北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人称
万明等5人称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审查明，万明与郭云系夫妻关系，育有子女五人即万桂兰、万桥、万慧兰、万兰、万建。杨慧与万桥系夫妻关系。万建原系洪山某局职工，其工资1994年为人民币83.20元/月，1995年为人民币94.5元/月，1996年为人民币101.60元/月。1994年，万明向中国农业银行贷款人民币100,000元用于向甲公司购买出租车，并由甲公司担保。1994年11月28日，甲公司出具的收据载明“收到甲公司（万明）人民币壹拾万元整，系拨款”。该笔款项系中国农业银行通过转账支票支付给担保人甲公司，再由甲公司开具收据。1995年1月17日，甲公司出具的收据载明“收到万建人民币肆万元整，系购车款”。1995年3月23日，承包人万建（乙方）与甲公司（甲方）签订的合同书约定，乙方承包甲方小轿车X0204号，并向甲方一次性交纳指标款、购车款等共计156,000元整；承包期为五年，自车辆上路营运起（1995年1月1日）乙方除交纳国家所收的各种税费外，每月向甲方交纳管理费等内容。出租车购买后，由万建经营使用。
万明、郭云夫妇及子女原住汉阳区十里村夏家湾，上世纪八十年代因夏家湾房屋拆迁，万明、郭云一家在汉阳区十里村张家湾获土地一块并自建房屋，子女亦随万明、郭云于此居住，万明、郭云在张家湾房屋前还搭建有偏房。
1995年9月27日，万建与吴伟登记结婚，婚后，万建、吴伟居住于偏房内。1996年，出租车出售，卖车款交给吴伟保存。随后，万明一家以万建名义申请地基建房，由万桥具体办理。1996年7月2日，时任某乡政府土地办主任的万明，以万建名义向该乡村民委员会提出申请，申请内容为，“兹有申请人万建老位十里村夏家湾，因八六年国家征地，本家由拆迁还建安排还建移地到十里村张家湾，因家人口较多、复杂，与邻居关系长期不好，也有争闹现象。为了解好这些矛盾，要求十里村领导照顾，另解决一块住宅地，让我家换个新的环境”，申请人为万建，该申请系万明书写。该申请获得村委会通过，同意按规划新建占地80m²，并上报至乡政府审批。1996年7月10日的《村民建房用地申请表》载明，户主姓名为万建，户口性质为农，现住人员结构为万建、吴伟利、万桥、杨明会、郭云、万明、万兰。1996年7月11日的武汉市城乡个人建房申请审批表载明：申请人为万建，户口人数为7人，地址为永丰乡十里铺村刘家湾，建筑面积为320m²，人平面积为46m²，占地面积为80m²，土地所属为集体。
1996年7月11日，下发的《武汉市城乡个人临时建房许可证》载明，建房人姓名为万建，建房地址为永丰乡十里铺村刘家湾，工程性质为新建，建房内容为住宅，结构为砖混，层数为三层，建筑面积为240m²，占地面积为80m²，土地所属为集体，施工期限为1996年7月至1996年10月。1996年7月16日，该村出具湖北省武汉市事业性收费票据一份载明，交款单位为万建，收费项目及名称为新建60平方，金额为人民币4,800元。土地获批后，于1996年年底，在位于湖北省武汉市汉阳区永丰乡十里铺村刘家湾的地基上建成房屋（下简称诉争房）。
出售出租车的卖车款中有人民币100,000元用于建造诉争房，建造诉争房所缺的资金来源于原告方。诉争房建成后，由万明、郭云夫妇与万建、吴伟居住使用。1997年7月9日，诉争房办理了《土地使用证》，土地使用者登记为万建，用地面积为87.50m²。后万建委托街坊办理诉争房所有权证，并向该区房地产管理局提交武汉市房地产权属登记申请表、房屋确权申请书、武汉市城乡个人建房许可证、具结书、房屋产权保证单等资料。1998年10月6日，诉争房的《房屋所有权证》载明，房屋所有权人为万建，房屋坐落为汉阳区刘家湾，产别为私产，结构为混合，房屋总层数为4层，建筑面积为386.05m²，设计用途为住宅；土地权属性质为集体。
2003年8月5日，万兰与万建签订《房屋转让协议》，万兰将其位于湖北省武汉市汉阳区永丰乡政府大院内宿舍1单元3楼1号两室一厅、面积79.60m²的房屋（下简称宿舍房），以30,000元价格出售给万建。随后，万建与吴伟搬进宿舍房居住。万明、郭云一直在诉争房内居住至今。2004年12月24日，一审法院立案受理了万建诉吴伟离婚一案。2005年1月4日，吴伟（甲方）、万建（乙方）签订《夫妻财产约定协议书》，同日，武汉市汉阳区公证处对该夫妻财产约定协议书进行了公证。2005年1月5日，万建、吴伟经法院调解离婚，调解协议对家用电器及家具进行了分割。调解协议对登记在万建名下的诉争房未予处理。
