北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
2013年8月，李某诉称：1985年2月6日，李某与我的母亲张母完婚。1999年2月5日，李某与某艺术学院签定购房协议书，购买3902号房子。2007年4月29日，我的母亲张母患病身亡。2013年7月，我提起诉讼李某规定承继我妈妈张母的财产。起诉全过程中，我发现了该房产被李某卖予拍卖公司。上述房产为我的母亲张母与李某相互衣食住行期内购买，我的母亲张母具有60%的支配权。我做为张母的闺女，对该房产具有支配权。但李某忽视我的支配权，以显著小于市价的价钱将该房屋出售给拍卖公司，该房屋买卖合同归属于故意勾结，危害了案外人的权益。李某于2013年7月20日过世，我和李甲为李某的遗嘱执行人。拍卖公司占股百分之九十五的控股股东许某与李某是很多年的朋友，了解我及我的母亲，常常一块儿聚会活动，其与李某经常出现书画买卖的关联。拍卖公司针对房子的状况早已进而掌握，明知房子是李某夫妇的夫妻共同财产。为维护保养我的合法权利，提出诉讼，请求：1、诉请李某与拍卖公司签署的《总量房屋买卖合同》无效；2、李甲与拍卖公司担负此案诉讼费。
2、被告辩称
李甲辩称：我和李某沒有利害关系，没法表示是不是同意李某的诉讼请求。针对案子客观事实不清晰，针对李某的认为没法确认其法律效力。故请求人民检察院给予公平裁判员。
拍卖公司辩称：李某上述虚假。我企业不同意李某的诉讼请求。
二、法院查明
李甲系李某与妻子所生之子。张母于2007年4月29日过世。李某于2013年7月20日过世。
1999年2月5日，李某与某艺术学院签署《房屋买卖协议》，以成本价购买3902号房子。2013年3月26日，李某与拍卖公司签署《总量房屋买卖合同》（经记交易量版）。合同规定，李某将房屋出售给拍卖公司，房子交易量价钱为2489000元。同一天，案外人蔡某与拍卖公司签署《总量房屋买卖合同》（经记交易量版）。合同规定，蔡某将其户下的已由李某购买的3903号房屋出售给拍卖公司，房子交易量价钱为1097000元。现拍卖公司已获得该两个房子的所有权证，并已具体接受该房子。现李某持诉称原因诉至法院。另查，李某另案提起诉讼拍卖公司及案外人蔡某，规定确认拍卖公司与蔡某签署的《总量房屋买卖合同》无效。
案件审理中，拍卖公司出具建设银行《电子器件转账凭据》、《电汇凭证》等直接证据，证实其向李某支付两个房子的购房的钱总共5000000元。《电汇凭证》显示信息，拍卖公司于2013年5月18日向李某汇钱2489000元；《电子器件转账凭据》显示信息汇款人李某向李某汇钱1424970元。拍卖公司称，李某为该公司职员，其应用李某的帐户向李某支付了一部分购房的钱。李某做为拍卖公司的见证人在李某诉拍卖公司及蔡某案件中出庭为该企业做证。李某对李某的证言未予认同，称拍卖公司与李某中间另有贸易往来。
李某一起对拍卖公司所指的两个房子具体交易量价钱为5000000元亦未予认同。自此，李某向法院递交《汇丰卓越理财结单》，认为拍卖公司与李某中间存有交易美术作品关联，拍卖公司所指的支付李某的购房的钱5000000元中，包含支付李某的购画款，具体购房的钱只能2489000元。拍卖公司对李某的认为未予认同。
为查明客观事实，法院对李某在汇丰银行（我国）有限责任公司北京分行的储蓄状况开展了调研，彼此被告方对法院的调研均情况属实。一起，李某表示拍卖公司的控股股东许某与李某是很多年朋友，了解李某及李某的妈妈，其与李某经常出现书画买卖的关联。拍卖公司明知房子是李某夫妇的夫妻共同财产。对于，拍卖公司未予认同，合称该企业是具备单独主体资格的企业，而大股东的道德行为并不是企业个人行为，都不意味着企业。大股东与李某中间是不是存有别的买卖该企业并无意，也与此案不相干。就算其大股东如李某特指，都不必定悉知房子为李某夫妇两人的夫妻共同财产。
拍卖公司称，经核查，该企业还曾支付李某20万美金的购房款，并递交该公司职员出示的书面形式证言用于证实。李某对上述直接证据的真实有效及证实目地均未予认同。
三、法院判决
驳回李某的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
被告方认为合同无效的，须以法律规定理由为根据。此案中，李某提出诉讼规定确认李某与拍卖公司签署的房屋买卖合同无效，其关键原因有二：第一，房子为其母张母与李某离婚续存期内购买，其做为张母的继承者对该房产具有支配权，李某出售房子的个人行为组成无权处分；第二，拍卖公司明知李某的家庭背景，并且以不科学的廉价购买涉诉房子，存有故意勾结危害其法律权利的情况。
有关第一条，律师认为，依据此案现已查明的客观事实，房子确系于李某与张母夫妻关系续存期内内获得，依规应评定为彼此死前的夫妻共有财产，在张母过世后、财产并未依规切分的状况下，该一部分资产应是其继承者夫妻共有财产。再此状况下，李某并不是房子的惟一使用权人，对房子不具有彻底的支配权，其在未须经别的权利人同意的状况下私自处罚现有资产，已组成无权处分。但需强调的是，支配权完善是否系对于物权层面来讲，与债务层面内的负担行为即买卖协议自身的法律效力难题并无必定的因果关系，最高法院《有关案件审理买卖合同纠纷案子法律适用难题的表述》第三点亦要求：被告方另一方以出售人到缔约时对担保物沒有使用权或是支配权为由认为合同无效的，人民检察院未予支持。因而，出售人存有无权处分情节并不是买卖协议无效的法律规定原因，李某以此为由认为合同无效，根据不够，法院未予采信。
有关第二条，律师认为，依据在我国担保法第52条第（二）项之要求：故意勾结，危害國家、团体或是案外人权益的合同无效。李某引证上述条文认为合同无效，应从此担负必需的举证责任。但依据此案目前直接证据，尚无证据拍卖公司与李某存有勾结的客观事实。李某虽认为拍卖公司的公司股东许某明知其家中內部关联，及其彼此交易量价钱显著低于销售市场成交价，但此二项认为偏向的异议客观事实，系买受人转让该房产时是不是为真诚及其买卖彼此是不是以有效的价钱出让，归属于物权层面内买受人是不是组成善意取得的调查范畴，与此案异议的合同效力难题无涉。现李某无法出示充足、合理的直接证据证实李某与拍卖公司中间存有故意勾结的客观事实，应从此担负质证不可以的不利后果，法院对其该项原因无法采信。
结合上述分析，此案合同书系李某与拍卖公司的真实意思表示，內容不违背法律法规、行政规章的法律效力性强制要求，亦找不到另一方以诈骗、威逼的方式签订合同书危害国家利益、以合理合法方式遮盖不法目地及危害社会发展公共利益的情节。李某未就此案合同书存有无效理由尽到必需的举证责任，其诉讼请求不应予以支持。
