北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
袁某诉称：我与杨某于1998年5月29日结婚登记，彼此夫妻关系续存迄今。2005年6月30日，杨某签署了这份商品房买卖合同书，以74万余元的合同款选购了坐落于北京2101号房子（下称涉案人员房子），并且于2008年获得了该房屋的产权证。2011年3月18日，杨某与张某签署了这份《北京总量房屋购买合同》，杨某以远远低于价格行情的71万余元将所述房屋出售给张某。我觉得，在我与杨某夫妻关系续存期内，杨某在没经我同意的状况下，擅自处分夫妻共有财产。故我诉至法院，请求判决：1、确定杨某与张某于2011年3月18日签署的《总量房屋购买合同》失效；2、张某将坐落于北京2101号房子退还帮我。
二、被告辩称
杨某辩称：我反对袁某的诉讼请求。原告的提起诉讼是在迷惑法院。袁某在提起诉讼时明知签署所述房子预售房买房合同时，张某是具体的购房者，我仅仅为张某买房申请办理委托人上的贷款。由于张某沒有北京市户口，不有利于申请办理住房贷款，可是我具备北京市户口，因此那时候就以我的委托人与房地产商签署了预购合同书。该房子本质就就是我和袁某的夫妻共有财产。该房子74万余元的首付、贷款及其提早还款的贷款全是张某支付的。自此，我与张某在2011年3月18日签署了《存量房买卖协议》，目地是以便申请办理产权过户。找不到低平楼价的难题，因签署《总量房屋购买合同》时是以便申请办理产权过户，房地局的工作员告之人们房子市场价不可以小于贷款的价钱，故人们决策房子价格为71万余元。并且该房子在2008年交货的那时候，全部的搬入花费、物业管理费、采暖费全是张某支付的。该房产过户给张某就是说物归原主。2008年，袁某在和我争吵时就明知该房子是张某选购的。综上所述，请求法院驳回申诉原告的诉讼请求。
张某辩称：我反对袁某的诉讼请求。袁某的提起诉讼违反了真相。我还在2005年6月选购了涉案人员房子，我就是选购该房子的具体投资人和购买人，仅仅为了更好地贷款，才应用了杨某的委托人。我支付了该房子的首付、贷款。2011年2月，我支付了该房子的剩下贷款，因而与杨某申请办理了产权过户办理手续，该房子并非杨某和袁某的夫妻共有财产，请求法院驳回申诉袁某的全部诉讼请求。
三、审理查明
杨某与袁某系夫妻感情，两人于1998年5月29日结婚登记。
开庭中，张某向法院递交了这份2005年6月27日张某与杨某签署的《借名购房协议书》，该协议书承诺，张某借杨某委托人选购房产，买房首付、住房贷款等全部的账款由张某承担，使用权归张某全部，与承包方没有关联，杨某把全部账款结清后，彼此将变动房屋所有权人王某名字。张某具有购房子的先拥有一个完善的系统管理体系占据、永久性应用、盈利及处分的权利，杨某及家属不可对该房子认为一切利益、侵吞、毁坏、出让、租赁、质押及赠予个人行为，更不可以做为遗产继承切分关联。该协议书有杨某、张某的签名。开庭中，袁某对该协议书的真实有效未予认同。杨某认同该协议书的真实有效。
杨某签署所述《商品房买卖合同书》后，张某根据其银行帐户向房子房地产商支付了12万余元的首付，开庭中，袁某、杨某对该客观事实情况属实。张某、杨某称霸某还向房地产商支付了4万余元的订金亦做为首付应用。自此，杨某因其委托人向中国民生银行贷款67万余元支付所述房子的房款。2011年2月，杨某将所述贷款银行全部结清。开庭中，杨某、张某称该房子的全部贷款，包含2011年2月的提前还房贷均为张某支付，杨某未支付过贷款。张某向法院递交了金融机构买卖清单、房地产商的收条、信贷业务凭单以证实贷款均系由张某还款，袁某对于未予认同。
2008年，杨某获得了涉案人员房屋的产权证。2011年3月18日，杨某与张某签署了这份《总量房屋购买合同》，承诺杨某以71万余元的合同款将涉案人员房屋出售给张某。自此，彼此申请办理了涉案人员房屋的产权产权过户办理手续，现涉案人员房子备案在张某户下。开庭中，杨某与张某均认同彼此在签署所述《总量房屋购买合同》后仅进行了涉案人员房屋的产权迁移备案，仍未进行合同书中承诺的房款交接。
案件审理过程中，袁某申请办理对涉案人员房子进行财产保全，并出示了相对的担保，法院对涉案人员房产做出了保全判决。
四、法院判决
朝阳区人民法院经审理后判决：
驳回申诉原告诉讼请求。
五、资深房产律师靳双权点评
靳双权律师认为，被告方对其认为有出示直接证据证实的义务。
此案中，袁某要求确定杨某与张某中间签署的《总量房屋购买合同》失效，但根据杨某、张某的阐述及其张某递交的《借名购房协议书》、首付金融机构凭据、金融机构买卖清单、信贷业务凭据及其房子房地产商企业的收条能够证实该房子在2005年最开始的委托人购房者虽是杨某，但该房子的具体出资购房者系张某，张某应是该房子的具体使用权人。2011年3月，杨某与张某虽签署了《总量房屋购买合同》，但彼此的真實含意并不是为具体交易该房子，只是系以便房屋的产权迁移备案，该目地根据杨某与张某并无具体的房款交接亦能获得证实，袁某仍未向法院递交直接证据证实杨某与张某具体存有房产买卖的合同书关联。且张某做为该房子的具体使用权人，其在法律法规上亦无选购自身房子的概率。故袁某要求确定杨某与张某签署的《总量房屋购买合同》失效并退还房子的诉讼请求，沒有客观事实和法律规定，我觉得不应该被支持。