2011年4月，吴伟诉诸法院请求确认其享有诉争房的二分之一产权并予以分割。
2011年5月23日，万桥、杨慧、郭云、万明、万兰（下简称万明等5人）提起本案诉讼，请求确权分割占地面积87.5m²、建筑面积386.05m²的诉争房，其中万明等5人等额享有占地面积各12.5m²、建筑面积各77.21m²，万建、吴伟各等额享有土地使用权12.5m²。
万建辩称，万明等5人所述是事实，2005年万建、吴伟达成的协议无效，诉争房不是其共同财产。
吴伟辩称，诉争房由万建、吴伟出资建造而万明等5人未予出资；万建与吴伟离婚时，已对诉争房予以确权并分割；万明等5人的诉请已过诉讼时效。请求法院驳回其全部诉讼请求。
一审认为，本案的争议焦点有，一、诉争房是原告方共有财产还是被告方的夫妻共同财产。该争点又包含有，1、诉争房宅基地使用权是由万建为代表的原、被告家庭共有，还是由万建、吴伟夫妻共有；2、诉争房是原告方共同出资兴建还是被告方出资兴建；3、诉争房的《房屋所有权证》登记的产权状况与实际产权是否相符。二、万建、吴伟夫妻财产约定公证是否有效。三、原告的诉讼请求是否已过诉讼时效。
一、关于诉争房是原告方共有财产还是被告方夫妻共同财产。
诉争房系依建造这一事实行为而存在，其所占用土地系集体土地。占有和使用集体土地建造住宅及附属设施的权利为宅基地使用权，而在该宅基地上能建造多大规模、多少面积的房屋则涉及建筑面积权。房屋附着于土地，没有土地便没有房屋，虽然目前宅基地使用权尚不具备流通性，但宅基地使用权的价值是客观存在的，所以对于建筑在集体土地之上之房屋权属的确定应结合宅基地使用权、建筑面积权、出资建造情况等进行综合评定。
1、关于诉争房宅基地使用权是由万建为代表的家庭共有，还是由万建、吴伟夫妻共有。本案诉争房所占用土地为集体土地，占有和使用集体土地建造住宅及附属设施的权利为宅基地使用权，宅基地使用权系以户为单位，审批下来的宅基地使用权面积系根据该户人口数而决定，登记的宅基地使用权人应为该户的代表，宅基地使用权并非仅其一人享有，该户范围内的其他家庭成员应均享有该宅基地使用权。本案诉争房的宅基地使用权申请人及登记的土地使用者虽为万建，但当时居住在一起的家庭成员为双方当事人，向村委会申请土地的理由为家中人口较多，与邻居关系长期不好，村民建房用地申请表中填写的家庭成员包括原、被告双方，武汉市城乡个人建房申请审批表户口人数亦为原、被告等7人，人平面积（建筑面积）为46m²，可见诉争房的宅基地使用权并非万建个人享有，诉争房所涉宅基地使用权应为原、被告双方家庭共有。同理，诉争房的建筑面积权亦应为原、被告双方家庭共有。
2、关于诉争房是原告方共同出资兴建还是两被告出资兴建。诉争房的建造资金主要来源于出租车的卖车款，另有部分资金来源于原告万明、万兰。购买出租车的资金一部分来源于以万明名义所借的银行贷款100,000元，一部分来源于万明、万桥、万兰所筹集的现金，余下的资金为欠出租车管理单位甲公司的债务。出租车则系于万建、吴伟结婚之前以万建名义购买并由万建管理使用。购买出租车时，万建尚未成家，亦未与万明等其他原告分家，万明子女较多，出租车投资数额较大，该出租车应为家庭投资而由万建管理使用。吴伟辩称以万明名义向银行所借的贷款人民币50,000元、向其他原告所借款项以及所欠出租车公司的债务，均系万建用开出租车所赚的钱偿还，出租车是为万建购买，不是家庭投资共同购买。
结合原、被告提交的证据及法院依职权调取的证据，万明所贷款项应为100,000元，而非吴伟主张的50,000元。该笔购车款项较为巨大，由原告方投资，以万建名义购买并由万建管理使用更合常理。出租车是家庭投资购买，万建开出租车所赚的钱系该出租车的收益，该收益显然不能由万建一人独有，应为家庭共有，即使贷款全部系用该收益偿还亦应为家庭共同偿还，而不能认为系万建一人偿还。且吴伟未能提交证据证实原告方的出资是借款，也不能证实贷款是万建个人偿还，对吴伟的辩称，法院不予采信。
