北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
1.确认原告与被告签订的关于购买运城市沙坪坝区XXXXXX号楼30-308的《运城市商品房买卖合同》及附件、补充协议已解除；2.被告立即配合原告向房地产交易管理部门申请办理《运城市商品房买卖合同》终止及网签登记注销手续；3.归还原告代其向
交通银行股份有限公司运城渝中支行（以下简称交通银行渝中支行）偿还的本金、利息、罚息、复利等共485940.45元及执行费7189元共计493129.45元；4.支付违约金101637.80元；5.支付原告代其偿还银行贷款的本金、利息等，按每日0.8‰的标准计算的资金占用利息29982.27元；6.支付合同解除后逾期返还房屋的违约金76228.35元；7、确认原告有权在被告已付购房款中抵扣被告应归还的费用、资金占用利息及违约金等。
被告辩称
被告黄彩兰未到庭答辩。
本院查明
2011年8月29日，原告作为甲方（卖方）、被告作为乙方（买方），双方签订了《运城市商品房买卖合同》及《补充协议》，商品房买卖合同约定：1.原告将其开发建设的位于运城市沙坪坝区XXXXXX号楼30-30-8、建筑面积51.77平方米的房屋出售与被告；2.房屋总价款508189元，被告于合同签订之时支付首付款108189元，余款400000元于七日内通过办理银行按揭贷款的方式支付。3.原告方应当在2012年11月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；并于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。4.合同还对其他事项作了约定，且对未尽事宜约定双方可签订补充协议。
2011年8月29日原、被告双方签订了《运城市商品房买卖合同》的《补充协议》。该补充协议约定：1.被告方提供的地址、邮编及联系电话等联系方式作为原告向被告邮寄各类通知书和相关告知文件的准确地址，在原告按上述地址发出通知后5日内视为已送达被告；如被告提供的地址或联系电话有误或地址变更未及时通知原告，原告不承担迟延送通知责任，由此产生的法律后果由被告承担。2.被告在同意获得贷款后，按合同约定定期归还贷款本息，因被告未及时归还本付息而导致贷款银行向原告收贷款利息及费用的，被告应当于原告发出还款通知之日起10天内到原告处归还相关款项，并承担自银行扣款之日至被告归还之日期间的利息（按每日0.5‰计算）；在上述约定时间内如仍不归还的，被告按每日0.8‰计付违约金；被告累计六个月或连续三个月不按期支付按揭款项，也不到原告处归还相关款项的，视为被告根本性建约，原告有权单方面解除合同，收回该房产，收取被告相当于购房款总额的20%的违约金。原告在扣除违约金及已发生的相关费用后，退还被告已支付的购房款不计利息。被告须在原告的书面解除合同通知送之日起5日内与原告到政府相关部门办理合同登记及抵押注销手续，并应在上述期限内将房屋腾空交付原告，否则应在承担前述违约金基础上再承担购房款总额15%的违约金。
2011年9月20日被告为借款方、交通银行渝中支行为贷款方、原告为担保方，三方签订了《运城市住房公积金个人住房贷款借款合同》和《运城市预购商品房抵押贷款合同》。借款合同约定：1.被告向交通银行渝中支行借款400000元，分240期归还，借款期限自2011年10月20日至2031年10月19日止，被告每月归还本息总额2617.78元；2.原告作为保证人对被告的贷款提供阶段性连带责任保证担保，保证责任自借款合同生效之日起至原告将借款合同所列《房地产权证》交给交通银行渝中支行收存之日止；3.被告以所购房屋的全部价值作抵押担保，抵押担保的范围为合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、评估费、律师费、执行费、拍卖费等）。4.抵押合同约定：被告若到期不清偿债务，原告又不代履行还款义务时，交通银行渝中支行有权向原告追偿被告所欠债务的权利，并可申请处分抵押物；5.两份合同签订后交通银行渝中支行于2012年10月24日向被告发放了贷款400000元支付了原告的房款，并约定还款日期为每月23日。
交通银行渝中支行向被告发放贷款后，被告在归还揭接贷款时存在逾期行为，2016年10月交通银行渝中支行遂将被告及原告起诉至运城市渝中区人民法院，该院判决被告归还借款本金380845.87元及利息、罚息等，原告承担连带清偿责任。判决生效后，交通银行渝中支行向法院申请了强制执行，2018年7月4日原告支付执行案款485940.45元，执行费7189元，共计493129.45元。2018年8月28日原告向被告发送《还款通知》要求其归还上述费用但原告未能履行。2018年9月13日原告按合同约定的送达地址向被告发送解除双方于2011年8月29日签订的《运城市商品房买卖合同》的通知，该通知于2018年9月25日因被告未在指定地址被退回。
本院认为
原、被告之签订的《运城市商品房买卖合同》《补充协议》及被告与交通银行渝中支行、原告三方签订的《运城市住房公积金个人住房贷款借款合同》及《预购商品房抵押合同》均是合同当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，所有合同合法有效，具有法律约束力。被告取得银行贷款后，不按约定按期归还贷款，其行为属违约行为，应当承担依合同约定的相关民事责任。被告已累计超过6个月未归还银行借款，其行为属于合同约定的根本性违约，原告有权按合同补充协议约定解除《运城市商品房买卖合同》及《补充协议》。
2018年9月13日原告按照合同约定送达方式向被告发送《解除合同通知书》，该通知虽因被告不在指定地址未签收，但按合同约定通知发出后5日内视为送达，《运城市商品房买卖合同》及《补充协议》已于2018年9月18日解除。故原告请求确认《运城市商品房买卖合同》及《补充协议》已解除和要求被告配合向房地产交易管理部门申请办理买卖合同终止及网签登记注销手续的主张，本院应予支持。
按原、被告签订的补充协议约定，被告因未及时归还本付息，其对原告承担约定责任惩罚最重的方式是解除商品房买卖合同，并承担房屋总价20%的违约金，原告承担该项违约惩罚后，就不应再承担其他违约责任，故本院原告要求被告支付代偿款每日0.8‰的违约金的主张不予支持。因原告无证据证明其已按约定方式通知被告接房，且该房屋至今仍由原告占有，故原告要求被告承担逾期返还房屋违约金的主张，本院不予支持。被告应支付原告的上列费用，原告请求在被告所交房款中抵扣的主张，本院予以支持。抵扣后被告尚应支付原告的费用本院确认为86578.25元（493129.45元+101637.80元－508189元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款，第九十三条第二款，第九十六条第一、二款，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定
裁决结果
一、原告
南方黄石运城品筑物业发展有限公司与被告黄彩兰签订的《运城市商品房买卖合同》及《补充协议》已于2018年9月18日解除；
二、被告黄彩兰于本判决生效后十日内配合原告
南方黄石运城品筑物业发展有限公司办理《运城市商品房买卖合同》及《补充协议》网上签约登记和预售登记的注销手续；
三、被告黄彩兰于本判决生效后十日内支付原告
南方黄石运城品筑物业发展有限公司相关费用抵扣后的余款86578.25元。
四、驳回原告
南方黄石运城品筑物业发展有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于运城市第五中级人民法院。
