北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、一审原告诉称
王海在原审法院起诉称：王海与王义于2000年5月2日达成房产买卖协议，约定王海以16800元的价格将自己所有的坐落在北京市昌平区兴寿镇暴峪泉村某房产及地上附着物卖给王义。合同签订后，双方按合同约定履行了合同义务。但因王海是一普通农村村民，法律意识淡薄，签订合同时年岁已高并且与邻里间关系不愉快，因一时冲动才签订的此合同。在近期得知农村宅基地使用权只能依国家审批取得，不能买卖，根据房地一体原则农村房屋亦不能卖给本集体组织以外的成员，故王海与王义当时签订的房产买卖协议因违反了法律的强制规定应属无效合同。为了维护法律的尊严，特起诉至法院，请求法院确认王海与王义于2000年5月2日签订的房产买卖合同无效，并判决王义将坐落在北京市昌平区兴寿镇暴峪泉村某房产返还给王海，诉讼费由王义承担。
二、一审被告辩称
王义在原审法院答辩：不同意王海的诉讼请求，王义认为王海与王义之间签订的合同合法有效：一、王海与王义之间签订的房产买卖协议是双方真实意思的表示，王海与王义双方都具有完全的民事行为能力，不能以法律意识淡薄、一时冲动等为借口主张合同无效。一时冲动就要承担一时冲动的法律后果。二、王海与王义之间签订的是房屋买卖合同，并非宅基地买卖合同。王海对其房屋拥有所有权，可以完全地行使所有者的权利，包括将房屋出售给王义。三、没有任何法律法规明确规定农村房屋不能出售给本集体组织以外的成员。四、王海与王义之间签订的房产买卖协议没有违反王海所谓的法律的强制性规定。合同无效的一种情形是违反了国家的法律和行政法规的规定，但我国没有一项法律或行政法规禁止农村房屋出售。国务院办公厅曾下文禁止城市居民到农村购买房屋，但那是行政规章，而非行政法规。五、王海的诉讼已超过诉讼时效。按照《北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答之五（试行）》第16条的规定，因合同无效而产生的返还财产的请求权，应适用诉讼时效期间的规定。王海的诉讼时效已超过两年，故其诉讼请求不应得到支持。
原审法院经审理查明：2000年5月2日，王海与王义签订《买卖房产契约》，约定王海以16800元的价格将位于北京市昌平区兴寿镇暴峪泉村某院的北房五间、西房二间、院落及院内附着物出卖给王义。合同签订后，王义向王海支付价款16800元，王海将房产交付王义。后王义对原有房屋进行了装修和翻建，并新建东房二间。在本案审理过程中，经王义申请，法院委托北京鸿天涉外房地产土地估价有限责任公司进行了价格评估，结论为建筑物价值71837元（其中北房五间37799元、西房二间24242元、东房二间9796元），区位补偿总价为134499元。
另查，王义原系北京市昌平区昌平镇山峡村农民，2002年6月于本址转为非农业户，并于2006年6月28日将户口转入北京市昌平区兴寿镇暴峪泉村。
以上事实，有买卖房产契约、估价报告、派出所证明信、户口簿及双方当事人的陈述在案佐证。
原审法院判决认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。王海与王义就农村房屋签订的买卖合同虽系双方当事人的真实意思表示，但违反了国家法律及行政法规的强制性规定，应属无效。根据相关法律规定，因无效合同取得的财产，应当相互予以返还。鉴于王义购买房屋后对原有房屋进行了装修、翻建，现该房屋已经增值，故王海除应返还王义购房款外，王义还可就增值部分主张权利。王义在该院落内新建房屋部分的价值，应归王义所有；其余部分价值在扣除原购房款后，均应视作增值部分，由双方按比例分配。王义应将房屋及院落返还给王海。遂于2008年8月4日判决：一、王海与王义于二○○○年五月二日签订的《买卖房产契约》无效。二、王义于本判决生效后六十日内将位于北京市昌平区兴寿镇暴峪泉村某院的院落及房屋返还给王海。三、王海于本判决生效后六十日内返还王义购房款人民币一万六千八百元。四、王海于本判决生效后六十日内给付王义补偿款人民币十三万五千六百一十四元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人诉称
王海不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、依法改判原审判决第四项补偿款数额；2、对现有房屋增置部分的费用我同意补偿；3、评估是王义提出的个人申请，原审的评估费由王义承担。上诉理由：原审判决第四项补偿数额依据不明，适用法律不当。本案诉争房屋是农村农民住宅，不属于拆迁，原审判决案整个房产进行评估，让王海按评估的新价格作价补偿，对王海来说是扩大损失，这样的判决没有法律依据，并且是对王义的袒护。王义同意原判。
三、本院查明
本院经审查，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审法院中的陈述在案佐证。
四、本院认为
本院认为：村民对宅基地只有使用权，没有所有权。宅基地不得买卖、出租、也不得变相买卖、出租和非法转让。农村房屋的买卖世纪宅基地的买卖，而宅基地买卖是我国现行法律、法规明确禁止的，同时宅基地的使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。本案中，王海与王义所签订的《买卖房产契约》违反了我国现行的法律、行政法规的规定，应认定无效，双方应将依无效的合同取得的财产相互返还。在这需要特别说明，王海作为房屋的出卖方，违反国家有关规定，出卖病变相处卖宅基地，应对造成此协议无效承担主要责任。至此，原审法院根据公平原则及双方相应责任的分担酌情所作的处理并无不当。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，所作处理并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
五、二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