因出租车系原告方共同投资购买，出租车的相关权益及转化形式亦应由原告方共同所有，即卖车款应由原告方共同所有。卖车款虽存于吴伟的账户，但并不能因此认为系原告方对吴伟、万建的赠与。该笔卖车款并非原告方某个人所有，若为赠与则应有共同赠与的意思表示或者均应有个人赠与的意思表示，但此存款行为显示不出原告方有此意思表示。对于建房资金，原告方主张全部建房资金均系其出资，不存在对两被告的赠与或借贷。对原告方关于卖车款用于建房的主张，吴伟承认有100,000元卖车款用于建房，亦承认另有部分建房资金来源于原告方（对于此部分资金，吴伟主张系借款）。
原、被告间没有关于出资建房的书面约定，依一般社会家庭观念，原、被告之间系至亲，对出资没有书面约定应为正常，结合诉争房建成后，万明、郭云夫妇一直在此房内居住至今的事实，万明、郭云的出资应既有投资也有赠与。万桥、万兰、万建当时均已成家，万桥、万兰对两被告进行赠与不合常理，来源于万桥、万兰的资金应为投资。吴伟辩称建房资金全部系两被告所出，来源于原告方的资金系对两被告的借款，还有部分资金来源于吴伟娘家的借款，且称建房资金的性质并不重要，或为赠与或为借贷，并不影响诉争房的权属。建房的相关票据虽在吴伟手上，但吴伟自认卖车款100,000元用于建房，其它建房所缺资金部分来源于万明、万兰。卖车款的性质已如前述，吴伟未能提交证据证实来源于万明、万兰的资金系借款，亦未能提交证据证实其向娘家借款。房屋系用资金购买的建筑材料建成，出资情况系确定权属的因素之一。法院对吴伟的辩称不予采信。
3、诉争房的房屋所有权证登记的产权状况与实际产权是否相符。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。此系对不动产物权变动需经登记的一般原则，但对因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。诉争房有部分占地面积及建筑面积超出武汉市城乡个人临时建房许可证所许可的面积，但其后颁发的土地使用证及房屋所有权证对超出的面积进行了确认，属于事后的追认，诉争房全部为合法建造。诉争房系依合法建造这一事实行为而建成，其所有权在合法建造这一事实行为完成时即设立，不以登记为要件，属于法律另有规定的除外之范畴，其登记仅具宣示效力。诉争房所有权证登记的所有权人为万建，此仅具宣示效力，并不具有设权效力，并不表明诉争房的实际权利状态。诉争房系“城中村”房屋，所用土地为集体土地。
综合双方提交的证据、吴伟的自认以及上述分析，原告方提交的证据能够证明宅基地使用权系原、被告家庭共有，建筑面积亦系原、被告共同享有，而吴伟的自认则免除了原告方关于原家庭购买的出租车的卖车款用于建造诉争房以及建房所需的其它资金来源于原告方的主张的举证责任。关于建房资金的性质，已分析如上。因诉争房宅基地使用权及建筑面积权所依据的家庭人口中包括万建、吴伟，且万明、郭云的出资中存在对子女赠与的成分，故诉争房应为五原告与两被告家庭共有。吴伟辩称诉争房建造资金的来源并不重要，资金来源不能决定房屋的权属，诉争房的土地使用证、房产证登记的土地使用者及所有权人均为万建，诉争房应为吴伟、万建的夫妻共同财产。
前已述及，合法建造房屋系事实行为，诉争房自合法建造这一事实行为完成时其权属即设立，不以登记为要件。诉争房的权属登记仅具有宣示效力，不具有设权效力，对吴伟的辩称不予采信。吴伟辩称万明及其他原告在建造诉争房时或在此前后均有其他住房（包括私房和商品房），所以原告方对诉争房没有所有权。原告方有无其他住房与诉争房的权属没有实质关联，宅基地使用权的审批手续及审批结果则属于另一法律关系，本案不予评价，对其辩称本院不予采信。
综上，诉争房应由五原告与两被告共有，既非五原告所主张的由五原告共有，亦非被告吴伟所主张的由两被告夫妻共有。因原、被告具有家庭关系，诉争房应由五原告与两被告家庭共同
二、关于万建、吴伟夫妻财产约定的公证是否有效。综合原告方提交的证据及吴伟的陈述，足以推翻该公证的内容，诉争房应为原、被告家庭共同共有财产。两被告在离婚前夕将该房屋擅自分割，未经过其他共有人同意，侵犯了其他共有人的合法权益。即使吴伟关于万明、郭云知道该公证，并将其应得的租金存入其银行账户的主张属实，亦不能处分该家庭共同共有的房屋，该房屋应经过全体共同共有人的同意方能处分，吴伟未能举证证明该房屋的处分经过了全体共同共有人的同意。法院对公证书的内容不予采用。但该公证书是否有效，非由法院评价，公证书应经公证机构撤销并公告，方始无效。法院只是对经该公证书公证的事实不予采用，非涉其效力。
