北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
被告辩称
被告南宁市中海宏洋置业有限公司（以下简称：中海公司）：未到庭（传票送达时间：2018年1月22日）。
原告起诉要点
诉讼请求：1.解除原、被告于2017年5月26日签订的《认购协议书》；2.被告向原告退还购房定金10000元、装修服务费10000元，中海入会费2000元、手续费12元，并支付利息（以前述合计数额22587元为基数，按年利率4.35%计算，从2017年5月27日暂计至2017年12月31日的利息为575元）；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年4月，原告有意购买中海国际社区房屋，并应被告要求于2017年4月30日向被告交付中海入会费（购房意向金2000元）和入会手续费12元。被告审核原告购房资格后，原告应被告通知于2017年5月26日前往被告的售楼部签订《认购协议书》约定以按揭方式购房，并向被告交纳购房定金10000元，装修服务费10000元。数日后原告才得知，南宁市住房保障和房产管理局于2017年5月25日发布了《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》【南房（2017）409号】，因原告与妻子白军平在南宁市已有两套按揭购房，根据该文件的要求，原告已无法获得第三套购房的按揭贷款。被告作为房开商应较为了解购房政策，其在政策变动的第二天还通知原告签订认购书、交纳定金等款项，系对原告的隐瞒、欺诈。现因政策原因导致《认购协议书》无法继续履行，双方应解除合同并由被告退还原告已交纳的款项。
被告答辩要点
被告未作答辩，亦未在举证期限内提供任何证据。
认定事实及法律适用
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告经法院传票传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃举证、质证等权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年5月26日，原告刘世生与被告中海公司签订了一份《认购协议书》，主要约定：买方（原告刘世生）自愿向卖方（被告中海公司）认购位于南宁市兴宁区中海·国际社区的悦公馆6号楼2单元1609号房；建筑面积145.05平方米；卖方同意买方以银行按揭贷款的方式支付购房款；房款总价1014866元；买方签订本协议时交纳定金10000元，并于2017年5月30日前向卖方交纳购房款（含定金）并签署《商品房买卖合同》及相关文件；若买方违反本认购协议的约定，卖方不退还买方支付的定金；若由于卖方原因无法与买方就购买本物业签订《买卖合同》及相关文件，卖方向买方双倍返还定金（不计利息）；买方已知悉南宁市住宅‘限贷’政策规定，承诺提交的审核材料均真实、合法、有效，自愿接受相关部门核查家庭购房资格；买方确认符合银行限贷政策相关要求，如因违反政策规定导致该物业不能办理银行贷款手续，买方承担全部法律责任及违约责任。因前述购房需要，原告于2017年4月30日向被告交纳了中海入会费2000元、手续费12元，于2017年5月26日向被告交纳了定金10000元、装修服务费10000元。
另查明，2017年5月25日，南宁市住房保障和房产管理局、南宁市国土资源局、南宁市城乡建设委员会、南宁市工商行政管理局、南宁市物价局、中国人民银行南宁中心支行联合发出《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》【南房（2017）409号】，该通知载明：居民家庭在南宁市区以上住房或有2条及以上未结清住房贷款记录（含住房公积金贷款记录），暂停向其购买第3套及以上住房发放商业性个人住房贷款；本通知自印发之日起实施。
还查明，原告刘世生与案外人白军平于2000年10月20日登记结婚。婚后，原告刘世生于2012年3月12日与案外人广西荣和有限责任公司（以下简称：荣和公司）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00237362），约定原告向荣和公司购买位于南宁市房屋，房屋总价460334元。为此，原告于2013年8月28日与案外人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部（以下简称：农行广西营业部）签订了一份《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定农行广西营业部向原告出借款项32万元用于前述购房，借款期限自2013年8月23日至2033年8月22日。
2016年11月4日，案外人白军平与案外人南宁耀世龙庭房地产开发有限公司（以下简称：龙庭公司）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01901620），约定白军平向龙庭公司购买位于南宁市兴宁区的南宁恒大华府6号楼2单元三十一层3101号房屋，房屋总价797804元，另计装修价款159456元。为此，白军平于2016年11月11日与中国工商银行股份有限公司南宁市江南支行（以下简称：工行江南支行）签订了一份《个人购房借款担保合同》，约定工行江南支行向白军平出借款项760000元用于前述购房，借款期限自2016年11月11日至2046年11月11日。
本院认为
本院认为，一、关于《认购协议书》是否应予解除的问题。
原、被告在《认购协议书》中约定，原告以银行按揭贷款的方式付款。而原告及其配偶白军平已在南宁市区按揭购房2套，根据《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》【南房（2017）409号】的规定，原告已无法以银行按揭贷款的方式就本案购房进行付款。因此，该《认购协议书》作为预约合同已无法履行，订立该预约合同的目的已无法实现；故原告主张解除原、被告于2017年5月26日签订的《认购协议书》，符合法律规定，本院予以支持。
二、原告是否存在缔约过失的问题。
前述《认购协议书》属于预约合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人负有对商品房买卖的具体事宜善意磋商的先合同义务。本案中，该《认购协议书》签订日期为2017年5月26日，【南房（2017）409号】的限贷政策系2017年5月25日发布，原告作为普通购房人，难以在限贷政策发布的次日即充分知悉该限贷政策。而被告作为房地产开发企业，对房地产相关政策的获知能力相对高于普通购房人，且被告并未举证证明其已向原告提示并充分说明该限贷政策。故仅凭《认购协议书》中所约定的“买方已知悉南宁市住宅‘限贷’政策规定，承诺提交的审核材料均真实、合法、有效，自愿接受相关部门核查家庭购房资格；买方确认符合银行限贷政策相关要求，如因违反政策规定导致该物业不能办理银行贷款手续，买方承担全部法律责任及违约责任”，不能当然推定原告已明知前述限贷政策。因此，本案中并无证据证明原告存在明知不符合‘限贷’政策而恶意磋商等有违诚实信用原则的缔约行为。综上，应认定前述限贷政策发布导致无法进一步订立商品房买卖合同，属于不可归责于双方的事由。
三、关于定金及因购房所交纳的其他费用的返还问题。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，截至2017年5月26日，原告为购买本案所涉房屋还向被告先后交纳了中海入会费2000元、手续费12元、装修服务费10000元、定金10000元，共22012元；而被告又未举证证明上述费用系因购房以外的事由而收取；故在原告诉请解除《认购协议书》且原告并无缔约过失的情况下，被告应向原告返还因购房所交纳的中海入会费2000元、手续费12元、装修服务费10000元、定金10000元，共计22012元，以及占用资金期间的相应利息（利息计算：以22012元为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率计算，自2017年5月27日起计至实际清偿之日止）。
判决结果
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
裁判结果
一、解除原告刘世生与被告南宁中海宏洋置业有限公司于2017年5月26日签订的《认购协议书》；
二、被告南宁中海宏洋置业有限公司向原告刘世生返还定金10000元、装修服务费10000元、中海入会费2000元、手续费12元，共计22012元，并支付利息（利息计算：以22012元为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率计算，自2017年5月27日起计至实际清偿之日止）。
案件受理费365元，由被告南宁中海宏洋置业有限公司负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
