北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
基础案情：
李铁是罗莉妹夫。罗莉是广州市X村583号宅基地的所有权人。李铁于2007年12月10日向王宏安出示这份《收据》，注明：今收到王宏安交来选购广州市X村583号购房款70万元；经手人李铁代办。同月，李铁将所述房子和《农村（墟镇）宅基地使用证》原件交付给王宏安。
原告诉他称，因上诉人定居香港，为管理方法便捷，自1998年刚开始，上诉人就将该房子以及《农村（墟镇）宅基地使用证》交到被上诉人李铁应用和租赁。2007年里李铁想出租房屋，就告知上诉人一次扣除了王宏安53万元房租，5年后返还70万元，直至2012年后李铁才告知上诉人那时候扣除房租70万元，且要以息代租，5年期满后须返还70万元。满期后，上诉人数次督促李铁将房子取回，但李铁一直以各种各样原因推卸责任，王宏安还认为其向李铁选购了房子。上诉人觉得：两被上诉人没经上诉人愿意，私自交易上诉人独享房子，比较严重损害了上诉人正当性合法权利，两被上诉人私自处理上诉人的物业管理是违法活动。故提起诉讼恳求：1.确定两被上诉人私自交易上诉人独享房子的交易关系无效；2.诉请被上诉人王宏安搬出房子并将房子及《农村（墟镇）宅基地使用证》交还给上诉人。
起诉中，王宏安表达其感觉房子总面积和宅基地证记述不相同，因此曾委托律师去土地单位查寻，土地单位表达罗莉自己能够授权委托查寻，因而扣押了宅基地使用证，之后是罗莉自己去土地单位取回来宅基地使用证并交回给王宏安，证实罗莉了解并参加了房屋买卖；罗莉确定是其自己去土地单位取回来宅基地使用证，可是觉得取回来后是将宅基地使用证交到李铁；李铁则表达王宏安一次付款那么多钱，因此务必把宅基地使用证交到王宏安。
一审法院向上诉人释明：上诉人规定确定两被上诉人私自交易其独享房子的房屋买卖关系无效和规定确定上诉人和被上诉人王宏安中间的房屋买卖关系无效是不同的诉请。上诉人对于表达两被上诉人是在上诉人完全不知情的状况下，私自交易上诉人独享房子，组成对上诉人侵权行为，其个人行为无效，故不变动其诉请，坚持不懈规定确定两被上诉人私自交易上诉人独享房子的房屋买卖关系无效。
案子焦点：
1.上诉人对房屋买卖关系是不是知情人。2.如上诉人知情人，则此案宅基地房屋买卖关系依规也应是无效，但在上诉人以侵权行为为由坚持不懈规定确定两被上诉人私自交易其独享房子的交易关系无效的状况下应当驳回申诉原告诉他请还是立即确定此案房屋买卖关系无效。
律师点评：
专业房产律师靳双权觉得：依据李铁向王宏安出示的《收据》，李铁是代办购房款70万元，故李铁的意思表示显而易见是委托售卖涉案房子给王宏安，所收账款的特性应是购房款。李铁辩称其是出租房屋，该抗辩意见缺乏依据，故未予听取意见。
上诉人否定曾受权李铁将房屋出售给王宏安，即觉得李铁是私自售卖其房子，售卖人是被上诉人李铁，并不是上诉人，上诉人与被上诉人王宏安中间找不到房屋买卖关系，两被上诉人私自交易其房子组成侵权行为。被上诉人王宏安则辩称上诉人对被上诉人李铁售卖涉案房子是知情人、愿意且参加了交易，觉得其和上诉人形成了房屋买卖关系。经本院释明规定确定两被上诉人私自交易其独享房子的房屋买卖关系无效和规定确定上诉人和被上诉人王宏安中间的房屋买卖关系无效是不同的诉请后，上诉人仍表达两被上诉人是在原完全不知情的状况下私自交易上诉人独享房子，组成对上诉人侵权行为，其个人行为无效，故不变动其诉请，坚持不懈规定确定两被上诉人私自交易其独享房子的房屋买卖关系无效。上述，此案应是侵权行为之诉。
依据上诉人和被上诉人李铁的阐述，被上诉人李铁向被上诉人王宏安扣除了70万元购房款之后将在其中的53万元交付给上诉人。在被上诉人李铁向被上诉人王宏安交货涉案房子和宅基地使用证后，被上诉人王宏安拥有的宅基地使用证因非自己所拥有而被土地单位扣押，随后由上诉人自己去土地单位才足以取回来该宅基地使用证，之后该宅基地使用证又返回被上诉人王宏安手上。本院认为，综合性上述所说情况，融合上诉人和被上诉人李铁的关系，且上诉人和被上诉人李铁阐述的以70万元的5年息抵税房租的承诺没有证据证实，上诉人认为其仅收到53万元房租，5年之后才由被上诉人李铁告知具体扣除了70万元，且要以息代租，但即便按5年租金53万元来计算，该房租规范也远远地超过涉案房子在2007年里需有的租用使用价值，上诉人和被上诉人李铁关于房租的有关阐述既无一切证据证实，也显著不符合常情，故上诉人显而易见应是知情人且愿意被上诉人李铁将房子委托售卖给被上诉人王宏安，即上诉人与被上诉人王宏安形成了房屋买卖关系。