为
原审法院认为：公民的继承权受法律保护。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的按遗嘱继承办理。大兴区×××102室应作为赵力民和吴桂花的夫妻共同财产，吴桂花生前未留有遗嘱，吴桂花先于赵力民去世，继承开始，应先析出吴桂花遗产的份额，再由赵力民及子女即赵兰尼、赵兰娜、赵兰瓶、赵力国5人继承。赵力民生前有权对属于自己取得的合法财产留有遗嘱，但赵力民将属于自己和吴桂花的共同财产留下遗嘱归赵兰瓶一人所有，赵力民的遗嘱属部分有效，部分无效。现赵兰尼、赵兰娜及赵力国均要求继承房屋应得的份额。鉴于本房产不便分割，且双方在他处均有住房，故法院认为此房产由赵兰瓶一人继承，由其给付赵兰尼、赵兰娜、赵力国三人房屋折价款较为适宜。原审法院庭审中，经法院释明后，赵兰尼、赵兰娜坚持继承父母遗产按各四分之一继承。根据赵力民的遗嘱，诉争房屋的演变过程及赵兰瓶出资购买诉争房屋考虑确定，赵兰尼、赵兰娜、赵力国各继承父亲赵力民，母亲吴桂花位于大兴区×××102室遗产百分之十的份额，赵兰瓶继承父亲赵力民，母亲吴桂花位于大兴区×××102室遗产百分之七十的份额。赵兰尼、赵兰娜主张赵兰瓶居住在诉争房屋，却将自己位于北京市丰台区×××301室的住房出租，一年租金30000元，至今7年多，租金210000元应由赵兰尼、赵兰娜、赵兰瓶、赵力国各占四分之一的份额，无事实和法律依据，且在举证期限内赵兰尼、赵兰娜未提供有效证据，故对赵兰尼、赵兰娜的该项请求，法院不予支持。赵力民去世后，就赵力民遗产赵兰尼、赵兰娜、赵兰瓶、赵力国协商未果，赵兰尼、赵兰娜主张要求继承父亲赵力民，母亲吴桂花遗产权利未过诉讼时效。据此，原审法院于2015年9月判决：一、赵兰尼、赵兰娜各继承赵力民、吴桂花位于大兴区×××一零二室房屋遗产百分之十的份额；二、赵兰瓶继承赵力民、吴桂花位于大兴区黄村镇×××一零二室房屋遗产百分之七十的份额；三、赵力国继承赵力民、吴桂花位于大兴区×××一零二室房屋遗产百分之十的份额；四、驳回赵兰尼、赵兰娜的其他诉讼请求。
上诉人诉称
判决后，赵兰尼、赵兰娜不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判，改判支持其在原审中的全部诉讼请求。主要理由是：第一，涉案字条并无处分赵力民自己所有财产之意思且房屋系赵兰瓶使用赵力民之存款出资，赵力民书写字条时存在欺诈，该字条并非法律意义上的遗嘱，本案应依法定继承处理；第二，赵兰瓶将诉争102室房屋出租有租金收入，应予分割，其2007年起使用该房屋并将自有房屋出租，导致该房屋租金预期收益的丧失，要求按照市场租赁价格分割该房屋应得的出租收入。赵兰瓶服从原审判决，不同意赵兰尼、赵兰娜的上诉请求，其答辩意见为：第一，诉争102室房屋系我出资，赵力民书写字条时并无欺诈和胁迫，该字条应属有效遗嘱；第二，诉争102室房屋2000年年底后确实陆续出租过，但是赵兰尼、赵兰娜已经各拿走2万元，2007年房屋由我使用，我不同意分割房屋2007年后应得的出租收入。赵力国表示服从原判，亦同意赵兰尼、赵兰娜的上诉请求。
本院查明
本院经审理查明：在本院庭审中，赵兰尼、赵兰娜表示其在原审中并未就诉争102室房屋实际出租之租金收入提出分割之主张，经询，赵兰瓶明确表示不同意就该争议问题进行调解。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述、房产所有证、赵力民的自书遗嘱、购房票据、中建一局集团第二建筑有限公司出具的证明等证据在案佐证。
本院认为
本院认为：本案争议的焦点一是诉争102室房屋应当如何分割；焦点二是赵兰尼、赵兰娜要求分割租金收入200000元之主张能否成立。
首先，关于争议焦点一，根据法律之规定，公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受胁迫、欺骗所立的遗嘱无效。在本案中，诉争102室房屋系赵力民生前所在单位中建一局集团第二建筑有限公司分配给其的福利性住房，该房改制后由赵兰瓶替其父支付购房款10514.88元，赵力民于1999年取得房屋所有权证。1994年5月18日，赵力民就该房屋出资情况及处理立下字条，并在签字处载明“赵力民遗言1994年5月18”，赵兰尼、赵兰娜虽否认该字条系赵力民本人所写，但未提交充分证据予以证明，且经原审法院释明，其亦未就字条之真实性提请鉴定，故该字条符合法律规定的自书遗嘱的形式要件，本院依法予以确认，但因其中处分了吴桂花的财产部分，故应属部分有效。赵兰尼、赵兰娜上诉所称之因赵力民在涉案字条中并无处分自己所有财产之意思，不构成遗嘱之主张，因缺乏法律依据，本院不予采信。赵兰尼、赵兰娜另上诉称房屋系赵兰瓶使用赵力民之存款出资，赵力民书写字条时存在欺诈，但其就此未提供相应证据予以证实，故本院对其要求法定继承诉争102室房屋之上诉请求，不予支持。原审法院综合考虑赵力民所留遗嘱、诉争房屋的演变过程及赵兰瓶出资购买房屋之情况，参考各方对于诉争房屋分割之意见，酌情确定由赵兰尼、赵兰娜、赵力国各继承诉争房屋百分之十的份额，由赵兰瓶继承诉争房屋百分之七十的份额，并无不当，本院予以维持。
其次，关于焦点二，根据本案查明的事实，诉争102室房屋自2007年3月起即由赵兰瓶居住使用，并无相应的租金收入，赵兰尼、赵兰娜要求按照市场租赁价格分割该房屋自2007年至今应得的出租收入200000元，于法无据，本院对其该项上述主张，不予支持。另关于赵兰尼、赵兰娜上诉要求分割该房屋在2007年以前由赵兰瓶出租获得的实际租金收入一节，因其在原审中并未就此提出分割之请求，在本院审理中，赵兰瓶亦明确表示不同意就此调解，故本院对此不予处理，双方可依法另行解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
