在线咨询 | 联系我们
咨询电话:13426037149

关于我们

律师介绍
业务领域
在线咨询
联系我们

在线咨询

  • (仅律师可见)
  • (仅律师可见)
您现在的位置是:网站首页>法律法规> 正文

如果被告违反了《商品房买卖合同》原告可以有权无条件解除该合约吗?

来源:网络  作者:未知  时间:2019-11-23

北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

原告诉称

原告王以起诉称:被告广亦公司系嘉兴世界贸易中心的开发商。2014年11月14日,原告与被告广亦公司签订多份《商品房买卖合同》,约定原告向广亦公司购买位于嘉兴市南湖区广益路北嘉洲世贸中心(即嘉兴世界贸易中心)1幢101室、1幢123室、1幢125室、1幢207室等多套房产,并约定了房屋交付及权属过户等,并在嘉兴市南湖区住房和城乡规划建设局网签备案。合同签订后,原告一次性交付了上述房款的首付款共计人民币17560000元。同时,双方针对合同解除等事项签订有《商品房买卖补充协议》一份,其中约定:“尽管甲方(被告广亦公司)不履行回购义务,但是甲、乙(原告)双方在签订《商品房买卖合同》后一年内,乙方有权无条件解除该《商品房买卖合同》。

一旦乙方提出解除合同要求的,甲方应无条件立即退还全部购房款并按一年期银行贷款基准利率的4倍支付利息损失,并配合乙方办理解除该《商品房买卖合同》的相关手续。办证过程中所需要的各项费用,包括应当缴纳的税费,均由甲方承担。如果由乙方支付的,乙方有权要求甲方予以返还。”《商品房买卖补充协议》还对被告翔可公司等作为《商品房买卖补充协议》的(丙方)被告广亦公司保证人,对被告广亦公司全部义务承担无限连带担保责任,保证期间、保证范围及实现债权的费用承担、约定诉讼管辖等事宜均作出了约定。后原告从2015年8月开始陆续代被告广亦公司缴纳了相关案涉房屋办证的税款共190000余元,同年的8月始办理了房屋权属证书。但被告广亦公司因股东内部纠纷等原因,并未按双方《商品房买卖补充协议》条款向原告回购上述房屋,且项目荒废空置未交付,也未有完整的业态规划。根据《商品房买卖补充协议》约定,在签订合同后一年内,原告对上述《商品房买卖合同》具有无条件解除的权利,并有权要求被告方承担全部的责任及保证责任。现原告为维护自身权益,特向法院提起诉讼,请求判令1、解除原告与被告广亦公司签订的关于浙江省嘉兴市嘉洲世贸中心1幢101室、123室、125室、207室房屋的《商品房买卖合同》,并判令被告广亦公司配合原告履行办理解除合同后的相关手续;2、判令被告广亦公司立即向原告归还购房款6160000元及支付利息1133440元(按银行一年期贷款年利率4.6%的四倍计算,自2014年11月14日暂计至2015年11月13日,并主张至实际支付之日止)及解除合同违约金600000元;3、被告广亦公司向原告支付代为其缴纳的税费款项计194803.26元;4、被告广亦公司承担原告为实现债权支出的律师费200000元;5、被告翔可公司、嘉经公司、李蒙、徐银、董敏、沈年、周红对被告广亦公司的上述第2、3、4项诉请款项承担连带清偿责任;6、判令八被告承担本案的全部诉讼费用。

为证明上述事实,原告向本院提供了如下证据;

1、《商品房买卖合同》四份;

2、土地使用权证、房屋所有权证各四份;

3、中国农业银行转账凭证一份;

证据1-3,共同证明原告于2014年11月11日向被告广亦公司购买涉案房屋4套的事实,并向被告广亦公司支付购房款6160000元的事实。

4、《商品房买卖补充协议》一份,证明原告与八被告之间就案涉房屋合同解除、房款返还、利息、税款承担、违约责任及担保等事宜进行约定的事实。

5、税收缴款书一份;

6、契证一份;

证据5-6,共同证明原告因案涉房屋代为被告广亦公司缴纳契税、印花税税款共计194803.26元的事实。

7、《委托代理合同》一份;

8、律师费发票一份;

9、银行支付凭证一份;

证据7-9,共同证明原告为本案实现债权而支付律师费200000元的事实。

被告辩称

被告广亦公司、翔可公司、嘉经公司、李蒙、徐银、董敏未作答辩,亦未提供证据。

被告沈年、周红共同答辩称:一、原告与被告广亦公司之间的房屋买卖合同已经履行完毕,原告无权再要求解除合同。本案中原告向被告广亦公司购买嘉兴世贸中心的商铺写字楼,双方签订房屋买卖合同,合同目的是原告支付房款后取得涉案房屋的所有权。而根据原告提供的证据,原告已经将涉案房屋的所有权登记过户至其自己名下,双方买卖行为已经完成。因此,原告现在要求解除房屋买卖合同没有法律依据。被告沈年、周红以及其他被告也不存在要承担担保责任的问题。二、原告要求被告广亦公司归还购房款及支付利息,要求被告沈年、周红及其他被告承担连带清偿责任没有法律依据。如上所述,虽然本案中原告与被告广亦公司签订了《商品房买卖补充协议》,但是根据协议第6条的约定,原告完成房屋过户手续,应视为原告有购买房屋的明确的意思表示。原告要么不行使购买权利,要么办理过户取得房屋所有权,很显然本案中原告选择了后者。

