北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
基础案件：
上诉人：XX社区居委会
被上诉人：郑某
坐落于甲县县里XX路九十余号的一幢多层房子，本是甲县人民政府的房子。后县人民政府决策，无尝划转给XX社区居委会作办公室用楼。2006年12月，XX社区居委会经探讨决策售卖该楼。郑某获知信息后即与该社区居委会商议买楼事项并达到口头协议，郑某愿意用人民币5万余元作选购社区居委会写字楼的预付款。交货预付款后，郑某亲人有利于2006年12月29日搬入该楼定居。
因甲县A镇人民政府不愿意售卖该房子，且该房子并未申请办理土地使用权证及房产证明，社区居委会于2007年3月8日将5万余元现钱退回郑某，并付利息150元。2007年4月二十四日，社区居委会获得了讼争房子的土地使用权证，地类（主要用途）属机关团体商业用地，所有权种类属划转，所有权总面积为90平米。后社区居委会数次督促郑某般出该房子，郑某不予搬离。社区居委会将要郑某告到法院，规定郑某搬离该房子，将房子退回社区居委会。
郑某辩称：其与社区居委会中间的房屋买卖协议早已创立并起效，并且一部分获得了具体执行。社区居委会单方面违约的个人行为不可给与适用，郑某有原因再次占据和应用该房。
法院查证：
法院案件审理后觉得，《中华人民共和国大城市房地产管理法》明文规定：未依规备案领到所有权资格证书的房地产业，不可转卖;以划转方法获得土地使用权证的，转卖房地产业时，理应按照国务院办公厅要求，报有批准权的人民政府审核。房地产业转卖，理应签署书面形式转让协议，合同书中理应注明土地使用权证获得的方法。社区居委会与郑某讼争之房子是县人民政府无尝将土地使用权证划转给XX社区居委会应用，社区居委会将房屋转让时，仍未依规备案领到土地使用权证和不动产权证书书，也未签署书面形式转让协议，更未报有批准权的人民政府审核，按照有关法律法规的要求，讼争的房子并不是具有转卖标准，XX社区居委会转卖该房地产是失效的民事行为能力。失效的民事行为能力，从个人行为刚开始起就沒有法律法规约束。故社区居委会与郑某签订的书面房屋买卖协议失效。因房屋买卖协议失效，社区居委会已经被上诉人缴纳的预付款5万余元退交被上诉人并付款利息150元，郑某应搬离讼争之房。
上述，法院判决郑某在30日内将已占据的房子退回上诉人XX社区居委会。
律师评价：
专业房产律师靳双权觉得此案异议的聚焦是：转卖未依规备案领到所有权资格证书的房地产业的个人行为，是不是合理?现依据《中华人民共和国大城市房地产管理法》及《大城市房地产业转卖管理方法要求》等有关要求，深入分析土地划拨上房地产业转卖的标准与程序流程。
1.划转土地上房地产业转卖的标准
依据《大城市房地产业转卖管理方法要求》第12条~第12条要求，以划转方法获得土地使用权证的，转卖房地产业时，依照国务院办公厅的要求，报有批准权的人民政府审核。有批准权的人民政府准许转卖的，理应由受让方申请办理土地使用权证转让办理手续，并按照相关法律法规要求交纳土地使用权证出让金。但是以下情况之首的，经有批准权的人民政府准许，能够不申请办理土地使用权证转让办理手续，但理应将转卖房地产业所获盈利中的农田盈利上交國家或是作别的处置。农田盈利的交纳和处置的方法依照国务院办公厅要求申请办理：（1）经城乡规划行政部门主管机构准许，转卖的农田用以基本建设《大城市房地产管理法》第二十四条要求的新项目的;（2）独享住房转卖后仍用以定居的;（3）依照国务院办公厅住房制度改革相关要求售卖公有住房的;（4）相同宗农田上一部分房屋转让而土地使用权证不可缺少转卖的;（5）转卖的房地产业临时难以确定土地使用权证转让主要用途、期限和别的标准的;（6）依据城乡规划土地使用权证不适合转让的;（7）市级左右人民政府要求暂且不能或不用采用土地使用权证转让方法的别的情况。按照前述要求交纳农田盈利或作别的处置的，理应在房地产业转让协议中标明。按照要求转卖的房地产业再转卖，必须申请办理转让办理手续、补缴土地使用权证出让金的，理应扣减早已交纳的农田盈利。
2.划转土地上房地产业转卖的程序流程
依据《房地产业转卖管理方法要求》第7条和《大城市房地产管理法》第50条的相关要求，划转土地上的房地产业转卖应亲身经历下列流程
（1）申请办理。以划转方法获得土地使用权证者，要转卖房地产业，务必持国有制土地使用权证及其土里房屋建筑或别的附属物的产权证明等相关文档，向农田所在城市的市级人民政府土地管理部门提交申请。
（2）审核。依据《大城市房地产管理法》第50条要求，以划转方法获得土地使用权证的，转卖房地产业时，理应按照国务院办公厅要求，报有批准权的人民政府审核。有批准权的人民政府准许转卖的，理应由受让方申请办理土地使用权证转让办理手续，并按照相关法律法规要求交纳土地使用权证出让金。以划转方法获得土地使用权证的，转卖房地产业审批时，有批准权的人民政府依照国务院办公厅要求决策能够不申请办理土地使用权证转让办理手续的，出让方理应按照国务院办公厅要求将转卖房地产业所获盈利中的农田盈利上交國家或是作别的处置。
（3）签署土地使用权证转让合同书和房地产业转让协议。土地使用权证转让登记申请办理结束后，房地产业任何人能够与买受人签署转让协议，合同书中理应注明土地使用权证获得的方法。
（4）房地产业转卖被告方在房地产业转让协议签署后95日内持房地产权属资格证书、被告方的合理合法证实、转让协议等相关文档向房地产业所在城市的房产管理单位提交申请，并申请交易量价钱。
5）房产管理单位对出示的相关文档开展核查，并在7日内做出是不是审理申请办理的书面形式回应，7日内未作书面形式回应的，视作愿意审理。
（6）房产管理单位核查申请的交易量价钱，并依据必须对转卖的房地产业开展当场查勘和评定;
7）房地产业转卖被告方按照规定交纳相关税金。
（8）申请办理备案转卖办理手续。土地使用权证转让登记申请办理后15日内，转让协议的彼此被告方需到所在城市市、县人民政府房产管理单位申请办理备案转卖办理手续。必须申请办理房地产转卖登记的，需到房产管理单位申请办理所有权变动登记。
3.有关此案的处理决定
此案中，社区居委会转卖房子时，并未申请办理土地使用权证和房产证明，而《大城市房地产管理法》第38条明文规定了，未依规备案领到所有权资格证书的房地产业不可转卖。同时，该转卖个人行为既沒有按所述要求报有批准权的人民政府准许，亦沒有签署书面形式转让协议，这种作法都和《房地产管理法》的要求有悖。依据《民法总则》的要求，该转卖个人行为因违背法律法规强制标准的而从个人行为刚开始时就沒有法律认可。社区居委会与郑某中间的转卖个人行为失效，被告方因该个人行为获得的资产应当退还给受财产损失方。故郑某应搬离讼争房子。
