北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告孙丽诉称：2008年12月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于泸州市江阳区龙透关路31号住宅房一套，房款为270533.00元；交房时间为2010年2月28日前；交房条件为：1、该商品房已取得规划验收批准文件和工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；除不可抗力外，被告若未按约定的期限和条件交房，按原告实际付款额每日万分之一支付赔偿金；被告应当在2010年8月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，直至实际取得权属证明之日止；如因被告的责任，原告未能在2010年2月28日起180日内取得房屋所有权证，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，直至实际取得房屋所有权证书之日止。
合同签订后，原告严格按照约定履行了合同义务，被告却存在多处违约行为：1、被告至今没有取得原告所购买房屋的建筑工程竣工验收备案表，但是被告却通知原告接收房屋，被告的行为既违反了法律规定，也违反了合同约定；2、被告至今没有取得原告所购房屋所在楼栋的权属证明，未能按约定时间向原告交付房屋所有权证。原告遂诉至法院，请求判令被告支付逾期交房违约金459.90元及逾期办证违约金2543.00元。
被告辩称
被告泸州空间房产公司辩称：原告已经接收房屋，被告不存在交房违约行为。原告未及时提供办证所需的未婚证明，导致被告延期为原告办理房屋所有权证，被告不应当承担逾期办证违约责任。
本院查明
经审理查明：2008年12月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买其开发的位于泸州市江阳区龙透关路31号房屋，房款为370511.00元；被告在2010年2月28日前向原告交付房屋，交房条件为：1、该商品房已取得规划验收批准文件和工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；除不可抗力外，被告若未按约定的期限和条件交房，按原告已付房款每日万分之一支付赔偿金；被告应当在2010年8月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的原因逾期取得讼争房屋所在楼栋的权属证明，原告不退房，则被告按原告已付款每日万分之一计算违约金；原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并提供相应资料，若因被告的原因，原告未能在2010年2月28日起180内取得房屋所有权证书，原告不退房的，则自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。
另查明，被告于2010年8月11日取得竣工验收备案，原告实付房款为270533.00元，实际接房时间为2010年3月17日，被告于2010年10月22日取得原告所属房屋初始登记，并于2010年12月3日为原告办理了房屋所有权证。
以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、初始登记证明、房屋所有权证等证据在案佐证。
本院认为
本院认为：原、被告于2008年12月7日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性规定，合法有效，原、被告均应按合同的约定履行各自义务。按原、被告约定，被告应于2010年2月28日前将符合合同约定交付条件的房屋交付给原告，但被告在2010年8月11日取得建筑工程竣工验收备案表后才完全具备合同约定的房屋交付条件，故在房屋未完全具备约定的交付条件前原告有权拒收。2010年3月17日，讼争房屋未完全具备合同约定的交付条件，但原告接收房屋的行为应视为原告认可被告于2010年3月17日的交房行为，故被告交房逾期17天，应承担的违约责任为270533.00元×0.1‰×17天=459.90元（保留两位小数）。
关于原告主张的办证违约金问题，其中商品房的初始登记，属开发商与行政登记机关之间的申报登记行为，该行为与房屋买受人之间并无直接的权利义务关系。取得商品房所在楼栋的权属证明仅是房屋买受人取得房屋产权证明的条件之一，开发商因逾期办理初始登记导致房屋买受人未按时取得房屋产权证明，房屋买受人可直接追究开发商逾期办理房屋所有权证的违约责任即可。被告辩称因原告未及时提供未婚证明导致逾期办理房屋所有权证，被告不承担违约责任。原、被告合同约定由被告代为办理房屋权属转移登记，并由原告提供相应资料，根据法律政策规定，被告应当首先取得所售房屋初始登记方能继续办理转移登记，被告实际于2010年10月22日取得原告所属房屋的初始登记，已超过合同约定的办理转移登记期限，且在办理转移登记时被告应当告知原告需提供的办证资料内容及提交期限，被告未能证明履行了相关告知义务，亦未能证明原告实际提交未婚证明的时间，故对其抗辩理由，本院不予支持。按照合同约定，被告应当在2010年2月28日起180日内为原告办理房屋所有权证，被告实际办证时间为2010年12月3日，逾期94天，其行为已构成违约，应当按照合同约定按已付款每日万分之一计算向原告支付违约金，即270533.00元×0.1‰×94天=2543.00元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
裁判结果
被告泸州空间房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙丽逾期交房违约金459.90元及逾期办证违约金2543.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25.00元，由被告泸州空间房地产开发有限公司承担。（此款原告已预交，由被告在给付上述款项时一并付清原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
