北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
基础案情：
被上诉人李洋、李非系夫妻关系。位于龙岩市xx村1-1号房屋一幢，共六层，系被上诉人李洋、李非全部，该幢房屋未办土地使用权证及不动产权证书。2011年1月15日，上诉人张建、黄石市、薛柴及案外人黄飞与被上诉人李洋、李非签署《房屋转让协议书》这份，承诺：二被上诉人愿意将“龙岩市xx村1-1号，邻国砖瓦平房、南到新村安全通道院墙西到与李华交界处分别16墙，北邻院子”一幢房屋（含大门前一块儿院子）出让给上诉人张建、黄石市、薛柴及案外人黄飞全部，转让款93万元；协议书签订起效后，上诉人张建、黄石市、薛柴及案外人黄飞当天一次结清给二被上诉人93万元。二被上诉人因此向上诉人张建、黄石市、薛柴及案外人黄飞出示收据一張。2011年6月1日，被上诉人李洋与上诉人薛柴签署《租赁协议书》这份，承诺被上诉人向上诉人租用龙岩市xx村1-1号房屋，租赁期从2011年6月1日至2011年12月30日止，月租金300元。当在租期内遇國家征用土地状况时，被上诉人没有理由搬离。2013年4月6日，案外人黄飞以及老婆刘霞（招标方）与上诉人薛卫以及老婆艳峰（承包方）签署《合同书》这份，承诺招标方将其选购的龙岩市xx村1-1号房屋的六分之一产权年限市场份额出让给承包方，房屋转让款16.5万元。
2014年8月4日，龙岩市人民政府作出龙政征决（2014）6号《关于XX路五期（XX路——北三环）道路建设项目房屋征收决定书》，并公布征收公示，决策对位于XX区中城、xx街道社区、东到XX、公路边坡，西到XX新村、XX科技园区，南到XX北路3期，北到北三环范围之内国有土地上的房屋开展征收。龙岩市xx村1-1号房屋在征收范围之内。2014年9月二十四日，四上诉人提起诉讼规定确定龙岩市xx村1-1号房屋的房屋拆迁补偿（按置）利益归四上诉人全部，法院于2014年10月30日作出（2014）龙新民初字第XXX号民事判决，适用四上诉人的诉请。二被上诉人不服气提到上告，2015年3月21日，龙岩市初级人民法院作出（2015）岩民终字第XX号民事判决，裁定撤销原判，驳回申诉被上诉人张建、黄石市、薛柴、薛卫的诉请。2015年3月26日，四原告诉他至法院，恳求判如所请。起诉中，法院依四上诉人的资产保全申请作出民事裁定书，依规冻洁被上诉人李洋在我国XX金融机构有限责任公司龙岩市首位分行的储蓄290万元。因此，四上诉人预付款诉讼保全申请费用5000元。
另查清，2015年4月12日，被上诉人李洋与住宅和城镇建设局签署《龙岩市大城市房屋征收贷币赔偿合同书》（XX号），主要内容为：被房屋征收所在城市中城街道社区XX新村1-1组，总楼房数6层，整幢，房屋的房屋朝向南，区位优势等級为4级，房屋所有权特性独享，房屋主要结构砖混。房屋占地124.73m2，在其中工程建筑占地面积124.73m2，建筑面积783.66m2，违法建筑总面积285.71m2，合理合法总建筑面积在其中住宅497.95m2。赔偿额度：房屋赔偿费2511905.32元，装修、附属物及建筑物赔偿额度290527.05元，总共2802432.37元；奖励费、临时性安置补助费用和房屋拆迁赔偿费累计427739.05元，上述情况赔偿额度累计3230171.42元。2013年5月被上诉人李洋曾出示委任书给龙岩市KK房屋征收服务项目有限公司，愿意由四上诉人领到180万元的房屋拆迁赔偿款，后委任书被取回来。
案子聚焦
此案异议的主要聚焦是合同无效原、被上诉人的过错责任认定及其损失的赔付难题。
律师评价：
因无效合同获得的资产理应给予退还；不可以退还则理应折价赔偿；有过失的另一方理应赔付另一方因而所遭受的损失，双方常有过失的，理应分别担负相对损失，该损失应包含因该合同书造成的信赖利益损失。现原、被上诉人签署的《房屋转让协议书》经起效的裁定确定为无效合同，故四上诉人认为二被上诉人退还购房的钱93力元，合乎法律法规的要求，法院给予适用。此案中，二被上诉人对乡村团体土地使用权证出让的违法性是明知的，而四上诉人做为城乡居民亦理应了解选购农村自建房的违法性，且四上诉人选购房屋后又以不科学的廉价返租给二被上诉人，因而原、被上诉人对合同无效均有过失。此案讼争房屋的动迁赔偿款包括：房屋赔偿费2511905.32元，装修、附属物及建筑物赔偿额度290527.05元，累计2802432.37元，扣除93万元购房的钱，余款1872432.37元。充分考虑二被上诉人房屋拆迁补偿、赔偿所获权益及其四上诉人因房屋现值和原交易价钱的差别导致的损失两层面要素，酌定认定二被上诉人赔付四上诉人的损失为93万元。二被上诉人认为《房屋转让协议书》只出让五层房屋，第六层房屋系出让房屋后被上诉人盖章的，因被上诉人对盖章房屋時间的阐述存有分歧，且在出售房屋后再自主盖章有悖常情；融合法院对林育峰的调查笔录，可确立房屋拆迁补偿精确测量时是五层半，找不到临时性加建，故对被上诉人的抗辩法院未予采信。被上诉人认为装潰、附属物不归属于房屋转让的范畴，因原、被上诉人出让的为房屋一幢，即包括该幢房屋里的全部的装修、附属物，故被上诉人的抗辩法院未予适用。