因此,双方买卖行为已经履行完毕,不存在还要被告返还购房款的问题。至于利息,更是无本之木,无从谈起。而且,原告作为商品房购买方,不存在利息损失,也未举证其存在利息损失,而且4倍银行利息也远远高于合理范围,依法不应得到支持。三、合同违约金也没有法律依据,本案中原告已经购买了涉案房屋并办理过户,被告方并未违约,原告也没有任何损失,因此原告要求600000元违约金于法无据。四、原告一方面要求解除合同,一方面又要求被告方承担原告办理房产证、土地证等税费,明显自相矛盾。根据《商品房买卖补充协议》第6条的约定,如果被告广亦公司未按要求回购,原告也不解除商品房买卖合同,那么被告广亦公司应当协助原告办理房屋的产权证书,办证过程中的各项费用由被告承担。因此,原告办理房产证、缴纳办证税费后,取得涉案房屋所有权,很明显是原告要求履行房屋买卖合同的意思表示,这与原告的诉请明显是矛盾的。五、原告提起本案诉讼没有事实根据和法律依据,其支付的律师费用不应当由八被告承担。六、本案合同已经履行完毕,其他担保人不需要承担任何担保责任。综上,请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告沈年、周红未提供证据。

审理中,原告提供的证据,经当庭质证,本院认证如下:原告提供的证据1,被告沈年、周红对真实性无异议,该证据证明了原告与被告广亦公司之间存在商品房买卖合同的事实;证据2,对真实性无异议,可证明原告已经将涉案房屋的产权登记在自己名下,无权再要求解除合同;证据3,对真实性无异议;证据4,对真实性、证明对象有异议,认为原告提供的复印件中没有附件,可证明原告放弃了涉案房屋的买卖合同的解除权;证据5、6,对真实性无异议,对证明对象有异议,认为可证明原告自愿将涉案房屋过户到自己名下,放弃了解除权;证据7、8,对真实性无异议,对证明对象有异议,认为本案中两被告没有任何违约行为,该费用应当由原告自行承担;证据9,对真实性有异议,认为没有银行的盖章,无法证明原告已经实际支付律师费。被告广亦公司、翔可公司、嘉经公司、李蒙、徐银、董敏未到庭,视为其放弃质证权利。本院认为,原告提供的证据1-6真实、合法,与本案具有关联性,且对原告主张的事实具有证明力,故本院予以认定。原告提供的证据7-9,被告沈年、周红对真实性提出的异议未能提供反驳证据,故本院对真实性予以认定,对待证事实综合全案予以考虑。


本院查明

根据上述有效证据及双方当事人的陈述,本院确认案件事实如下:2014年11月11日,原告与被告广亦公司签订《商品房买卖合同》22份,约定由原告向该公司购买商铺4套,面积约为718.91平方米,办公用房18套,总面积约2768.45平方米等事项。其中包括位于嘉兴市南湖区广益路北嘉洲世贸中心(即嘉兴世界贸易中心)1幢101室、1幢123室、1幢125室、1幢207室房屋4套。同年11月12日,原告(作为乙方)与被告广亦公司(作为甲方)及被告翔可公司、嘉经公司、李蒙、徐银、董敏、沈年、周红(作为丙方)签订《商品房买卖补充协议》一份,就双方于2014年11月11日签订的22份《商品房买卖合同》的回购事宜、提供担保事宜达成了协议。

约定:双方于2014年11月11日签订的《商品房买卖合同》约定的购房款为分期支付,但应甲方要求,乙方同意于2014年11月13日前支付17560000元,剩余371730元房款在约定的交付期限内付清;甲、乙双方一致确认,甲方有权在本《商品房买卖补充协议》签署后3个月内(截止2015年2月11日)一次性回购该商品房,回购的价格为17560000元,在甲方一次性付清回购款17560000元后,乙方同意解除《商品房买卖合同》,并无条件配合甲方办理解除《商品房买卖合同》的相关手续,同时如果乙方未支付余款371730元的,则该款项无需支付,已经支付的则同样作为回购房款;如在上述约定的3个月期限内(截止2015年2月11日)甲方未一次性支付回购款17560000元,则视为甲方放弃按照约定17560000元价款进行回购的权利,如仍需回购且乙方同意,双方另行协商回购价,如甲方仍要求回购的,乙方有权要求甲方每延期一天回购支付违约金100000元。