上诉人认为两被上诉人私自交易其独享房子组成侵权行为，对该认为本院未予听取意见。由于上诉人与被上诉人王宏安已形成了房屋买卖关系，上诉人未依据其与被上诉人王宏安的房屋买卖关系提到合同书之诉，却提到此案侵权行为之诉，故上诉人以两被上诉人侵权行为为由恳求确定两被上诉人私自交易其独享房子的房屋买卖关系无效及其规定被上诉人王宏安搬出和交还涉案房子及宅基地使用证的诉请依据不够，本院未予适用。
广州市海珠区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二点的规定，裁定给出：驳回申诉上诉人罗莉的所有诉请。
罗莉持原案件审理提起诉讼意见提到上告。广州市中级人民法院经案件审理觉得：依据查清客观事实，李铁是将涉案房屋出售给王宏安，尽管彼此沒有签署房屋购买合同，但并不是危害彼此形成房屋买卖关系，此案的异议焦点是李铁售卖涉案房子给王宏安，罗莉是不是知情人?罗莉在此案中否定曾受权李铁将涉案房屋出售给王宏安，觉得李铁是私自售卖其房子，售卖人是李铁，并不是罗莉，罗莉与王宏安中间找不到房屋买卖关系。对于，本院认为，首位，依据罗莉和李铁在此案中的阐述，李铁向王宏安扣除了70万元购房款之后将在其中的53万元交付给罗莉。在李铁向王宏安交货涉案房子和宅基地使用证后，王宏安拥有的宅基地使用证因非自己所拥有而被土地单位扣押，随后由罗莉自己去土地单位才足以取回来该宅基地使用证，之后该宅基地使用证又返回王宏安手上。其次，罗莉和李铁阐述的以70万元的5年息抵税房租的承诺没有证据证实，且即便按5年租金53万元来计算，该房租规范也远远地超过涉案房子在2007年里需有的租用使用价值，罗莉和李铁关于房租的有关阐述既无一切证据证实，也显著不符合常情。最后，再融合罗莉和李铁的关系及其所述李铁于2007年12月10日向王宏安出示的《收据》內容。罗莉理应是知情人且愿意李铁将房子委托售卖给王宏安，即罗莉与王宏安形成了房屋买卖关系。由于罗莉与王宏安已形成了房屋买卖关系罗莉未依据其与王宏安的房屋买卖关系提到合同书之诉，却提到此案侵权行为之诉，原审法院历经释明，罗莉仍坚持不懈其诉请，原审未予适用其诉请，解决并无不当，本院给予保持。罗莉上告坚持不懈认为李铁与王宏安是私自交易涉案房子，其并不知情，原因不充足，本院未予适用。罗莉可依照原审法院的释明，另诉认为。
广州市中级人民法院依照《中华人民共和国民诉法》第一百七十条第款第（一）项的规定，裁定给出：
驳回上诉，维持原判。
律师提议：
一、背景分析
此案交易的标的为宅基地房子，买受人并不是该宅基地隶属集体经济组织的成员，不符合选购该宅基地房子的真实身份标准，涉案宅基地使用证没法申请办理产权过户办理手续。在当今司法部门实践活动中，出售人如提起诉讼规定确定宅基地房屋买卖关系无效及规定买受人返还房子，通常均给予适用，但买受人反诉规定出售人赔付房子差价损失的，法院也给予适用。出售人需赔付房子差价损失的标准关键适用出售人提起诉讼规定确定买卖协议无效的情况，在买受人积极提起诉讼规定确定合同无效的情况则未必会如此判决。这是一项在司法部门实践活动中产生的相对性固定不动的裁判标准，其背后的关键逻辑性是出卖人违法出售房屋在先，如今房子大幅度增值，出卖人又以房产买卖违法为由要求确认买卖关系无效和取回房子，此类行为有违诚实信用原则，故不应让出卖人因此类行为而获得极大利益。
二、本案处理的两种观点
本案的处理关键有两种观点：第一类观点认为本案涉及的民事法律关系是宅基地房产买卖关系，本案宅基地房产买卖关系违背了法律的禁止性要求，依规应是无效，故即便上诉人认为的两被上诉人私自买卖的事实不创立，也应判决确认上诉人罗莉和被上诉人王宏安中间的房产买卖关系无效。第二种观点认为上诉人要求确认两被上诉人私自买卖其房子的买卖关系无效的诉请和上诉人要求确认其和买受人中间的买卖关系无效的诉请是2个不一样的诉请，因上诉人仍未明确提出要求确认其和买受人中间的买卖关系无效的诉请，基于“不告没理”的标准，不应立即判决上诉人罗莉和被上诉人王宏安中间的房产买卖关系无效。上诉人基于侵权请求权要求确认两被上诉人私自买卖其房子的买卖关系无效，因侵权事实不创立，故应驳回申诉其诉请。写作者持第二种观点，详细如下：
