北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
‘一、原告诉称
王贺向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决二被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理房产过户手续；2、请求判令二被告立即支付原告违约金354000元；3、判令二被告立即交付房屋；4、本案的诉讼费用、担保费、财产保全费由二被告承担。事实和理由：被告陈子军与袁婷系夫妻关系，坐落于北京市大兴区X房屋系陈子军所有的房产。2014年10月陈子军将该房屋信息在北京信远行房地产中介公司挂牌销售。2014年10月28日陈子军的配偶袁婷提交了《结婚证》及《配偶同意出售证明》。2014年11月1日原告王贺与被告陈子军在信远行地产中介处签订了《房屋买卖居间合同》，因该房屋尚未实际交付使用，亦未取得产权证，陈子军出具了其与开发商签订的《商品房买卖合同》作为出售依据，双方同日签订了《房屋买卖补充协议》，约定陈子军将上述房屋出售给原告王贺，房屋成交总价格为1180000元，其中人民币780000元为该房屋主体成交价格，亦为双方届时网签价，双方均需积极配合彼此，进行网签交易，另，人民币400000元为该房屋附属设施及其他合理支出费用。《房屋买卖补充协议》还约定，2014年12月1日签订合同当日王贺支付购房款300000元。合同签订后，陈子军将该交易房屋的使用、收益、出租、买卖、占有等权利一并转入给王贺。陈子军须按照开发商指定的交房日期配合王贺收房，在中介方的见证下完成房屋的交接，收房时相关税费由陈子军承担，物业费和供暖费由王贺承担，收房当日王贺向陈子军交付第二笔购房款350000元，收房之日，开发商向陈子军交付的房屋实际面积若大于购房合同面积存在差异，因此产生的差额房款由王贺承担。即：开发商交付的房屋实际建筑面积若大于购房合同面积，乙方应补交多出面积的房款，若开发商向陈子军交付的房屋实际面积小于购房合同面积，则开发商退还给陈子军的差额房款，陈子军应退还给王贺。陈子军在房屋所有权证下发后与王贺办理房屋过户手续当日，王贺向陈子军支付剩余尾款530000元。《房屋买卖补充协议》另约定了违约责任如下：陈子军在房产证下发后且符合政策具备过户条件的情况下，二十个工作日内积极配合王贺办理过户手续，将该房屋按照正式转让手续转让给王贺，以及本协议第一条第2项约定的网签价办理网签后转让给王贺，双方均不得加价或故意刁难推诿，否则视为违约，违约方按照总购房款百分之三十比例支付违约金。陈子军承诺，该房屋产权清晰、无抵押、无纠纷，否则因此造成合同不能继续履行，则视为陈子军违约，应承担违约责任。另，双方还约定，因陈子军承诺该房屋的购房合同原件及购房发票原件均已丢失，已向开发商挂失，同时向开发商补办购房合同及购房发票复印件，用于办理后续相关过户手续的唯一凭证。原告王贺依据双前述《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖补充协议》约定，在2014年11月1日签订合同当日支付第一笔购房款300000元。在2014年12月27日陈子军在开发商交付房屋当日向其转交付房屋时，支付了第二笔购房款350000元及3070元差额房款并进行了装修装饰，搬入该房屋。按照陈子军提供的《商品房买卖合同》，也是双方约定交易的唯一凭证，约定开发商在730日内下发该房屋产权证，据此计算，陈子军应在2016年年底前取得该房屋权属证明，并配合办理权属转移登记。因陈子军没有按照约定时间办理产权转移登记手续，2017年3月31日国家出台了房地产限购限贷政策。原告王贺为此将其名下坐落本小区另一套房屋过户给亲戚，并交纳了40305元税费。