北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人诉称
庞美姬上诉请求：一、撤销海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初6274号民事判决；二、判令美万佳公司向庞美姬双倍返还定金人民币10万元；三、本案一、二审诉讼费用由美万佳公司承担。
事实和理由：第一，本案不存在因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立。美万佳公司将庞美姬交付定金订购的幸福家园C栋601房出售他人已构成违约。
原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“......因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”判决驳回庞美姬双倍返还定金的诉讼请求，属认定事实错误。原审法院确定本案案由为“商品房预约合同纠纷”，预约合同，一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。本案中，庞美姬依据美万佳公司“幸福家园”置业计划书，2013年10月22日以每平方米5230.00元购买“幸福家园”C栋面积107.75平方米的601套房，优惠后房屋总价535356元，双方还约定房款首付5成、按揭5成。同日，庞美姬交付5万元现金作为购买房屋定金，美万佳公司出具收据交给上诉人。庞美姬交付定金后，有理由相信被美万佳公司会按约定履行订立本约合同的义务，从而丧失了按照预订单约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会。然而，受海南优越的房地产市场前景影响，美万佳公司唯利是图撕毁合约，2017年下半年将庞美姬交付定金订购的幸福家园C栋601房出售他人谋取暴利。因此，本案不存在因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立，美万佳公司将庞美姬交付定金订购的幸福家园C栋601房出售他人已构成违约。
第二，庞美姬主张美万佳公司双倍返还定金有事实和法律依据。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“......收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，美万佳公司收受庞美姬购房定金后，违背公平、诚信原则，将庞美姬交付定金订购的幸福家园C栋601房出售他人，并提出令庞美姬无法接受的高达14000多元每平方米的房屋购买单价。因归责于美万佳公司的事由导致商品房买卖合同未能订立，美万佳公司已构成实际违约。庞美姬交付定金预订房产时房屋价格每平方米仅5000多元，而美万佳公司现时销售房产每平方米高达14000多元，两者存在巨额差价。综合考量商品房市场的价格变动过程以及庞美姬交付定金的数额，庞美姬主张双倍返还定金公平公正。
综上所述，原审法院将美万佳公司销售庞美姬交付定金订购的幸福家园C栋601房给他人认定为因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立，属认定事实错误。美万佳公司将庞美姬交付定金订购的幸福家园C栋601房销售他人严重损害了庞美姬的合法权益，美万佳公司已构成实际违约。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“......收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，特提起上诉，请二审法院依法支持庞美姬的上诉请求。
被上诉人辩称
美万佳公司辩称，一、庞美姬称本案不存在因当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立之辩解有悖事实。庞美姬称依据美万佳公司的“幸福家园”置业计划书，2013年10月22日其以优惠房价535356元购买幸福小区C单元601号。但从庞美姬向法庭提供的“幸福家园”置业计划书来看，该置业计划书充其量属销售广告性质而已，它未针对具体客户，且该计划书明确载明：“我们将竭诚为您提供全程的专业指导，以下这份置业计划书是根据您的初步购房意向所做的分析，仅供参考，不做任何依据”。可见，庞美姬当时仅是有购房意向，且交付定金后历时5年未能与美万佳公司签订认购确认书或购房合同，也未明确购房价格。至2017年间，海南房地产价格有所调整，该小区的房价亦随之上浮，但庞美姬不予接受，致使双方商品房交易无法成交，其责任不在美万佳公司，而是庞美姬自己，庞美姬称美万佳公司违约与事实不符。
二、庞美姬称其主张美万佳公司双倍返还定金有事实和法律依据之理由不能成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，本案美万佳公司收取庞美姬的购房定金，属于拟订立购房合同的担保性质，庞美姬与美万佳公司就购房价款未能达成一致意见，致使合同无法签订，对此，双方均没有过错，属于不可归责于双方的原因，则本案不应适用定金罚则处理。
综上，一审判决认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，庞美姬的上诉理由不成立，恳请二审法院依法驳回庞美姬的上诉请求，维持一审判决，以维护美万佳公司的合法权益。
庞美姬向一审法院起诉请求：一、美万佳公司向庞美姬双倍返还定金100000元；二、本案诉讼费用由美万佳公司承担。
一审法院认定事实：2013年10月22日，美万佳公司向庞美姬出具收据一张，载明收到庞美姬交来购买幸福家园C栋601房（107.75平方米）定金50000元。庭审过程中，美万佳公司认可涉案房产已于2017年下半年出售给了案外人。
一审法院认为，庞美姬、美万佳公司未签订正式的商品房买卖合同，但双方确定了购买房产的具体房号及面积，庞美姬就涉案房产支付了定金，美万佳公司开具了收据，故双方之间形成了商品房预约合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，本案的关键在于是否因美万佳公司一方原因导致双方未能订立商品房买卖合同。首先，庞美姬主张美万佳公司未通知其签订主合同，但庞美姬并未就双方约定了何时签订主合同或者美万佳公司拒绝与其签订主合同提交证据，在无法明确双方实际约定了何时签订合同的情况下，不应认定系因美万佳公司的原因导致双方未订立主合同。再者，美万佳公司称与购房人的口头约定均为支付定金后一个月内支付首付款并签订认购合同，后因庞美姬未及时支付首付款双方才未实际履行，并提交了案外人与美万佳公司签订的认购合同及支付首付款的凭证予以证明。在庞美姬未提交充分有效的证据予以证明或者反驳的情况下，美万佳公司上述的证据可以佐证美万佳公司的陈述。综上，庞美姬就系因美万佳公司一方原因导致双方未能订立商品房买卖合同，证据不充分，应承担不利的法律后果。诉讼过程中，美万佳公司表示同意将50000元定金返还给庞美姬，予以支持。
依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限美万佳公司于本判决生效之日起三日内向庞美姬返还购房定金50000元；二、驳回庞美姬的其他诉讼请求。案件受理费1150元（庞美姬已预缴），由庞美姬负担575元，由美万佳公司负担575元。
二审中，双方当事人未提交证据。
二审中，美万佳公司认可庞美姬在本案中提交的《置业计划书》系该司出具。该计划书中主要载明涉案房屋房号为幸福家园C栋601房，每平方5230元，总价563533元。
以上事实，有《置业计划书》及双方当事人的陈述予以证实。
本院查明
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为
本院认为，美万佳公司向庞美姬出具《置业计划书》，约定了预出售房产的具体房号及面积、价格，美万佳公司亦于2013年10月22日收取庞美姬定金5万元，双方的房屋认购意思真实表示，内容不违反法律规定，合法有效，故双方已形成商品房预约合同关系。美万佳公司、庞美姬在《置业计划书》中未明确约定签订商品房买卖合同的具体时间，亦未约定订购人应当支付首付款的具体时间，现美万佳公司在未举证证实已向庞美姬履行了催告义务，庞美姬拒绝签订合同的情形下，将庞美姬定购的涉案房屋出售给他人，美万佳公司对未能签订商品房买卖合同存在过错，故本案应当按照法律关于定金的规定处理，庞美姬主张美万佳公司双倍返还定金10万元有事实和法律依据，本院予以支持。
综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：
二审裁判结果
一、撤销海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初6274号民事判决；
二、限被上诉人海南美万佳房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人庞美姬返还购房定金100000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1150元、二审案件受理费2300元，由被上诉人海南美万佳房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
