北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
庄乔向本院提出诉讼请求：1.确认房屋买卖合同部分有效，即原被告双方买卖北京市西城区大石碑胡同XX号院之赵然所享的50%按份共有份额有效；2.判令第三人陆东协助将北京市西城区大石碑胡同XX号院原按份共有权人赵然所享有的50%份额，由赵然过户至第三人北京首开天鸿集团有限公司；3.判令第三人北京首开天鸿集团有限公司自其变更为按份共有权人之日，协助将房屋50%按份共有份额由北京首开天鸿集团有限公司过户至被告北京崇信房地产开发公司名下；4.判令被告北京崇信房地产开发公司自其变更为按份共有人之日，协助将房屋50%按份共有份额由北京崇信房地产开发公司过户至原告庄乔名下；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1993年12月20日，经北京市房地产权交易所同意，北京市西城区大石碑胡同XX号院（以下简称“涉案房屋”，亦称“该房屋”）所有权人赵然与北京市房地产开发经营总公司（下称“天鸿公司”）订立房屋买卖合同，出卖人赵然将涉案房屋出售天鸿公司。1995年8月20日，天鸿公司将涉案房屋出售给被告崇信公司。双方于北京市房地产交易所订立《房产卖契》，将涉诉房屋出售给被告崇信公司，并完成相关产权人登记申请手续。1997年4月2日，原告庄乔与被告崇信公司订立《房屋买卖协议书》。1997年8月15日，双方在北京市房地产交易所订立《房产卖契》，约定被告以650万元的价格，将包括涉案房屋在内的北京市西城区大石碑胡同XX、XX1号全部房产出售给原告庄乔。双方在北京市房地产交易所完成房屋买卖审查、立契过户手续。随后，庄乔向崇信公司支付了全部房价款，并交纳了相关税费。房屋交易时适用的《城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”。庄乔与崇信公司签订的房屋买卖协议合法有效，原告依法已取得房屋及房屋所占范围内的土地使用权。同时，崇信公司应当依法及时配合庄乔办理相应产权变更手续，然而涉案房屋至今未过户至庄乔名下，不动产登记簿的所有权人仍为最初的产权人赵然，尚未变更为庄乔。现庄乔诉至法院，请求确认合同效力并判令陆东、天鸿公司以及崇信公司依次协助完成该房屋的所有权变更登记，并将涉案房屋过户至庄乔名下。
第三人天鸿公司述称，天鸿公司原名北京市房地产开发经营总公司，于1998年9月3日更名为北京天鸿集团公司，又于2007年6月6日更名为北京首开天鸿集团有限公司。天鸿公司从事房地产开发，收购四合院进行转让和拆迁安置。1993年12月20日，天鸿公司就涉案房屋签订合同，1994年向出售人支付房屋出售款项，款项支付票据因年代已久无法提供。1995年将涉案房屋出售给崇信公司，当时尚未来得及办理产权证更名，但买卖合同已经签订达成，双方没有申请办理新证。依据当时的政策，房产卖契的签订等于进行了网签。天鸿公司认为其与赵然之间的房屋买卖合同系双方真实性意表示，且已履行，并按照房地产主管部门的规定进行了申请、登记、审批手续，后又依据《房屋买卖协议书》据实交纳了过户费、手续费，双方共同于北京市房地产交易所签订《房产卖契》，《房屋买卖协议书》，整个交易过程符合当时历史背景下的房地产交易程序，合法有效。后房屋权属以房产管理部门登记为准，天鸿公司依据XX号《房产卖契》享有对XX号房屋的合同债权，依法也有权转让该债权；天鸿公司与崇信公司基于对房屋权属登记信息的信赖，签订《房屋买卖协议书》并履行，合法有效。天鸿公司当时对崇信公司将涉案房屋出售给庄乔情况不知情，后通过诉讼得知。如庄乔与崇信公司之间的《房屋买卖协议有效》，天鸿公司愿配合庄乔办理依次过户。