1.民事裁判的两种方法
通说认为，普遍的民事裁判方法包含法律事实判定法和请求权法律基础方法两种。在我国现行标准的民事裁判方法是法律事实判定方法，也就是说先向案子“判定”，先明确案子所涉及到的民事法律关系的特性，随后再寻找这一民事法律关系所需可用的法律规则。法国行驶的民事裁判方法则是请求权法律基础方法，就是指根据找寻请求权的法律基础，明确可用的法律规则，进而明确请求权是不是可以获得支持的这种统计分析方法。有学者认为，虽然请求权法律基础的方法也存有缺点，但将民事法律关系判定方法和请求权法律基础方法结合在一起，产生一个新的裁判方法，将是一个完善的民事裁判方法。
所述第一类裁判观点即遵照了典型性的民事法律关系定量分析方法，第二种裁判观点则是在对民事法律关系开展“判定”的基本上选用了请求权法律基础统计分析方法。
2.基于请求权法律基础的剖析，本案应是侵权之诉
从请求权法律基础开展剖析，上诉人要求确认两被上诉人私自买卖其房子的买卖关系无效的诉请与上诉人要求确认其和被上诉人王宏安中间的房产买卖关系无效的诉请是2个不一样的诉请。两者代表上诉人否定其与被上诉人李铁中间存有授权委托关系，认为两被上诉人系私自买卖其房子，话中有话上诉人并不认同其和被上诉人王宏安中间存有房屋购买合同关系，故本案上诉人系基于侵权请求权而提到了侵权之诉；前者则是在上诉人认同彼此存有买卖协议关系的前提条件下基于合同请求权而提到合同之诉。在私自买卖的侵权事实不创立时，因上诉人仍未提到合同之诉，基于“不告没理”的标准，即便买卖协议关系自身依规应是无效，也应驳回申诉上诉人基于侵权事实要求确认委托人和买受人私自买卖其房子的买卖关系无效的诉请，而不应立即判决上诉人和买受人中间的买卖关系无效。
3.基于被告方起诉详案的剖析，第二种裁判方法的实际效果更好
在涉案宅基地房产买卖关系根据担保法即能够 认为无效的情况下，上诉人舍易求难，选择以侵权为由认为两被上诉人私自买卖其房子的买卖关系无效，其起诉详案最该思索。从当今司法部门实践活动看来，如上诉人根据担保法立即提起诉讼要求确认其和被上诉人王宏安的宅基地房产买卖关系无效，虽然能够 随便获得法院支持，但原告也将遭遇赔偿房子增值造成的差价损害的难题，故上诉人选择以侵权为由认为两被上诉人私自买卖其房子的买卖关系无效，其用意难逃规避赔偿房子差价的法律后果之嫌。
从上诉人所提诉请的用语开展剖析，上诉人的诉请措辞有一定的迷惑性。上诉人的诉请是“要求确认被上诉人李铁和被上诉人王宏安私自买卖己方私有房子的买卖关系无效”，在通常情况下，被告方在认同买卖方中间存有买卖协议关系时才较常应用“要求确认××和××的买卖关系无效”的描述，而在本案侵权之诉的情况，既然是强调两被上诉人私自买卖，这时上诉人如应用“要求确认被上诉人李铁私自出卖己方房子的‘行为’无效”或“要求确认被上诉人李铁和被上诉人王宏安私自买卖己方房子的‘行为’无效”的描述，会看起来更加有效自然。上诉人并不认同其和买受人中间存有买卖关系，强调两被上诉人私自买卖其房子，但在诉请中依然选用了“要求确认两被上诉人私自买卖己方私有房子的‘买卖关系’无效”的描述，这在一定水平上面蒙蔽审理案件审判长，让审理案件审判长去思索上诉人和买受人中间的房产买卖关系自身是不是无效，进而将会在上诉人认为的其委托人私自出卖房子的事实不创立的情况一声令下审理案件审判长依然做出“上诉人罗莉和被上诉人王宏安中间的房产买卖关系无效，被上诉人王宏安退还房子”的判决。从而剖析，上诉人的另一个起诉详案将会是希望在侵权事实不能获得支持时法院可以积极按照担保法的有关要求评定上诉人和买受人中间的宅基地房产买卖关系无效。而因为判决出卖人赔偿房子差价损害的关键逻辑性是出卖人违法出售房屋后又以房产买卖违法为由提起诉讼有违诚实守信，则在法院积极依规评定宅基地房产买卖关系违法的情况下，针对出卖人是不是还需赔偿房子差价损害则将会造成极大异议。为防止引起事件的异议，采用第二种裁判方法实际效果显而易见更好。本案了结后，出卖人如再行根据《担保法》以宅基地房产买卖关系违法为由提出诉讼，法院则可再判决房产买卖关系无效，这时判决出卖人向买受人赔偿房子差价的原因显而易
