北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人诉称
海融公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：原审在缺乏定金性质及适用依据，在缺乏证据认定“上诉人拒不签订商品房买卖合同”这一事实的情况下，认定上诉人违约，从而判决适用“定金罚则”，没有事实依据，且适用法律错误。一、本案双方之间并未签订任何书面合同，没有关于合同违约的约定，也未就定金的性质及定金罚则的适用条件达成一致。原审仅凭被上诉人提供的《收款收据》，就认定双方已就案涉商品房的买卖达成一致，并认定上诉人违约，适用定金罚则，缺乏事实依据。二、签署《商品房买卖合同》并不是上诉人的单方义务，原审在没有证据证明因上诉人原因不能签订《商品房买卖合同》而违约的情况下，认定上诉人违约，并判决适用定金罚则，明显有误，应予纠正。三、原判遗漏了是否解除合同之关键认定，导致合同效力处于不确定状态，实体及程序上存在错误。
被上诉人辩称
罗爱清辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、答辩人与上诉人就融信一品江山房屋买卖达成一致，双方形成商品房预约合同关系事实清楚。上诉人称双方就房屋买卖重要条款并未达成，双方不存在预约合同的“约”显然不能成立。答辩人认为，订立合同的方式不仅仅局限于书面形式，上诉人与答辩人就一品江山房屋的重要条款均已达成一致，具体包含建筑面积、单价元、总价等内容，从答辩人在一审中提供的《收款收据》等证据体现，答辩人向上诉人支付定金及购房首付款，上诉人于当天出具收款收据确认收到上述款项。答辩人认为，上诉人出具的《收款收据》均有载明定金、首期款等款项性质，且首期款金额是精确到个位数，由此可见答辩人与上诉人就讼争房屋商品房买卖是经过充分协商达成一致的，双方就商品房的面积、单价、总价、定金、首期款等重要条款的约定均是明确的，一审法院认定双方达成发出金额购买商品房买卖预约合同关系事实清楚。二、本案是因上诉人涉讼房屋的售价远高于预售价无法备案，系上诉人的原因致使双方未能签订《商品房买卖合同》，根据相关规定，上诉人应承担相应的违约责任。在本案中，在答辩人支付购房款项以及签订《海融.一品江山现场签约单》之前，上诉人已取得讼争房屋预售许可证，具备签订《商品房买卖合同》条件，讼争房屋所在的海融.一号作品02地块18幢平均售价6000元，且2017年3月7日，在答辩人缴交相关款项之前，漳州市住房和城乡建设局作出的《关于扎实做好房地产市场平稳健康发展的通知》（漳建房[2017]15号）第三条明确指出：“商品房销售备案价格原则上不得超过预售许可价格”，该文件的通知对象包含市区各房地产开发公司，也就是说上诉人知悉上述政策之后，明知讼争房屋售价过高将导致无法备案，双方无法签订《商品房买卖合同》，仍向答辩人收取讼争房屋的首期款和定金，之后，上诉人以讼争房屋售价高于可备案价格，其与政府就有关价格尚未达成一致意见为由，拒绝与答辩人签订《商品房买卖合同》，答辩人认为，买卖合同备案是上诉人的法定义务，也是答辩人实现合同权益的重要保障，同时上诉人作为开发企业更具有签约主动权，负有在合理期限内通知答辩人订立买卖合同的附随义务，而上诉人从2017年3月至今均没有履行通知义务，由此可见，本案是因上诉人的原因致使双方未能签订商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因，未能订立商品房买卖合同，应当依照法律关于定金的规定处理。另，根据《最高人民法院关于适用
若干问题的解释》第一百一十五条规定，“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的……收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金”，因此，一审判决上诉人承担违约责任合法有据。三、上诉人主张“原审判决遗漏是否解除合同，导致合同的效力处于不确定的状态，实体和程序上存在错误”，不能成立。答辩人在一审中的诉讼请求中请求上诉人双倍返还定金、返还首期款并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，答辩人的诉讼请求内容显然已经体现欲解除双方之间的商品房预约合同关系，上诉人主张一审法院遗漏判决不能成立。
罗爱清向一审法院提出诉讼请求：1、判令海融公司返还罗爱清预交的购房首期款15万元以及双倍返还购房定金10万元，并从2017年4月30日起至实际还款之日止以20万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；2、本案的诉讼费用由海融公司承担。
一审法院经审理认定事实如下：罗爱清与海融公司就位于漳州市龙文区水仙大街融信一品江山18号楼3404单元商品房买卖达成一致意见后，罗爱清先后向海融公司支付讼争房产购房定金5万元（其中2017年4月16日支付3万元、2017年4月17日支付2万元）、首期款15万元（2017年4月28日支付）。海融公司于2017年4月28日出具0000702号《收款收据》、于2017年4月30日出具0000722号《收款收据》交罗爱清收执，《收款收据》分别载明收到罗爱清交付的18号楼3404单元首期15万元、定金5万元。罗爱清交付上述款项后，多次催促海融公司与其签订《商品房买卖合同》，海融公司未与其签订《商品房买卖合同》，罗爱清遂以海融公司的行为已构成根本性违约为由提起诉讼。
