北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告田勇向本院提出诉讼请求：1.依法确认北京市X区X镇X路19号院（以下简称：19号院）内北房4间属于田勇所有；2.诉讼费由本案各被告承担。事实与理由：田石增系田勇之兄，系田嘉之父；田勇原是北京市X区X镇X村农民，从村里应征入伍；1983年4月，田勇复员后准备结婚，向村里申请宅基地建房；1983年4月12日，村里批准田勇宅基地，该宅基地面积为0.34亩，南北长18米，东西长16米，房屋建筑面积为288平方米，审批手续上有当时的X管理区和X公社管理委员会的盖章；批准后，由田勇个人全部出资在19后院新建砖木结构北房4间；房屋建好后，田勇在此居住，结婚生孩子；田勇的父母另有宅基地房屋居住；田石增系城镇户口，在X矿工作，不在家居住，也未参与建房；后因为照顾孩子，田勇搬出并租房居住，让田勇的父母住在19号院里，帮助田勇看家；田勇所建房屋至今完好，现由田石增及田嘉居住，并认为房子是他们的；系由田勇申请的19号院的宅基地，由田勇独资建造北房4间，由田勇长期居住，只有田勇是19号院的宅基地使用人，是院内4间北房的所有权人，其他人无权享有；现田嘉、田石增明确表示19号院内北房4间的产权是他们的，这侵犯了田勇的合法财产权利，故田勇诉至法院，请求判如所请。
被告辩称
被告田嘉、被告田石增共同辩称：不同意田勇的诉讼请求；诉争19号院内北房4间不是田勇建造的，是全家人在1983年共同翻建田勇爷爷奶奶的祖宅，当时由田勇去申报，所以建房证办在了田勇名下，但是建房证不是房屋权属证明，不能证明是田勇建造了诉争北房4间，应是田勇的父母进行建造，田石增出资了440元，父母也有一定出资，不清楚田勇具体出资多少，所以房屋的承建人应是田勇的父母，不应归田勇所有；各方当事人在2006年达成了房产继承协议，田国宇出具了遗嘱，可以看出老人对房屋进行了处分，但是继承协议中有一定瑕疵，文中“80年”建房5间，实质上是在1983年建造北房4间，“80年”应理解为80年代，建房5间是实际建造房屋4间及东侧棚子1间，该棚子在2003年由田石增出资改为砖混结构房屋1间，文中涉及到老人利益的就是北房4间；由此可见，19号院内北房4间与田勇没有关系，所有权不归田勇所有，北房4间应为遗产，且已经处分，根据遗嘱，目前房屋应归田嘉所有，不应归田勇所有；综上所述，田勇的诉讼请求应予驳回。
被告田丽丽、被告田瑞海、被告田瑞林共同辩称：不同意田勇的诉讼请求；建房证载明的建房原因是住房破旧需要翻建，在翻建过程中田丽丽、田瑞海、田瑞林3人也参与建房，出资出力了；由此可见，田勇主张诉争北房4间系其出资建设与事实不符，田勇的复员费亦不足以建造房屋。
本院查明
本案经审理认定事实如下：田国宇、滕玉芹生前系夫妻关系，二人共生育5名子女，即长子田石增、次子田勇、长女田瑞林、次女田瑞海、三女田丽丽；田国宇于2009年4月6日死亡，至其死亡时其父母均已死亡；滕玉芹于2004年7月8日死亡，至其死亡时其父母均已死亡。
1983年4月12日，针对19号院，田勇取得编号为“X字第027号”的建房证，该证书载明申请建房人为田勇，建房原因为“住房破旧翻建”，建房数量为4间，建筑面积为288平方米，“宅基面积”为0.34亩，南北长14米，东西长16米，宅基四邻为“南至贾X、北至戚X、东至李X，西至王X”；建房证加盖有“X县X公社X管理区”公章及“X县X公社管理委员会”公章。2014年6月30日，北京市X区X镇X村民委员会（以下简称：X村委会）出具证明，证明19号院宅基地原建房时间为1983年4月12日，原建房证所有人为田勇。2016年11月30日，X村委会出具证明，证明19号院宅基地为老房翻建，田勇于1983年4月12日经批准取得建房证。针对诉争19号院内北房4间的建造情况，2014年6月7日，田瑞海、田丽丽、田瑞海出具证明，该证明载明：“X路19号有北房4间，是田勇1983年复员后自行出资建房”。曹铁伦、王振岭（均为原X党支部、村委会领导）出具书面证言，证明X村村民田勇于1979年从村里应征入伍，在1983年转业，在服役期间村里每年补助田勇600元，4年一共补助2400元。2016年1月29日，X村委会出具证明，证明内容与上述书面证言一致。