二、被告辩称
被告崇信公司、第三人陆东经本院依法传唤未到庭，未发表答辩及质证意见。
三、本院查明
本院经审理认定事实如下：北京市西城区大石碑胡同XX号于1984年10月19日登记为赵园、赵然共有，赵园、赵然各占有房屋产权的二分之一。赵园与夫蔡荣国生育蔡健、蔡力，蔡宁、赵平、蔡强共5个子女。1991年5月，赵园去世；2009年1月，蔡荣国去世。赵然与夫陆涛婚后生有子女三人陆凡、陆东、陆新。1995年9月10日，赵然去世；2016年2月27日，陆涛去世。
1993年12月20日，北京市房地产开发经营公司（以下简称房地开发公司）作为甲方，唐辉以乙方赵园、赵然的名义与甲方签订了《房屋买卖协议书》，约定乙方将北京市西城区大石碑胡同XX号10间房屋出售给甲方，双方议定上述房屋连同附物产价共计1500000元。该协议签订后，双方即可向房地产交易所申请办理上述房屋登记、立契。协议连同双方的房屋买卖申请，经交易所审查批准后，双方即按期到交易所办理正式房屋买卖立契过户手续。甲乙双方办理正式房屋买卖过户手续后，乙方将上述房屋腾空交付甲方，甲方即向乙方支付全部价款。上述协议签订后，1993年12月28日，有关上述房屋的《北京市房屋买卖登记审批表》（房交自第0242号）提交至北京市房地产交易所并经过审批。
1995年5月15日，房地开发公司作为甲方，崇信公司作为乙方，双方签订《房产买卖协议》，约定甲方在西城区大石碑胡同XX号平房10间，乙方在旧城改造中，为加强同甲方的房地产业务合作，经与甲方协商，购买甲方上述全部房产。甲乙双方议定房价款为1600000元。此协议签订后，乙方于1995年5月15日前支付甲方房价款622000元。经北京市房地交易所登记并报北京市房地产管理局批准进行房产买卖过户时，乙方将剩余房价款978000元一次支付甲方。1995年5月，房地开发公司向北京市房地产交易所提出上述房屋的《卖房申请》。同日，卖方房地产开发公司与买方崇信公司签订了《房屋买卖保证书》。1995年7月19日，上述房屋买卖取得北京市房地产交易所审批同意。另，1995年5月15日，房地开发公司作为甲方，崇信公司作为乙方，双方签订《房产买卖协议》，约定甲方在西城区大石碑胡同XX1号平房院全部房产共21间出售给乙方，议定房价款为2600000元。
1997年4月，庄乔作为甲方，崇信公司作为乙方，双方签订《房屋买卖协议书》，约定交易标的为北京市西城区大石碑胡同XX、XX1号房产，上述房屋约定价计6500000元。双方约定协议签订后，甲方即向乙方交付预付款2800000元，乙方接到预付款后，双方即向房地产交易所申请办理上述房屋登记、立契。甲、乙方双方在过户时即将尾款3700000元结清。1997年5月26日，崇信公司作为卖方，庄乔作为买方，双方签订《房屋买卖保证书》，其中载明：“产权人在西城区大石碑胡同XX、XX1号（新）有房产31间，现愿将该房产卖与庄乔所有……”。1997年6月5日，崇信公司向北京市第三城市建设开发公司提交申请，载明：“我公司所属西城区大石碑胡同XX、XX1号房产，经协商与香港维德集团总裁庄乔先生达成转让意向，为尽快回笼资金，望总公司予以批准为盼”。1997年7月，庄乔向张榕光出具授权委托书并进行公证，委托其办理北京市西城区大石碑胡同（原XX号、XX1号）XX1号、XX2号房产买卖手续。1997年8月15日，崇信公司作为卖产人，张榕光作为买产人庄乔的委托代理人，双方在《房产卖契》上盖章签字。1997年8月12日，上述交易经北京市房地产交易所审批并同意。