另查明，在罗爱清向海融公司支付融信一品江山18号楼3404单元定金、首期款同期，海融公司与叶何星、罗小婷签订“海融·一号作品”（一品江山）16号楼504单元的《楼宇认购书》。在上述《楼宇认购书》，出售方与认购方约定了商品房售价、定金和首付款数额及支付时间、方式以及双方声明共同遵守的规定第3条约定：乙方（认购方）应在付清首期款／全款后的三个工作日内，按甲方（出售方）要求主动与按揭银行办理按揭相关手续，同时与甲方签订正式《商品房买卖合同》及补充协议。若乙方逾期未按甲方要求办理按揭手续或未与甲方签订正式《商品房买卖合同》及补充协议，甲方有权单方解除本《楼宇认购书》等内容。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”罗爱清与海融公司虽未以书面形式订立相关合同，但海融公司作为房地产开发企业，其向罗爱清分别出具载明“定金”和“首期”的《收款收据》，足以推定双方有订立合同的意愿，依法应认定双方以其他形式订立合同。该合同以将来双方依此订立买卖合同为目的，应认定双方形成预约合同关系。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”由于双方对案涉商品房的首付比例等属于买卖合同主要内容的条款缺失，但合同当事人和标的物的基本情况明确，应认定商品房预约合同成立。该合同不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均负有依此预约签订买卖合同的义务。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”在罗爱清向海融公司支付定金、首付款后，海融公司有义务通知罗爱清签订《商品房买卖合同》，但海融公司从收取定金和首期款至罗爱清起诉，时间长达一年，均未履行义务，且在罗爱清催促后仍不签订《商品房买卖合同》，导致罗爱清未能实现购买融信一品江山18号楼3404单元商品房目的，海融公司的行为已构成违约，依法应承担相应违约责任。因此，罗爱清要求海融公司返还首付款、双倍返还定金、并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息合理合法，但把定金5万元一并作为计算利息的基数不当，因为双倍返还定金已是违约方承担违约责任的一种形式，定金不应再计入计息基数，本案应以首付款金额为基数计算海融公司应承担的利息。
海融公司关于其与罗爱清未签订预约合同，无义务与罗爱清签订本约《商品房买卖合同》，其不存在违约情形，即便双方存在预约合同，亦因不可抗力无法签订《商品房买卖合同》，其并无过错等相关辩解，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款、第二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定》第四条规定，判决如下：一、海融（漳州）房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内双倍返还罗爱清定金计10万元；二、海融（漳州）房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还罗爱清购房首期款15万元及利息（利息以15万元为基数、自2017年4月30日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回罗爱清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审诉讼中，海融公司提供：1、2018年11月6日海融公司向罗爱清发出签订《《商品房买卖合同》的通知及快递详情。2、2018年12月16日海融公司向罗爱清再次发出签订《商品房买卖合同》的通知及快递详情。欲证明经海融公司多次催告，罗爱清拒不签订《商品房买卖合同》的事实。罗爱清质证认为，上述证据是在一审判决海融公司败诉之后补充的，恰恰可以证明海融公司没有在合理的时间内通知被上诉人，存在严重违约的行为。本院认为，海融公司于一审判决后二次向罗爱清发函，通知其签订《商品房买卖合同》的事实可以成立。因一审判决实际已解除双方的商品房预约合同关系，罗爱清虽于一审判决后收到该通知，但其拒绝签订合同具有正当理由。海融公司是在一审判决认定其“在时间长达一年，均未履行义务，且在罗爱清催促后仍不签订《商品房买卖合同》，导致罗爱清未能实现购买商品房目的，海融公司的行为已构成违约”的情况下，采取判后通知的补救措施，该行为并不能消除其前期已构成违约的事实，其仍应当承担违约责任。
本院认为
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称合同法解释二）第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”海融公司虽未与罗爱清以书面形式订立相关合同，但海融公司作为房地产开发企业，其向罗爱清分别出具载明“定金”和“首期”的《收款收据》，已足以推定双方有订立合同的意愿，依法应认定双方以其他形式订立合同。根据双方诉辩，该合同以将来双方依此订立买卖合同为目的，应认定双方形成预约合同关系。合同法解释二第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”由于双方尚处于预约阶段，诸如案涉商品房的首付比例等属于买卖合同主要内容的条款缺失，但合同当事人和标的物的基本情况明确，应认定商品房预约合同成立。该合同不违反法律、行政法规禁止性规定，应认定有效，双方当事人均负有依此预约签订买卖合同的义务。
本案中，海融公司向罗爱清收取定金和首期款时，案涉商品房已经取得预售许可，本已具备现场签订买卖合同的条件。同时，漳州市的商品房限价政策也已经施行，限价政策要求商品房销售备案价格不得超过预售许可价格。由于买卖合同备案是房地产开发企业的法定义务，也是购房者实现合同权益的重要保障，双方虽未约定订立买卖合同的期限，但买卖合同是按房地产开发企业提供的示范合同文本签订的，故相较而言，房地产开发企业更有签约主动权，海融公司负有在合理期限内通知认购人订立买卖合同的附随义务。但海融公司从收取定金和首期款至罗爱清起诉，时间长达一年，均无证据证明其履行了通知义务，其辩称是支付定金和首期款的认购一方未主动催促海融公司签订买卖合同，违反诚信谈判原则即直接起诉，明显有违常理，不予采信。况且，依认购价格签订买卖合同，也将违反限价政策，导致买卖合同不能备案，故案涉预约合同无法继续履行，依法应予解除，双方未能签订买卖合同，应认定是海融公司的原因导致。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条前段规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。据此，一审适用定金罚则，判决海融公司双倍返还定金正确。
综上所述，海融公司的上诉请求不能成立，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由海融（漳州）房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
