北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
原告林某诉称：2010年4月20日，原告与被告签署商品房买卖合同书。合同规定，原告选购被告开发设计的位于X区X号居民楼房子一整套，房子总合同款1263450元，被告应当2011年12月28此前向原告交付房子，若被告贷款逾期超出30日且原告规定再次执行的，被告应自合同规定的交房生效日至具体交付之时止，按日计算向原告付款所有已支付万分之三的合同违约金。后，被告无法按期向原告交付房子，并回绝付款合同违约金。
原告曾于2012年4月提出诉讼，规定被告付款贷款逾期交房合同违约金，在被告愿意与原告根据商议赔付原告的损害后，原告于2013年7月撤诉。被告于2013年10月21日交付房子。原、被告最后于2013年7月达成了书面形式的《合同书》。但被告迄今仍拒担负贷款逾期交房的合同违约责任。请求：1.诉请被告付款贷款逾期交房合同违约金56853元；2.诉讼费由被告承担。
二、被告辩称
被告X企业辩称：请求法院驳回申诉原告的诉请。从程序流程上，此案早已超出诉讼时效期间。从实体上，原被告早已达成书面及实际上的和解书，既以被告替原告代交社保2年物业管理费的方式免去被告贷款逾期交房的合同违约责任，故原告不理应再次主张此项合同违约金。
三、审理查明
2010年4月20日，原告与X企业签署北京市商品房买卖合同书。
合同书签署后，原告依约向被告缴纳了购房的钱1263450元。因原、被告对房子是不是合乎交付标准造成异议，原告未能合同规定的交付限期期满之际接收房子。2012年3月，原告向法院提出诉讼，规定终止合同并规定被告赔付合同违约金等，2013年7月28日，原告申请办理撤诉。2013年10月，原告具体接受房子。
2013年7月，北京市第一中级人民法院确定X企业贷款逾期交房合同违约金的计算截止期为2012年4月30日。
起诉中，原告认为曾就合同违约金开展过数次调解商议，原、被告认同在2013年七八月间开展商议，最后在2013年10月达成以2年物业管理费折抵合同违约金的书面和解书。现原告因彼此未达成最后调解，于2014年年7月30日提起诉讼。
四、法院判决
1、被告X企业给付原告林某贷款逾期交房合同违约金45484元。
2、驳回申诉原告林某的其他诉请。
五、律师点评
案件探析：
原、被告签署的商品房买卖合同书，系彼此真实意思表示，且不违背法律法规、行政规章的强制要求，应是合理。合同书彼此均应依照合同规定和法律法规，全方位适度地行驶支配权、行使权力。
由于起效裁定早已评定被告存有贷款逾期交房的违约个人行为，并确定2012年4月30日为贷款逾期交房合同违约金计算的截止期。
此案争议的聚焦为彼此是不是达成并执行了和解书及其原告的提起诉讼是不是超出诉讼时效期间。
有关和解书是不是达成的问题。案件审理中，被告递交的直接证据不能证实彼此早已达成了以2年物业管理费折抵贷款逾期交房合同违约责任的协议书。
有关诉讼时效期间的问题。依据法律法规，诉讼时效期间因提出诉讼、被告方另一方明确提出规定或是愿意行使权力而终断。从终断时起，诉讼时效期间再次计算。此案中，原告曾于2012年提起诉讼规定合同违约金，该规定也本质通告到被告。被告自诉在彼此在2013年七八月间开展商议并且于2013年10月达成口头协议。以上客观事实均组成诉讼时效中断的理由。故，现原告于2014年年7月30日提起诉讼规定贷款逾期办理证件合同违约金，未超出诉讼时效期间。故，原告规定被告付款贷款逾期交房合同违约金的请求，原因正当，应予以适用。有关合同违约金的实际金额，要以原告已付购房款为基数，按照合同规定规范据实计算确认。
