北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
1、判令解除天仁置业公司和邓兴、刘仁于2012年4月27日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令邓兴、刘仁向天仁置业公司支付违约金52259.4元；3、判令由天仁置业公司自行到重庆市不动产登记中心办理合同备案登记的注销手续。事实和理由：天仁置业公司和邓兴、刘仁于2012年4月27日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由邓兴、刘仁采取按揭贷款方式购买天仁置业公司开发的位于重庆市江北区大石坝街道大石坝一村X号X幢X-X号房屋，房屋总价款348396元。签约当日，邓兴、刘仁合计支付购房首付款70396元及税费11235.96元。但邓兴、刘仁支付了首付款后，未按合同约定办理按揭贷款或以其他方式交付剩余购房款，其长期未支付购房款的行为严重侵害天仁置业公司的合法权益。经天仁置业公司多次通知，邓兴、刘仁仍拒不支付购房款，邓兴、刘仁的行为构成违约，天仁置业公司依约可以要求解除合同，并要求邓兴、刘仁承担解除合同的违约金。为维护天仁置业公司的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。
被告辩称
被告刘仁辩称，合同上“刘仁”的签字和摁印均非刘仁本人所留，刘仁与本案无关联。请求法院驳回天仁置业公司的诉讼请求。
被告邓兴未作答辩。
本院查明
2012年4月27日，天仁置业公司与邓兴、刘仁签订一份《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQTT-1-14-2513），约定：邓兴、刘仁从天仁置业公司处购买涉讼房屋，房屋建筑面积48.91平方米，房屋总价款348396元。房屋采用按揭付款方式，因邓兴、刘仁原因，导致其未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，邓兴、刘仁应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担合同第十条的违约责任；如未能在约定期限内以现金或其他方式支付的，按本合同第十条约定执行。合同第十条约定，邓兴、刘仁未按本合同约定时间付款的，按补充协议第五条处理。补充协议第五条约定，邓兴、刘仁采用银行按揭抵押贷款方式付款的，其应在合同签订后3日内办理完毕按揭手续。若邓兴、刘仁未按期办理完毕按揭贷款手续，逾期超过30日的，天仁置业公司有权单方解除合同，并有权单方申请房管部门撤销房屋预售备案登记手续，将房屋另行出售与第三人，同时向邓兴、刘仁收取涉讼房屋成交金额15%的违约金。
若非天仁置业公司原因，邓兴、刘仁未按期办理完毕按揭贷款手续的或按揭贷款银行对邓兴、刘仁的贷款申请未予准许或未足额批准等导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后60日内全部到达天仁置业公司银行账户的，邓兴、刘仁应在收到天仁置业公司通知之日起3日内一次性付清全部购房款。若邓兴、刘仁未能在约定时间内办理完毕按揭贷款手续或未在约定时间内全额支付所有房款且逾期时间超过30日的，天仁置业公司有权单方解除合同，邓兴、刘仁应配合天仁置业公司向房管部门申请撤销房屋预售备案登记手续，同时天仁置业公司向邓兴、刘仁收取涉讼房屋成交金额15%的违约金后将剩余房款退还与邓兴和刘仁。因邓兴和刘仁的原因是指，邓兴、刘仁不符合贷款银行所要求的贷款条件、贷款政策；或邓兴、刘仁未按银行的要求及时提供办理按揭贷款所需的真实有效的各项文件和资料，或邓兴、刘仁未按银行要求及时签署相关协议和文件及其他等由邓兴、刘仁导致的按揭未能成功的原因。本补充协议与主合同一样对双方当事人具有同等的法律约束力，主合同与补充协议约定有抵触的，以本补充协议为准。合同还对其他事项进行了约定。签订合同当日，涉讼房屋申请了商品房期房买卖预备案登记。
本院认为
本案首先要解决《重庆市商品房买卖合同》当事人问题。根据查明的事实，“刘仁”在《重庆市商品房买卖合同》中的签字及指纹均非刘仁本人所留，天仁置业公司亦未举示刘仁授权邓兴签字的证据，结合刘仁自己的陈述，刘仁本人并未签订该份合同，刘仁并非合同当事人，合同当事人为天仁置业公司和邓兴。依法成立的合同，自成立时生效。
天仁置业公司、邓兴签订关于涉讼房屋的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，其确定的内容双方均应遵守。天仁置业公司要求根据合同及附件规定，解除合同并要求支付违约金，而邓兴未举示证据进行反证，亦未进行合理解释说明的情况下，根据买卖合同及附件相关规定，天仁置业公司可以单方解除合同并收取总房款15%的违约金（即52259.4元）。故，对天仁置业公司要求解除与邓兴签订的《重庆市商品房买卖合同》及支付违约金52259.4元的诉讼请求，本院予以支持。而刘仁并非合同相对方，不受合同权利义务的约束，因此拓置业公司依合同要求其承担合同责任于法无据，故拓置业公司对刘仁的所有诉讼请求，本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用
的解释》第九十条之规定
裁决结果
一、解除原告重庆天仁置业发展有限公司和被告邓兴于2012年4月27日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQTT-1-14-2513）。
二、被告邓兴于本判决生效之日起十日内向原告重庆天仁置业发展有限公司支付解除合同的违约金52259.4元。
三、驳回原告重庆天仁置业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