三、关于原告方的诉讼请求是否已过诉讼时效。原告方请求确认诉争房的权属状况系行使物权请求权以回复物的权利状态。物权请求权附从于物权，与物权密不可分，其作用在于保障物权人对物的支配权并维护物权的完整性。物权不适用诉讼时效，物权请求权亦不应适用诉讼时效，否则即与物权的本质相悖，亦有碍于物权功能的实现。故原告方的诉讼请求应不适用诉讼时效。
综上，诉争房应为原告与被告等7人共同共有，现因万建、吴伟已离婚，且吴伟已起诉要求分割财产，共同共有的基础已丧失，万明等5人要求确权并分割诉争房的诉讼请求应予支持。鉴于诉争房建筑面积7人等额享有，原告的诉讼请求中亦明确土地使用权由原、被告7人等额享有，而出资情况因万明的出资既含有投资成分亦含有赠与成分且比例无法确定，故诉争房的产权由原、被告等7人等额享有为宜。依据《中华人民共和国物权法》第三十条、第九十七条、第九十九条、第一百零三条之规定，判决：登记在被告万建名下的位于湖北省武汉市汉阳区刘家湾、建筑面积386.05m²的房屋，由原告万桥、杨慧、万明、郭云、万兰、被告万建、吴伟共同所有并各享有1/7产权份额。案件受理费人民币15,223元（原告已预交），由原告万桥、杨慧、郭云、万明、万兰、被告万建、吴伟各承担人民币2,176.14元，原告万桥、杨慧、万明、万兰、被告万建、吴伟自本判决生效之日起十日内将所承担的案件受理费直接支付给原告郭云。
一审宣判后，吴伟不服，向本院提起上诉称，本案是万建自导自演地自己告自己，其目的是反悔当初订立的经公证的夫妻财产约定协议；诉争房不是万家大家庭的共同财产，而是万建与吴伟的共同财产；建房资金的性质属借款或赠与，一审判决对此事实认定不清；一审判决错误解释物权法第30条的规定，属适用法律错误；一审法院多次开庭，并私自帮对方取证，甚至启用对方当事人的一个旁听人员临时充当陪审员，属审理程序违法。请求二审法院撤销原判，发回重审或改判驳回诉请。
被上诉人辩称
万建答辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，吴伟向本院提交调查收集证据的书面申请。本院于武汉市汉阳区档案馆、武汉市国土资源和规划局汉阳分局、湖北十里投资发展股份有限公司调取了郭云的《土地登记申请书》及其《地籍调查表》、杨慧的《村民建房用地申请表》、姜农和姜越的《村民建房用地申请表》、被拆迁人分别为万明、万桥的《汉阳区十里铺村“城中村”改造房屋拆迁安置协议书》。经质证，万明等5人及万建对证据的真实性无异议，但认为与本案缺乏关联性，且超过举证期限而不具有合法性。万明等5人的特别授权代理人李和平承认姜农系万兰的丈夫，姜越系其婚生子；所涉的申请建房及房屋拆迁的时间，为万明、郭云夫妇和万桥、杨慧夫妇及万兰、姜农夫妇的夫妻关系存续期间。本院认为，上述证据与本案无关联性，本院不予采信。
本院查明
二审查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为
本院认为，本案争议焦点是位于湖北省武汉市汉阳区刘家湾的建筑面积386.05m²、土地权属性质为集体的总层数4的房屋，其权利人是否属于万明、郭云、万桥、杨慧、万兰、万建、吴伟共有。针对本案争议焦点，本院评述如下：
关于诉争房权利人范围的问题。诉争房的《房屋所有权证书》登记的所有权人为万建，是一种对外的公示行为，而依其《村民建房用地申请表》中的人员结构及出资等情况，一审法院认定诉争房属于万明、郭云、万桥、杨慧、万兰、万建、吴伟按份共有，是诉争房对内的权属认定，对此，一审判决并无不当。上诉人吴伟提出诉争房系万建、吴伟共同财产的主张，与事实不符，本院不予支持。
关于《夫妻财产约定协议书》的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条“经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据。但有相反证据足以推翻公证证明的除外”的规定，万建与吴伟签订的《夫妻财产约定协议书》虽经过公证的程序，但其协议内容侵犯了他人的权利，故此，《夫妻财产约定协议书》本院不予采信。
关于诉争房建房资金的问题。鉴于吴伟提出诉争房的建房资金属于借款或赠与的主张，因未提交证据证明，本院不予支持。
关于一审有否程序违法的问题。吴伟提出一审法院审理程序违法的主张，因未提交证据证明，本院不予支持。
综上，上诉人吴伟提出撤销原判，发回重审或改判驳回诉请的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