陈子军20**年9月5日取得产权证，产权证号：京（2017）大不动产权第XXXX号。双方约定，因陈子军已收取的购房款650000元己在2014年用于女儿在北京购房使用，无法满足购房资金监管的规定，在此情况下，陈子军提出要求王贺在将剩余尾款530000元汇入购房款监管资金账户外，还要另行筹集250000元作为购房款汇入监管账户。王贺为了房屋买卖合同能够履行，向亲友借支了250000元，作为监管资金的房款监管款，双方于2017年9月21日达成了《房屋买卖补充协议二》。达成监管资金支付的环节后，9月22日原、被告双方按照房管部门网签合同的规定，通过了对房屋及购房人资格的审核，签订了《北京市存量房屋买卖协议》。2017年9月27日在准备过户材料中发现，开发商在2016年4月21日向陈子军开具的差额面积房款发票没有领取，双方经协商，由陈子军尽快向开发商领取。9月30日双方预约了10月30日内（含当日）缴纳税款。2017年10月30日，陈子军取得了开发商向其开具的差额购房款发票，并约定在10月30日上午办理缴税款事宜。王贺将780000元监管资金存入了账户。2017年10月30日下午被告陈子军一改上午双方预约缴纳税款办理过户的约定，变相要求王贺加价，王贺拒绝后，陈子军通过微信通知王贺限期三日搬离房屋。11月1日陈子军带着配偶袁婷及女儿、女婿强行闯入王贺的卧室，使用该房屋的产权证明开锁，换锁。原告报警，辖区派出所及该房屋的物业管理人员均到场劝说陈子军离开，陈子军、袁婷以在外面欠账无处居住为由，强行入住王贺的卧室。2017年11月10日陈子军再次通过微信通知王贺，称其要求出租该房屋。2017年11月1日原告为避免陈子军转移房产，请求贵院对诉争房屋采取了诉前保全措施，2017年11月10日业经贵院依法受理后，通知了陈子军及辖区公安机关、物业管理办公室，通报了贵院保全和受理案件的情况。被告拒不履行义务的行为损害了原告的合法权益，故起诉至法院，望判如所请。
二、被告辩称
袁婷、陈子军辩称：一、答辩人同意王贺所主张的第一项诉讼请求。答辩人认为是由于王贺的过错导致房屋无法在约定时间内过户，答辩人始终积极配合过户，也希望法庭可以判决双方继续履行合同义务，尽快完成过户。二、答辩人不存在违约行为。（一）王贺所称答辩人违反约定未在二十个工作日内配合过户与事实不符。首先，根据《房屋买卖补充协议》第二条第五款的约定，房屋面积补差价款由王贺承担，因此缴纳补差价款包括附随的保留收据及换取发票属于王贺的义务。现由于王贺的原因丢失房屋面积补差价款收据，且未在房屋过户前检查准备所有过户所需的票据，致使双方未能在约定的二十个工作日内完成过户，属于王贺的责任。其次，根据《房屋买卖补充协议》第一条第二款及第二条第四款的约定，答辩人在房屋过户过程中仅负有配合义务。事实上，答辩人在领取房本之后立即通知了王贺并积极主动配合王贺完成网签等一系列手续。在王贺声称房屋面积补差收据没找到的情况下，答辩人应王贺的要求去开发商处补开发票，期间往返多次，积极与开发商协商尽快拿到发票以期早日完成过户。在领到收据后，答辩人及时通知了王贺。因此，答辩人已经积极全面地履行了配合义务，不负有任何责任。综上所述，答辩人在拿到房本后一直积极配合王贺完成房屋过户手续，反而由于王贺的个人原因丢失房屋面积补差收据，导致无法另换发票，造成房屋过户一拖再拖，超出了协议约定中的二十日。王贺反而声称是由于答辩人的原因违约是不符合事实情况的。（二）王贺所称答辩人“强行换锁、不同意监管购房款”与事实不符。首先，王贺所称的“强行换锁”实际上由于物业管家告知答辩人涉案房屋被出租。为了查清事实，答辩人与物业管家一同到涉案房屋，一位陌生男子在房间内声称是帮朋友看房，但也说不清自己的身份、是帮什么朋友看房以及如何进入该房。