2009年3月20日北京市西城区房屋管理局服务大厅出具《证明》，其中载明：“西城区大石碑胡同XX号，原为赵园二人的房产，共计10件，建筑面积145.1平方米，1993年卖与北京市房地产开发经营总公司，1995年该公司又卖于北京崇信房地产开发公司，1997年崇信房地产开发公司又卖给了庄乔，交易过户手续已办，但未办理产权登记。以上情况，特此证明。”
庄乔向本院提出诉讼请求：1.确认房屋买卖合同部分有效，即原被告双方买卖北京市西城区大石碑胡同XX号院之赵然所享的50%按份共有份额有效；2.判令第三人陆东协助将北京市西城区大石碑胡同XX号院原按份共有权人赵然所享有的50%份额，由赵然过户至第三人北京首开天鸿集团有限公司；3.判令第三人北京首开天鸿集团有限公司自其变更为按份共有权人之日，协助将房屋50%按份共有份额由北京首开天鸿集团有限公司过户至被告北京崇信房地产开发公司名下；4.判令被告北京崇信房地产开发公司自其变更为按份共有人之日，协助将房屋50%按份共有份额由北京崇信房地产开发公司过户至原告庄乔名下；5.本案诉讼费用由被告承担。第三人天鸿公司同意庄乔的诉讼，被告崇信公司以及第三人陆东经本院依法传唤未到庭参加诉讼。
另查，一、诉讼过程中，庄乔提交电汇凭证三张、证明函、契税、测绘费、房屋买卖手续费收据以及北京市人民政府对外联络办公室出具的《关于支付西城区大石碑胡同XX、XX1号房价款事宜说明函》，证明庄乔通过北京市人民政府对外联络办公室向崇信公司付款的情况。
二、诉讼过程中，庄乔提交了《关于大石碑胡同XX、XX1号院建设相关事宜的函》、告知函以及网页截图，证明大石碑胡同XX号房屋买卖行为真实有效并实际履行。天鸿公司认可上述证据的真实性。
再查，经本院核实，2013年1月25日，蔡宁将天鸿公司诉至北京市东城区人民法院，要求确认天鸿公司与赵园之间的房屋买卖行为无效，北京市东城区人民法院于2013年12月19日作出（2013）东民初字第02473号民事判决书，判令驳回蔡宁的诉讼请求。蔡宁不服上述一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为赵园与天鸿公司之间不存在本案所诉房屋买卖合同关系，该合同对赵园不产生法律拘束力，北京市第二中级人民法院于2014年10月23日作出（2014）二中民终字第02337号民事判决书，判决：“一、撤销北京市东城区人民法院（2013）东民初字第02473号民事判决；二、确认北京首开天鸿集团有限公司与赵园之间的房屋买卖行为无效”。
2015年，庄乔作为原告将崇信公司作为被告，将天鸿公司、王秀英、王秀华诉至北京市西城区人民法院，要求：“一、确认北京市西城区大石碑胡同XX1号房屋所有权及土地使用权归原告所有。二、被告协助原告将北京市西城区大石碑胡同XX1号房屋及土地使用权过户予原告。三、诉讼费由被告承担。”北京市西城区人民法院于2016年11月19日作出（2015）西民初字第01006号民事判决书，判决：“一、自本判决生效之三日内，王秀英、王秀华协助北京首开天鸿集团有限公司将北京市西城区大石碑合同XX1号房屋过户至北京首开天鸿集团有限公司名下。二、北京首开天鸿集团有限公司于取得北京市西城区大石碑合同号房屋产权登记之日起七日内，协助北京崇信房地产开发公司将北京市西城区大石碑合同XX1号房屋过户至北京崇信房地产开发公司名下。三、北京崇信房地产开发公司于取得北京市西城区大石碑合同XX1号房屋产权登记之日起七日内，协助庄乔将北京市西城区大石碑胡同XX1号房屋过户至庄乔名下。四、驳回庄乔的其他诉讼请求。”该判决已生效。
2015年，刘志刚作为原告将庄乔及崇信公司诉至法院，要求确认庄乔与崇信公司之间所签署的包括涉案房屋在内的房屋买卖协议书无效。北京市西城区人民法院于2016年6月22日作出（2015）西民初字第33525号民事判决书，判决驳回刘志刚的诉讼请求。
