北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、一审原告诉称
2014年5月，李强起诉至原审法院称：我是马泉营村（以下简称马泉营村）村民，我在马泉营村原有4间平房，1997年5月9日，因马泉营村旧村改造，我和村委会签了《搬迁协议》，将原有房屋交付村委会，村委会将马泉营1号房屋分配给我。2008年1月3日，我在不了解相关国家政策的情况下，与吕鑫鑫签订了《房屋转让协议书》，将马泉营1号房屋出卖给吕鑫鑫。近期我通过咨询得知，我是农民，马泉营1号房屋系农村集体土地上建设的房屋，吕鑫鑫是城镇居民户口，我与吕鑫鑫的买卖行为违反国家法律规定。故诉至法院要求判决我和吕鑫鑫于2008年1月3日签订的《房屋转让协议书》无效。
二、一审被告辩称
吕鑫鑫在原审法院辩称：我不同意李强的诉讼请求。第一、双方买卖的马泉营1号房屋并非宅基地上所建，而是原有的农村房拆迁安置所得；第二、李强并非农业家庭户，李强所述和户籍登记不符；第三、签订协议时李强保证该房屋可以出售，并且找了两个担保人对买卖行为进行担保，在双方房屋转让协议书也有相应的表述，担保人也有签字，村委会也有盖章，故该买卖是经过村委会批准的合法行为；第四、马泉营1号房屋系吕鑫鑫唯一住房，吕鑫鑫也对该房屋进行了改造和装修，且购置了家具；第五、李强在本次起诉之前从未对双方买卖提出过异议，故其主张超过了诉讼期间。综上，请法院驳回李强的诉讼请求。
一审法院查明
原审法院经审理查明：李强是马泉营村村民，原户口所在地为马泉营43号，1997年5月9日，李强与马泉营村民委员会（以下简称马泉营村委会）签订了《搬迁协议》，约定李强自愿服从村委会统一规划的搬迁决定和安排，自觉配合旧村改造的各项工作；根据《关于马泉营村旧村改造村民分房工作的若干规定》，李强符合第二条和第五条第二款规定，应分给住宅楼一套；村民李强分得住宅楼编号为1-××-22，住宅建筑面积183平方米，院落面积91平方米，总占地190平方米；1-××-22号住宅楼产权归村民李强所有。协议签订后，李强将其原有的75.72平方米的住宅交付村委会，村委会向其分配了马泉营1号房屋。李强于2006年9月5日将其户口从原马泉营43号迁到上述房屋中，户别仍为农业家庭户。
2008年1月3日，李强（甲方）与吕鑫鑫（乙方）签订了《房屋转让协议书》，约定甲乙双方依照国家法律就购房一事，经双方友好协商达成以下协议：1、甲方将马泉营1号的个人住宅出售给乙方，经双方协议价格壹佰贰拾（1,200,000）万元整；2、乙方付款后，甲方将产权及相关材料交给乙方；3、乙方购房款分两次付清，首付款叁拾伍（350000）万元，甲方在收到乙方第一笔房款的三日内将房清空，之后乙方将一次性付清剩余捌拾伍（850000）万元，并接收房屋所有权及钥匙；4、该房产权证明书因村里暂未办理，待村里统一办证时该房产权证明书归乙方所有；5、与甲方和房屋有关的其他事宜或纠纷将由甲方担保人郝××出面协调解决；6、甲乙双方应履行各自的承诺并承担法律责任及对上述交易保密；协议从签署之日即生效，甲乙双方各持一份。协议上有证明人郝××签字，有马泉营村委会盖章和时任村长孔××签字。
协议签订后，吕鑫鑫按照约定支付了全部购房款，李强于2008年1月7日向吕鑫鑫交付了房屋。
吕鑫鑫系非农业家庭户，户籍所在地为北京市海淀区201号。
就马泉营1号房屋的性质，法院到马泉营村委会及北京市朝阳区崔各庄乡人民政府进行了调查，被调查单位均确认上述房屋为农村集体土地上的房屋。
原审法院认定的上述事实，有《搬迁协议》、《房屋转让协议书》、谈话笔录及双方当事人陈述在案佐证。
一审法院认为
原审法院经审理认为：集体土地建设用地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者有特定的身份关系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据查明的事实，诉争土地位于马泉营村，性质为农村集体建设用地，吕鑫鑫系城市居民，并非马泉营村农民，故不具备取得该村宅基地及宅基地上房屋的条件。故对李强要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求，法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，判决：确认李强与吕鑫鑫于2008年1月3日签订的《房产转让协议书》无效。
上诉人诉称
原审法院判决后，吕鑫鑫不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法驳回李强全部诉讼请求。其上诉理由是：原审判决认定错误，缺乏法律依据。马泉营村委会在双方《房产转让协议书》盖章批准了该项买卖，并且承诺该房产权证明书因村里暂未办理，待村里统一办证时该房产权证明书归吕鑫鑫所有。马泉营村委会作为房屋的管理机构和集体土地的管理者批准了房屋买卖。北京市朝阳区崔各庄乡人民政府规划建设管理科证明房产属于李强所有，确定了李强在出卖时对该房拥有全部所有权，属于可出售的房屋。吕鑫鑫所买的房屋非宅基地房屋，有统一规划，属于规划部门批准的正式合法房屋，房屋买卖是完全合法的。李强本人并非农民，而是居民。双方的买卖行为应属有效。
李强同意原判。
三、本院查明
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
四、本院认为
本院认为：当事人签订合同不得违反法律、行政法规的强制性规定。集体土地建设用地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者有特定的身份关系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据查明的事实，诉争房屋位于马泉营村，系农村集体土地上的房屋，吕鑫鑫系城镇居民，并非马泉营村农民，不具备取得该村集体土地建设用地上房屋的条件。据此，原审法院支持李强要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求并无不当。
综上，吕鑫鑫的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
五、裁判结果
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