后警察介入，支持答辩人收回房屋，答辩人与王贺遂一同协商换了新锁，双方各持一把钥匙，共同监管房屋。故，根本不存在“强行”换锁。其次，王贺所称的“不同意监管购房款”不符合事实。王贺为少缴税款，以全额资金监管为由要求答辩人向其账户内转入超出的25万元作为监管资金，答辩人认为己方没有义务去转入这笔钱，故双方协商未果。但后来王贺自筹25万作为监管资金，答辩人积极配合了王贺签订网签合同。因此，不存在王贺所说的“不履行协助资金监管”的情况。综上所述，王贺负有缴纳房屋面积补差价款及换取发票的义务，现由于王贺的原因丢失收据导致房屋无法在约定的二十个工作日内完成过户，属于王贺的责任。在此过程中，答辩人已经积极履行了己方义务，配合王贺完成过户手续，不存在加价或故意刁难的行为，故王贺主张答辩人违约没有事实及法律依据。而王贺不但拒绝承认丢失收据，将违约责任推给答辩人，还在答辩人家的大门上贴上告知书恐吓答辩人的家人。现答辩人请求贵院本着公平公正的原则，依法驳回王贺的诉讼请求。
三、本院查明
本院经审理认定事实如下：
陈子军与袁婷系夫妻关系。2014年10月28日，袁婷出具《配偶同意出售声明》，同意陈子军出售北京市大兴区X房屋。2014年11月1日，王贺与陈子军签订《房屋买卖补充协议》，约定：甲方（出卖方）陈子军，乙方（买受方）王贺；房屋坐落北京市大兴区，房屋建筑面积65．36平方米；房屋成交总价格118万元，其中78万元为房屋主体成交价格，亦为双方届时网签价格，双方均需积极配合彼此进行网签交易，另40万元为该房屋附属设施及其他合理支出费用；合同签订后，甲方对该交易房屋的使用、收益、出租、买卖、占有等权利一并转让给乙方，日后如涉及其他诸如房产证、过户、贷款等手续需要甲方配合出面办理则无条件积极配合，但甲方不承担过户时产生的任何相关费用；合同签订当日乙方向甲方支付购房定金10万元，直接冲抵购房款；合同签订当日乙方向甲方支付第一笔首付款20万元；乙方在甲方交房当日向甲方支付第二笔首付款35万元；甲方需按开发商指定的交房日期配合乙方收房，完成房屋交接，收房时相关税费由甲方承担，物业费和供暖费由乙方承担；收房之日，开发商向甲方交付的房屋实际建筑面积若与购房合同面积存在差异，因此产生的差额房款由乙方承担；甲方在房屋所有权证下发后与乙方办理房屋过户手续当日，乙方向甲方支付剩余尾款53万元；双方均认可前述交易方式，产权证下发后过户所产生所有税费由乙方承担；甲方在房产证下发后且符合政策要求具备过户条件的情况下，20个工作日内积极配合乙方办理过户手续，将该房屋按照正式转让手续转让给乙方，以及协议约定的网签价格办理网签后转让与乙方，双方均不得加价或故意刁难推诿，否则视为违约，违约方按照总购房款30%支付守约方违约金；在交易过程中及后期出现协议未提及的问题双方协商处理，补充协议作为《北京市存量房屋买卖合同》附件，与其具有同等法律效力，经双方当事人签字或盖章时生效，与《北京市存量房屋买卖合同》有冲突的条款，以本协议为准。
协议签订当日，王贺向陈子军支付了购房定金10万元及首付款20万元，共计30万元。
2014年12月27日，王贺向陈子军支付了购房款35万元，陈子军将涉案房屋交付王贺。房屋交付后，王贺入住该房屋居住使用，并一直缴纳物业费、供暖费。
2016年4月21日，北京邦达房地产开发有限公司开具发票，载：付款人陈子军，房款，单价3070元。该款项系因房屋交付时增加面积所补缴的差价款，双方均认可该笔款项系王贺支付。
2017年8月25日，涉案房屋产权证书办理完毕；2017年9月5日，陈子军取得该房屋产权证书。
2017年9月22日，双方办理了涉案房屋的网上签约手续。网签后，双方继续就过户事宜进行准备与磋商。因涉案房屋涉及面积补差价，需补办补差价收据及发票，2017年10月30日，袁婷在微信中称“几经周折终于拿到面积补差收据了”。