2016年，蔡健、蔡力，蔡宁、赵平、蔡强、陆凡、陆东、陆新作为申请人，向西城人民调解委员会提出申请调解，请求依法继承北京市西城区大石碑胡同XX号住宅。北京市西城区人民调解委员会作出（2016）西民调字第190号人民调解协议书，其中载明：“……证明蔡力、蔡强、蔡健、赵平自愿放弃赵园房产继承权，由蔡宁继承……申请人陆凡于2016年3月31日书面声明放弃赵然的继承权。申请人陆新于2016年3月21日书面声明放弃赵然房产的继承权。现陆东为赵然的房产继承人……当事人自愿达成如下协议：一、被继承人赵园和赵然名下的西城区大石碑胡同XX案住宅（西私字第XXXX号；西城字XXXX号），房号：1、2、3、4，建筑面积145.1平方米房屋归蔡宁（身份证号：×××）、陆东（身份证号：×××）二人按份共有，各占二分之一份额。”2016年4月18日，北京市西城区人民法院作出（2016）京0102民特471号民事裁定书，确认上述人民调解协议书有效。
四、本院认为
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
崇信公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院视为其放弃答辩、质证权利。陆东经本院依法传唤，无正当理由未到庭，不影响本案审理。
本案中，北京市西城区大石碑胡同XX号仍登记于赵园、赵然名下。就赵园、赵然与天鸿公司之间的《房屋买卖协议书》，虽存在赵园与天鸿公司之间的房屋买卖行为经法院认定无效的情形，但未有证据证明赵然出售涉案房屋相应份额的行为存在效力问题，故本院认为赵然出售其房屋相应份额应属有效。依照赵然与天鸿公司签订《房屋买卖协议书》，双方办理了房屋买卖申请，经交易所审查批准后，双方亦按照约定办理正式房屋买卖立契过户，双方上述房屋交易行为符合当时北京市房屋交易工作程序，故赵然应当协助天鸿公司办理其所出售房屋的产权转移登记。因赵然已于1995年去世，赵然所售涉案房屋份额由陆东继承，陆东应当履行赵然基于上述合同所产生的债务，故本院对庄乔要求陆东协助将涉案房屋过户至天鸿公司的诉讼请求予以支持。诉讼过程中，天鸿公司认可其收到崇信公司涉案房屋款项，故亦应当按照合同约定配合办理涉案房屋的转移登记手续。庄乔与崇信公司签订了《房屋买卖协议书》，约定由庄乔购买北京市西城区大石碑胡同XX、XX1号房产，庄乔亦提交证据证明其已按合同约定支付全部购房款项6500000元，故崇信公司有义务按照合同约定将涉案房屋相应份额过户至庄乔名下。
崇信公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用
的解释》第九十条、第二百四十一条之规定，判决如下：
五、裁判结果
一、确认庄乔与北京崇信房地产开发公司所签订《房屋买卖协议书》中所涉北京市西城区大石碑胡同XX号院房屋产权中赵然名下二分之一份额的买卖合同内容有效。
二、自本判决生效之日起七日内，陆东协助将赵然名下北京市西城区大石碑XX号院房屋二分之一产权的份额转移登记至北京首开天鸿集团有限公司名下。
三、北京首开天鸿集团有限公司于取得本判决第二项所涉北京市西城区大石碑胡同XX号房屋二分之一产权的份额登记之日起七日内，协助将其取得的北京市西城区大石碑胡同XX号房屋二分之一产权的份额转移登记至北京崇信房地产开发公司名下。
四、北京崇信房地产开发公司于取得本判决第三项所涉北京市西城区大石碑胡同XX号房屋二分之一产权的份额登记之日起七日内，协助将其取得的北京市西城区大石碑胡同XX号房屋二分之一产权的份额转移登记至庄乔名下。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
