北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告马进军诉称：原告于2010年5月29日与被告浙江磐安海德房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买被告所开发的位于磐安县海螺山的海德华府10幢8单元802室，并已经按照合同约定履行了付款义务。根据合同第九条规定，被告应分别“于2011年7月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用”；同时合同第十条规定“商品房交付逾期超过45日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金”。根据合同第十六条关于产权登记的约定“出卖人承诺于2011年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；自约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明，且买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金”。
截止起诉日，原告仍未收到被告的书面交房通知书，更没有收到土地、房屋权属证书，被告也未向原告书面说明无法按期交房和逾期交付权属证明的原因；原告认为，被告逾期交房和逾期交付权属证书不存在法定或约定的免责事由，违约事实清楚，应付的违约金不足以抵偿物价上涨（如装修材料和人工工资的上涨）和延期入住的损失，严重损害了原告的合法利益，恳请人民法院为购房业主主持公道。
根据以上事实，原告现诉至法院，依据《中华人民共和国合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，以及当事人双方签订的合同第九条、第十条、第十六条之约定，承担民事责任。诉讼请求：1判令被告履行合同约定的交房义务，并交付土地、房屋权属证书。2、判令被告支付因逾期交房及逾期交付权属证书而产生的违约金计48201.65元（违约金暂算至2012年7月31日，违约金清算按实际交付房屋及权属证书之日止）。3、判令本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称
被告海德房产辩称：一、原告所陈述的与事实不符，原告所购房屋已于2012年6月5日通过质量审核，并于2011年7月5日通知原告收房，按照合同约定，被告认为被告的违约行为应该是2011年7月5日，之后的损失应该由原告自行承担。二、原告至今也没有先行交纳维修基金的费用，按建设局的要求，维修基金与费用的交纳是办理备案证明的前提。三、原告自己不履行相关的义务，所以导致不能按期办证，不能按期办证的责任应该有原告自行承担，根据合同第十六条，被告只有协助原告办证的义务。四、2012年9月28日已通过磐安报通知原告办理双证。
本院查明
经审理查明：2010年5月29日，原告马进军与被告海德公司以买受人和出卖人名义签订《商品房买卖合同》一份，双方约定由原告购买被告所开发的位于磐安县海螺山的海德华府10幢8单元802室。合同第五条“计价方式与价款”约定：“按面积计算，该商品房单价为每平方米4516.47元，总价款伍拾伍万贰仟壹佰叁拾捌元整。……。按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为2.5元/平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）。该款项未包含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。”合同第九条“交付期限及条件”约定：“出卖人应当在2011年5月31日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……。”合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①……；②逾期超过45日后，买受人有权解除合同。……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金。”合同第十二条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋以。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……。”合同第十六条“关于产权登记的约定”约定：“……。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2011年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①……。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。……。”合同签订后，原告按约向被告支付了购房价款。2012年7月5日，被告给原告发送《入伙通知书》一份，其中载明：“您所购买的磐安海德华府10#-802房屋住宅，按照您与我公司签定的《商品房买卖合同》约定，已达到交房标准，具备了入伙条件，现通知您于2012年7月10日开始到磐安海德房地产公司办理入伙手续”。2012年6月5日，磐安县建设工程质量监督站出具《建筑工程质量监督报告》。2012年7月1日，原告领取了房屋钥匙。2012年7月4日，磐安县住房和城乡建设局对被告所开发建造的海德华府2#、3#、5#、8#、9#、10#、11#共7幢房屋作了备案，备案表中载明竣工验收日期为2011年11月18日。2012年9月28日，被告在“磐安报”刊登公告，具体内容为：“磐安海德华府部分房屋办理房屋所有权证相关事项公告如下：一、范围：第2、3、5、8、9、10、11、12、15号楼房屋；二、办理条件：已付清房款、交纳物业维修基金，并办理交房手续；三、办理时间：自2012年10月15日开始；四、注意事项：1、所需材料：夫妻双方身份证、结婚证（单身证明）、户口本、购房发票、契证及契证发票；2、自2012年10月15日开始，一个月内由海德房产代办，逾期由业主自行办理。”
以上事实，有原、被告陈述，商品房买卖合同，发票，收款收据，个人贷款借款凭证，建筑工程质量监督报告，竣工验收备案表，入伙通知书，快递公司证明，磐安报公告复印件，快递详情单等证据在卷佐证。
本院认为
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且没有违反法律规定，应认定为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已依约支付购房款，被告依约应在约定期限内将符合约定条件的商品房及土地、房屋权属证书交付给原告。被告在未获得合同约定的竣工验收备案证明等交房条件而在仅获得《建筑工程质量监督报告》后就以《入伙通知书》的形式通知原告交房，原告依约可拒绝收房，原告领取了钥匙应视为对当时尚未取得合同约定条件的商品房的认可，故原告领取钥匙之日应视为实际交付之日，故原告要求被告继续履行交房义务的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付逾期交房的违约金，因被告未依约在2011年7月31日前将符合约定条件的商品房交付给原告，依法依约应自2011年8月1日起每日按商品房总价款万分之2.1的标准计付至实际交房之日止。被告“业主交纳物业专项维修资金等费用是办理竣工验收备案证明的前提条件，原告至今未交纳相关费用，因此应当由原告自行承担不能按照合同约定取得备案证明的法律后果”的抗辩主张，与合同约定不符，也与相关规定不符，本院不予采纳。被告以磐安报公告的形式通知原告办理房屋所有权证书，不符合合同约定。被告至今未向原告交付土地权属证书或登记证明和房屋产权证书，故原告要求被告交付土地权属证书或登记证明和房屋产权证书的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。另原告要求被告支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金的诉讼请求，因被告尚未依约履行向原告交付土地、房屋权属证书的义务，于法于约有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
裁判结果
一、被告浙江磐安海德房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马进军交付海德华府10幢8单元802室套房土地使用权属证书或登记证明和房屋产权证书。
二、被告浙江磐安海德房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告支付逾期交房的违约金35364.44元（自2011年8月1日起按日按原告已交付房价款552138元的万分之二点一的标准计付至2012年7月1日止）和逾期交付土地、房屋权属证书或登记证明的违约金（自2011年12月31日起按日按原告已交付房价款552138元的万分之零点五的标准计付至本判决确定的履行之日止）。
三、驳回原告的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费503元、保全费520元，合计1023元（已减半收取），由原告负担148元，被告浙江磐安海德房地产开发有限公司负担875元。限于本判决生效后七日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