2017年11月1日，双方因涉案房屋产生纠纷，王贺向派出所报警。2017年11月10日，王贺再次向派出所报警。根据王贺申请，本院依法调取了北京市公安局大兴分局北臧村派出所110处警记录及执法视频录像，并于2017年12月14日向珺悦国际小区物业管理人员张霞（11月1日在场人员之一）核实相关情况。根据派出所处警记录、视频录像及双方当事人、在场人的陈述可以确定，2017年11月1日，陈子军、袁婷及其家人至涉案房屋处，敲门进入并与屋内一男子发生争执，王贺得知后向北臧村派出所报警并赶往涉案房屋。后经派出所民警调解，双方未能达成一致。民警离开现场后，双方继续协商，最终由陈子军、袁婷更换门锁，交王贺一把更换后的门锁钥匙；然至2017年11月10日，王贺持上述钥匙到涉案房屋处拿取个人物品时，未能将门锁打开，故再次向派出所报警。对此，本院于2017年12月19日组织双方当事人至涉案房屋现场进行查勘。经查，王贺所持钥匙能够全部插入锁芯但无法打开房门，袁婷所持钥匙能够打开房门。
以上事实，有房屋买卖补充协议、配偶同意出售声明、钱款交付书、产权证书、网签合同、出警记录及视频录像、现场勘验记录、双方当事人陈述等在案佐证。
四、本院认为
本院认为，王贺与陈子军签订的《房屋买卖补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按照协议约定全面履行各自的义务。本案中，涉案房屋已取得不动产权证书并办理了网上签约手续，陈子军、袁婷亦明确表示同意配合王贺办理房屋过户手续，故本院对王贺要求陈子军继续履行合同并办理产权过户手续的诉讼请求，予以支持。庭审过程中，双方均认可房屋总价为118万元、王贺已支付65万元、剩余购房款为53万元，本院予以确认。王贺将购房款53万元支付给陈子军后，陈子军应配合王贺办理涉案房屋的产权过户手续并将房屋交付给王贺。
关于违约责任。王贺与陈子军签订的《房屋买卖补充协议》约定：合同签订后，甲方（陈子军）对该交易房屋的使用、收益、出租、买卖、占有等权利一并转让给乙方（王贺）；乙方（王贺）在甲方（陈子军）交房当时支付第二笔首付款35万元。2014年12月27日，王贺支付了上述35万元房款，陈子军将房屋交付给王贺居住使用。在涉案房屋取得不动产权证、进行了网上签约后，因面积差价款发票未能及时开具，双方积极协商并采取措施，最终于2017年10月30日取得了面积差价款发票，此时涉案房屋方具备过户条件。此后，陈子军应按照《房屋买卖补充协议》约定，在20个工作日内积极配合王贺办理涉案房屋的过户手续；然根据本院已查明的事实，陈子军、袁婷在此后的合同履行期间内实际已将涉案房屋控制权收回，导致王贺无法正常居住使用，该行为违反了补充协议的约定，应当承担违约责任。
关于违约金。王贺要求陈子军、袁婷按照《房屋买卖补充协议》第四条之约定，支付总房款30%的违约金354000元；陈子军、袁婷表示，王贺没有实际损失，我方亦未违约，违约金约定过高，要求调整。对此，本院综合考虑合同履行情况、当事人主观过错以及实际损失等因素，酌情予以调整。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
五、裁判结果
一、本判决生效后七日内，王贺给付陈子军剩余购房款530000元；
二、本判决生效后七日内，陈子军给付王贺违约金60000元；
三、本判决生效后十日内，陈子军、袁婷协助王贺至房地产行政主管部门办理陈子军名下位于北京市大兴区的房屋产权过户手续，将该房屋过户至王贺名下；
四、本判决生效后十五日内，陈子军、袁婷将房屋腾空并交付给王贺；
五、驳回王贺的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
