北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告郭泽雄诉称，2007年9月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的海口市金贸西路XX号惠富达公寓一单元XXX房，套内建筑面积为112.90平米，每平米3888.56元，房屋总价款439019元。原告支付了299019元购房款（首付款）后，余款14万元由原告向深圳发展银行办理按揭贷款支付给被告。双方根据签订的商品房合同，被告承诺于2008年1月31日前将符合国家和地方人民政府有关规定及合同约定的、经相关部门验收合格的商品房交付原告使用，另约定2008年12月31日前为原告办理房屋产权证。合同订立后，原告依约支付了购房款并按约定办理了银行按揭手续，全面尽责履行了合同义务。而被告得到原告购房款和银行按揭款后，在原告多方催促下，于2011年4月11日才将原告所购房屋的房屋所有权办理好，已构成严重违约，侵害了原告依法享有的权益。按照双方所订的商品房买卖合同第四条计价方式与价款的约定，双方按照套内建筑面积计算，每平方米3888.56元，房屋所有权证实际套内建筑面积110.80平方米，商品房买卖合同双方约定的套内建筑面积112.90平方米，相差2.1平方米，房屋总金额相差8166元，具体数额为（112.9-110.8）×3888.56=8166元。在合同补充协议中，双方约定契税按总房款的1.5%，房屋公共维修基金245元，合计367元，具体数额为8166×（1.5%＋3%）=367元。由房屋产权证与商品房买卖合同套内面积所产生的差异总金额为8533元，具体数额为8166＋367元=8522元。按照双方所订合同中的违约责任的约定，被告从2008年12月31日起至2011年4月11日止，逾期为原告办理产权证已达831天，应支付违约金4998元，具体数额为439019×0.0050／365×831=4998元。按照双方所订合同中的违约责任的约定，被告应于2008年1月31日前交付已验收合格的商品房，可被告并未按期办理交房手续，至2008年9月6日原告才拿到房子钥匙开始进行装修，逾期交房已达218天，按合同约定，被告应支付的违约金28712元，具体数额为439019×0.0003×218=28712元。鉴于此，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求：一、判令被告支付房屋所有权套内建筑面积与商品房买卖合同套内建筑面积之间差异所产生的总差异金额8533元；二、判令被告支付逾期办理房产证违约金4998元（自2009年1月1日起至2011年4月11日，按银行活期存款利息千分之五计）；三、判令被告支付逾期交房违约金28712元（自2008年2月1日起至2008年9月6日，按支付房价款每日万分之三计）；四、本案诉讼费用由被告承担责任。
被告辩称
被告海南康伟实业有限公司未作答辩。
本院查明
经审理查明，2007年9月23日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的海口市金贸西路XX号惠富达公寓XXX房，该房屋建筑面积为138.93平方米，其中套内建筑面积112.90平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.03平方米，每平方米3888.56元（按套内面积计价），房款共计439019元；付款方式为签订合同之日支付房款299019元，余款140000元申请银行按揭支付；被告应当在2008年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定并经相关部门验收合格的商品房交付原告使用；除合同约定的特殊情况外，被告如未按合同约定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间处理，即逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，产权证于2008年12月31日前办理，逾期办理则被告按原告已付房款的同期银行活期存款利息标准向原告支付违约金，但因原告责任造成产权证延迟的除外等。同日，原、被告签订一份《合同补充协议》，约定该房屋买卖过程中所发生的税费由原、被告各自承担，原告应缴纳的契税为总房款的1.5%，计人民币6586元，在办理房屋交接手续前，由被告代为收取。原告同意按《海南省住宅区物业管理条例》的规定在办理房屋交接手续前，由被告按总房款的3%代为收取应交纳的公共维修基金13171元等。上述合同签订后，原告依约向被告支付了全部的购房款，被告于2008年9月6日将房屋交付原告使用。2010年1月11日，被告向原告出具一份《承诺书》，承诺于2010年6月30日之前在海口市房产局办理上述房屋的房产证。2011年4月11日，原告取得上述房屋的房屋所有权证，该房屋所有权证载明上述房屋的建筑面积为137.82平方米，套内建筑面积为110.80平方米，与合同约定的套内建筑面积相差2.1平方米。
以上事实，有《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、发票、《公证书》、《承诺书》、海口市房权证海房字第HKXXXX号《房屋所有权证》、当事人陈述及庭审笔录所证实。
本院认为
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。双方当事人应依约全面履行各自的义务。依合同约定，房款按照双方约定的套内建筑面积112.90平方米计算，每平方米3888.56元，房款共计439019元，但原告取得的房屋所有权证载明实际套内建筑面积为110.80平方米，套内建筑面积实际相差2.1平方米，被告多收取原告购房款3888.56元×2.1平方米=8166元。原告诉请被告退还多收取的房款8166元有理，应予以支持。依合同补充协议约定，该房屋买卖过程中所发生的税费由原、被告各自承担，原告应缴纳的契税为总房款的1.5%，计人民币6586元，在办理房屋交接手续前，由被告代为收取；原告同意在办理房屋交接手续前，由被告按总房款的3%代为收取应交纳的公共维修基金13171元。被告多收取原告契税8166元×1.5%=122元，多收取公共维修基金8166元×3%=245元，故原告诉请被告退还多收取的契税122元和公共维修基金245元有理，应予以支持。依合同约定，被告应于2008年1月31日前将符合合同约定的房屋交付原告使用。被告在原告向其交付全部购房款后，直至2008年9月6日才将房屋交付原告使用，已构成违约，应承担违约责任。被告应向原告支付逾期交房违约金的数额为439019元×0.0003×218天=28712元。故原告诉请被告支付逾期交房违约金28712元有理，应予以支持。另依合同约定，被告应于2008年12月31日前为原告办理房屋的所有权证，逾期办理则被告按原告已付房款的同期银行活期存款利息标准向原告支付违约金。原告直至2011年4月11日才取得房屋的所有权证，被告亦构成违约，应承担违约责任。被告应向原告支付逾期办证违约金的数额为439019元×0.005=2195元。故原告诉请被告支付逾期办证违约金有理，但主张的数额不当，被告应支付原告逾期办证违约金为2195元，超过部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定，判决如下：
裁判结果
一、被告海南康伟实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郭泽雄购房款8166元、契税122元和专项维修基金245元；
二、限被告海南康伟实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭泽雄逾期交房违约金28712元和逾期办证违约金2195元；
三、驳回原告郭泽雄的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费856元，由原告郭泽雄负担50元，被告海南康伟实业有限公司负担806元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