甲方于2014年11月14日前支付回购保证金450000元给乙方,如甲方在2015年2月11日前一次性回购上述商品房,回购保证金自动冲抵部分回购款,如甲方未按期回购的,视为甲方违约,则回购保证金不予退还;尽管甲方不履行回购义务,但是甲、乙方双方在签订《商品房买卖合同》一年内,乙方有权无条件解除该《商品房买卖合同》,一旦乙方提出解除合同要求的,甲方应无条件退还全部购房款并按一年期银行贷款基准利率的4倍支付利息损失(利息计算时间为自购房款支付之日起至返还当日止),并配合乙方办理解除该《商品房买卖合同》的相关手续,乙方不承担因此产生的任何经济及法律责任,如甲方不同意解除该《商品房买卖合同》的,视为甲方违约,甲方须支付违约金15000000元;甲方未按期回购上述商品房,且乙方也未要求解除《商品房买卖合同》的,则甲方无条件按《商品房买卖合同》约定时间办理完毕房屋土地证、房屋权属证,交付给乙方,办证过程中所需要的各项费用,包括应缴纳的税费,均由甲方承担。

丙方对本协议约定的甲方全部义务承担无限连带担保责任,保证期限为2年,保障范围为主债务本金、利息、违约金、实现债权费用等一切费用;同时还约定了其他有关事项。上述合同签订后,原告于同年11月14日向被告广亦公司账户汇入房价款17560000元(其中包括涉案4套房屋的房价款6160000元),另有房价款371730元未交付。2015年8月,原告办理了22套房屋的产权登记手续(包括涉案4套房屋),并缴纳了涉案4套房屋的税款194803.26元。现原告以被告广亦公司未回购房屋已违约,其享有无条件解除合同的权利为由诉至本院,要求依法解决。

另查明,原告为本案诉讼花费律师费200000元。


本院认为

本院认为,原告与被告广亦公司就涉案4套房屋签订的《商品房买卖合同》,及原告与八被告签订的《商品房买卖补充协议》系双方当事人的真实意思表示,上述合同合法有效,对双方当事人具有约束力。双方当事人应依约全面履行自己的义务。本案争议的焦点在于涉案4套房屋《商品房买卖合同》的解除问题。原告主张被告广亦公司未回购房屋已违约,其按照《商品房买卖补充协议》的约定行使约定解除权,被告沈年、周红则主张涉案4套房屋《商品房买卖合同》已经履行完毕,原告办理了房屋权属登记,已选择了购买,没有权利再解除合同。

本院认为,首先,《商品房买卖补充协议》是对原告与八被告之间就22套房屋(包括涉案4套房屋)一次性付款、回购、违约、解除合同、办证和提供担保等事宜达成的协议,故22套房屋回购、解除合同的约定属于整体、不可分,原告仅要求解除涉案4套房屋的《商品房买卖合同》,缺乏合同依据。其次,虽然《商品房买卖补充协议》赋予原告一年内无条件解除合同的权利,但协议第6条中“甲方未按期回购上述商品房,且乙方也未要求解除《商品房买卖合同》的,则甲方无条件按《商品房买卖合同》约定时间办理完毕房屋土地证、房屋权属证,交付给乙方,办证过程中所需要的各项费用,包括应缴纳的税费,均由甲方承担”约定了原告可以放弃权利,选择履行《商品房买卖合同》。从本案实际情况来看,被告广亦公司并未依约回购,然时隔半年后,原告在2015年8月办理了22套房屋(包括涉案4套房屋)的所有权登记手续,表明在被告广亦公司违约的情况下,原告未要求解除合同仍选择履行合同,领取了房屋权属证书,故原告再提出行使约定解除权,不符合《商品房买卖补充协议》的约定,亦有违公平、维护交易安全原则。综上,原告要求与被告广亦公司解除涉案4套房屋的《商品房买卖合同》、归还购房款、支付利息、支付未解除合同的违约金等诉讼请求,缺乏依据,本院不予支持。

但被告广亦公司应依约承担涉案4套房屋的税费,故对原告的此诉讼请求,本院予以支持。原告要求被告广亦公司承担律师费200000元的诉讼请求,本院根据实际情况酌定为11000元。被告翔可公司、嘉经公司、李蒙、徐银、董敏、沈年、周红应依约承担连带保证责任。被告翔可公司、嘉经公司、李蒙、徐银、董敏未到庭参加诉讼,视为其放弃抗辩。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:


裁判结果

一、被告嘉兴市广恒置业有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告王以缴纳的税费194803.26元;

二、被告嘉兴市广恒置业有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告王以律师费11000元;

二、被告浙江翔鸿实业有限公司、浙江嘉洲控股集团有限公司、李蒙、徐银、董敏、沈年、周红对被告嘉兴市广恒置业有限公司上述第一、二项应付之款承担连带清偿责任。被告浙江翔鸿实业有限公司、浙江嘉洲控股集团有限公司、李蒙、徐银、董敏、沈年、周红在承担连带清偿责任后,有权向被告嘉兴市广恒置业有限公司追偿;

四、驳回原告王以的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省杭州市中级人民法院,并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费,案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。


添加微信×

扫描添加微信