为证明19号院宅基地登记在腾玉芹名下，田嘉、田石增提交审批时间为1997年12月31日的集体土地宅基地使用证，该证书载明户主姓名滕玉芹，占地时间1980年4月，宅基地长17.50米，宽18.54米，面积为0.47亩，房屋结构混砖，建筑总面积为316.58平方米（正房5间，105平方米），用地四至为东至李X、西至王X、北至党X、南至杨X；为证明在2003年以后建造的房屋均是田石增建造的，归田石增所有，田嘉、田石增提交于2003年5月10日审批的的建房证，该建房证载明申请人为田石增（有涂改痕迹，原姓名无法辨认），人口为5人，现有房屋面积为105平方米，建房原因为“院内建房”，建房面积为204.21平方米，在所绘制“建房位置及周围关系图”中，四至为东至李X、南至杨X、西至王X、北至党X，图中显示原有房屋为北房，新建房屋为西厢房与南房连为一体的“L”型房屋。
为证明田国宇立遗嘱将诉争19号院内北房4间交由田嘉继承，田嘉、田石增提交田国宇于2006年11月22日所立“遗嘱”；该遗嘱载明：“我叫田国宇，笃庆堂中路19号院有80年建房5间，因老伴滕玉琴（法院注：应为腾玉芹）已过世，通过法律咨询，现将我只有50%房产继承权，给与长孙田嘉继承”；该份遗嘱的标题及正文均为打印，落款处“立嘱人”由田国宇签字并按印，落款时间为部分打印，部分填写；对该份“遗嘱”，田勇对其真实性不予认可，主张看不清楚签字，不能确定是本人签字，遗嘱的内容不能明确处分的是何财产，没有明确的意思表示；田丽丽、田瑞海、田瑞林主张该份遗嘱不符合法律规定的自书遗嘱的形式，且遗嘱内容表述不清，对遗嘱的形式及内容均表示异议，因在1983年建房时全家人均有出资，因此田国宇无权处分他人财产，该份遗嘱应认定无效。
为证明继承人均同意诉争北房4间中涉及滕玉芹遗产部分由田嘉继承，田嘉、田石增提交落款时间为2006年11月22日的由田石增、田勇、田瑞林、田瑞海、田丽丽签字并按印确认的“房产继承协议”；该协议载明：“X路19号有80年建房5间，有50%房产田国宇老人给了长孙田嘉继承。其余的50%房产是已过世的滕玉琴（法院注：应为腾玉芹）的，应由五个儿女继承。为了尊重老人的提议，我们共同商议决定放弃房产的切割，把这部分房产也由田嘉继承。同意将X路19的五间房变更到田嘉名下”；对该份“房产继承协议”，田勇称系其本人签字，但当时田国宇说如果不签字就不能活了，田勇才签的字，考虑到协议说的是80年的房子，而田勇的房子是83年建造的，协议涉及的不是田勇的房子，所以签字，因为如果房屋是田勇的，就没有放弃继承权的问题；田丽丽、田瑞海、田瑞林认为“房产继承协议”应由所有继承人签字认可，但该继承协议未经田国宇签字，该份协议并没有提到1983年翻建房屋的事实，也就是说该继承协议内容与实际情况不符，因此应属无效。
诉讼过程中，田瑞林、田瑞海、田丽丽申请对2006年11月22日“遗嘱”中田国宇的签字是否为本人所书写，手印是否为本人所按进行鉴定；同时，田瑞林申请对2006年11月22日“房产继承协议”中田瑞林的签字是否为本人所书写，手印是否为本人所按进行鉴定。针对以上两项鉴定申请，本院委托北京X鉴定中心（以下简称：X鉴定中心）进行鉴定；2017年5月8日，X鉴定中心向本院出具“案件受理情况说明”，经其审查，“此案现仅能就2006.11.22《房产继承协议》上‘田瑞林’签字进行鉴定；关于2006年11月22《房产继承协议》‘田瑞林’签字处指印，由于可见指印过于模糊不清，无法进行鉴定；关于2006.11.22《遗嘱》上‘田国宇’的签字存在多处重描现象，指印过于模糊不清，故此检材无法进行签字及指印的鉴定”；经本院释明，田瑞林、田瑞海、田丽丽表示放弃对2006年11月22日“遗嘱”上田国宇的签字及指印的鉴定，田瑞林放弃对2006年11月22日“房产继承协议”上田瑞林手印的鉴定，只要求对2006年11月22日“房产继承协议”上“田瑞林”签字进行真伪鉴定；2017年6月30日，X鉴定中心作出司法鉴定意见书，认定：“检材上同意签字处‘田瑞林’签名字迹与样本上的‘田瑞林’签名字迹是同一人书写”。