福建龙岩市新罗区人民法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之要求，裁定：一、被上诉人李洋、李非应当本裁定起效生效日十日内退还上诉人张建、黄石市、薛柴、薛卫购房的钱930000元。二、被上诉人李洋、李非应当本裁定起效生效日十日内赔付上诉人张建、黄石市、薛柴、薛卫损失930000元。上诉人张建、黄石市、薛柴、薛卫，被上诉人李洋、李非向福建龙岩市初级人民法院提到上告。龙岩市初级人民法院觉得此案及其双方当事人以前的起诉具体是因双方没法就涉案人员征收房屋补偿款的分派达成协议建议而造成。上诉人张建等选购讼争房屋虽不以定居应用，找不到买卖协议失效后买受人没房定居的情况，但从双方当事人2011年签署房屋购买合同后房屋使用价值明显增强，特别是在是征收赔偿金额超出原买房价钱的3倍，而中央人民银行当期类似货款利率自2011年起基础呈降低发展趋势的状况，若仅将购房的钱按中央人民银行当期类似货款利率测算的贷款利息做为上诉人张建等的损失，将造成双方当事人中间权益比较严重失调，不符平等原则，亦与在我国《合同法》第五十二条要求相反。上诉人李洋、李非认为仅应退还上诉人张建等购房的钱及其购房的钱按中央人民银行当期类似贷款利率计算的贷款利息的认为，法院未予采信。在双方当事人常有过失的状况下，原审法院融合此案具体情况，充分考虑出售人为房屋拆迁补偿可得到的权益及其买受人因房屋目前使用价值与原交易价钱的差别导致的损失，酌定认定出售人赔付买受人93万元并无不当。龙岩市初级人民法院依据《中华人民共和国民诉法》第一百四十四条、第一百七十条首款第（一）项之要求，裁定：驳回上诉，维持原判。
律师提议：
此案是一篇典型的在征收背景图下产生的农村房屋买卖合同纠纷案，双方房屋购买合同已被起效的裁判文书认定为无效合同，因而此案异议的主要聚焦就是说合同无效原、被上诉人的过错责任及其损失的赔付难题。因为征收房屋补偿案子的多元性，造成同种类的案子裁定差距很大。专业房产律师靳双权观点给出：
1、关于合同无效导致的损失的认定，即是缔约合同书时的信赖利益损失的认定说白了信赖利益，就是指民事主体具有权益在具备信任关联的特殊当事人间存有的特殊方式。在乡村房屋购买合同纠纷案件中，并不是全部的征收赔偿等损者别的权益，应独立开展解决。因被上诉人的违约给上诉人导致了很大的信赖利益损失，该损失即房屋的动迁征缴赔偿款。此案中动迁赔偿款中的拆迁费、临时性衔接费和拆迁奖励费是应用场景被上诉人的真实身份才具有且系补贴给必须拆迁的人，因此前述三项费用应归被告方所有，不纳入信赖利益损失范畴。此案中因为上诉人仍未具体搬入讼争的房屋，因此被上诉人找不到损失。
二、有关彼此过错责任的评定
因为农村房屋买卖纠纷案件的违约方关键是卖家，因此通常觉得卖家负关键义务，买家负主次义务。但只是抽象性考虑到次序义务之分，而未作深化的确立，对这种案子的案件审理十分不良影响。笔者认为，应融合下列因素对彼此的义务开展实际分派。（1）时间因素。选购的时间越快，买家的贵任越小；反过来，近期两年选购的房屋，卖家的义务较小。（2）真实身份因素。不一样村的群众中间开展的房屋交易，买家的义务较小；城乡居民与群众中间开展的房屋交易，买家的义务很大。（3）买房目地。针对自住型买房，买家的义务较小；针对投资型买房，买家的义务很大。在区划义务时，所述好多个定义因素均能够 独立考虑到，可是在互相矛盾时，如城乡居民买房商住两用公寓，则必须综合性考量，切实调查买房时的实际缘故。
此案在过错责任的分派上，首先考虑到来到买卖的行为主体，是城乡居民到乡村买房，即城乡居民与群众中间的买卖；其次考虑到来到上诉人买房的时间为2011年1月，不久后房屋即动迁，且上诉人并不是以便商住两用公寓而买房，因此评定彼此的义务相当于，裁定由被上诉人担负了近五成的义务，即由被上诉人赔付上诉人信赖利益损失93万元。
失能够纳入信赖利益损失范围之内，与交易另一方当事人人身安全密切相关的征收赔偿或