为核实19号院内诉争房屋现状，本院组织双方当事人勘验现场；19号院内建有东西走向3排房屋；自北向南数第1排北房的西侧4间房屋（按隔断墙划分）为本案诉争北房4间，在诉争房屋东侧有1间房屋，田石增主张建于2003年；该诉争房屋西侧南部建有西厢房2间（该房屋北墙借用诉争房屋南墙），田石增主张该西厢房建于2003年；自北向南数第2排有4间房屋，田石增主张建于2006年；对自北向南数第3排房屋，田石增主张建于2003年；在第2排及第3排房屋的东侧建有4间东厢房，田石增主张该房屋建于2006年；在4间东厢房南侧建有1排南北向的7间房屋，田石增主张建于2006年。
针对19号院内诉争北房4间所存争议，田勇将田嘉、田石增以所有权确认纠纷的案由增诉至本院；本院于2015年12月31日作出（2014）大民初字第8248号民事判决书，判决：“坐落于北京市X区X镇X路19号院中北房西数四间归原告田勇所有”；田嘉不服判决，提起上诉；北京市第二中级人民法院于2016年5月30日作出（2016）京02民终2808号民事裁定书，以原审判决违法法定程序为由，裁定撤销一审判决，发回重审，即本案。
本院认为
本院认为：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力；物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利；所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
本案争议焦点一为田勇是否基于合法建造取得诉争房屋所有权；对于田嘉、田石增所提交集体土地宅基地使用证，因颁发于诉争北房4间建成后，且申请宅基地系以户为单位，虽然登记户主姓名为腾玉芹，但不能据此认定诉争房屋系腾玉芹所建造；对于田嘉、田石增所提交审批时间为2003年5月10日的建房证，因系针对2003年之后所建房屋进行审批，且申请人姓名有涂改痕迹，故不能作为认定诉争北房4间权利人的依据；基于当时的法律及民事政策，因田勇作为复转军人回乡落户生活，经合法审批，田勇取得了编号为“X字第027号”的建房证，在无其他充分证据佐证的情况下，应认定诉争北房4间系田勇所建造；据此，田勇翻建4间房屋的行为，属合法建造行为，上述4间房屋的物权自事实行为成就时发生效力，上述4间房屋应属田勇个人所有，田勇是否一直在此居住不影响其物权状态。
本案争议焦点二在于“遗嘱”与“房产继承协议”的效力认定；根据《中华人民共和国继承法》第十七条：“公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。以录音形式立的遗嘱，应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人在危急情况下，可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效”，对于2006年11月22日有田国宇签字的遗嘱，因正文系打印，并非本人书写，故不符合上述任何一种遗嘱的法定形式，应属无效；对于“房产继承协议”，其所称的80年所建房屋5间，欠缺明确指向性，从涉案院落中现存状态看，北侧5间房屋中的4间建于1983年，东侧后加建1间建于2003年，另外，涉案院落中在北房南侧及其他空闲位置又陆续在2003年之后加建了多间房屋；退一步讲，即使协议所处理房屋为诉争房屋，如果将该协议作为继承人协商一致的遗产分割协议，其所处理财产并非遗产，且作为继承人的田国宇未在协议上签字，如果将该协议作为赠与协议，其所用措辞亦没有赠与人将房产赠与受赠人的明确意思表示；据此，无论是“遗嘱”还是“房产继承协议”，均不产生诉争房屋归田嘉所有的法律效力。依据《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国继承法》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
裁判结果
坐落于北京市X区X镇X路十九号院内北房四间（系自北向南数第一排北正房五间中的西侧四间）归原告田勇所有。
