北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
1. 请求确认（2018）雅致破管字第18-21号《解除的通知》无效；2.请求确认原告与被告签订的合同成立并生效；3.请求判令被告继续履行《重庆市商品房买卖合同》内容即交付房屋并向登记机关提交办理商品房《不动产权登记证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；4.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称
被告雅致公司辩称：答辩人从下面几个方面进行答辩：
1.针对本案事实。从原告举示的材料来看，不能证明原告与被告之间存在借款合同关系、原告对被告享有其诉称的借款债权；涉案合同签订后，原告并未按照该合同约定支付购房款，而系用其诉称的上述借款债权冲抵购房款。2.针对法律关系。原告诉称与被告原存在借款合同关系，而《商品房买卖合同》是双方为清偿债务形成的合同，借款关系不因《商品房买卖合同》的签订而消灭，按照最高人民法院规定，人民法院应当以当事人之间真实存在的法律关系确定案由，因此，本案案由应调整为民间借贷纠纷。3.针对原告的诉讼请求。（1）根据破产法之规定，当公司进入破产程序后，当事人的缔约自由将受到限制，管理人有权审查并决定案涉《商品房买卖合同》是解除或者继续履行，原告与被告签订《商品房买卖合同》是为了实现以物抵债的目的，管理人通知原告解除《商品房买卖合同》就是管理人对答辩人未履行完毕合同的一种处分行为，该行为并没有违反我国法律和行政法规的强制性规定，是有效的法律行为。（2）原告诉讼请求第二项没有实质意义。因为在审查原告第三项诉讼请求是否应获得支持时，法院本来就要审查《商品房买卖合同》的效力。（3）即使原告对答辩人享有其诉称的借款债权，该债权也属于普通债权。如果《商品房买卖合同》继续履行，原告诉称的借款债权将获得全额清偿，这将会构成个别清偿，将会损害工程款债权、职工债权、税收债权等顺序在前的其他债权人的利益，显然违反破产法之规定。（4）本案因原告原因而发生，且原告请求依法均不应获得支持。因此，因本案诉讼产生的费用依法应当全部由原告承担。终上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。
本院查明
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告雅致公司于2012年7月26日注册登记成立，公司股东原为刘致、刘洪成、刘镇瑞（2015年6月30日变更为刘致、周致），公司经营范围：房地产开发、房屋销售、物业管理、置业咨询。
2012年12月26日，本案原告周长与案外人周大成、周恒（协议甲方）与雅致公司、案外人刘致、周致（协议乙方）签订《借款协议》，该协议载明：乙方为雅致公司经营向周长、周大成、周恒等人借款342万元，借款期限为2013年1月1日至2013年12月30日，借款利息为月利率3%；借款方用该地块上开发的商品房及商住房作为抵押，到期不能归还贷款方的贷款，贷款人有权处理抵押品；由于乙方经营管理不善或任何自然因素导致乙方确实无法履行合同按期归还借款，乙方用所开发的商品房及商住房按照修造成本抵押给甲方，由甲方完全处理该房屋，甲方在处理抵押财产时，乙方需协助甲方完善相关手续。由于上级主管部门决定关、停、并、转或撤销工程建设等措施，或者由于不可抗力的意外事故致使合同无法履行时，乙方可以要求甲方变更或解除合同，但乙方需同时归还本金及利息。协议中贷款人明细处，列表注明了周长等五人的出借金额，其中周长个人为50万元。合同尾部雅致公司在借款单位处加盖了公司印章，刘致、周致在借款人处进行了签名。
原告周长于2012年12月26日分别转账给刘致50万元、42万元、50万元；于2012年12月27日转账给刘致50万元；于2012年12月31日转账给重庆市致恒贸易有限公司50万元；于2014年3月2日分别转账给周致60万元、20万元；于2014年3月20日分别转账给周致40万元、36万元；于2014年4月2日分别转账给周致40万元、48万元、30万元；于2014年4月10日转账给周致20万元；于2014年12月27日分别转账给周致50万元、40万元；于2015年1月30日转账给周致10万元。周恒于2012年12月26日转账给刘致100万元；周大成于2012年12月27日转账给刘致20万元；周正发于2014年2月20日转账给周致37万元，以上款项合计793万元。
后因雅致公司经营困难，不能偿还周长等人借款，周长等人与雅致公司对借款进行对账结算并协商后，约定由雅致公司将其开发建设的已获预售许可证的位于重庆市大足区龙水镇花市街名称为“恒宇”工程项目的19套商品房出售给周长、周正发、周恒等出借人，由雅致公司与周长等出借人或出借人指定的人员分别签订相应的《商品房买卖合同》，房屋价款以被告所欠周长等人的借款予以冲抵并作为已付房款。
2015年7月2日，雅致公司向原告出具收据二份，一份载明收到周长1-1-20-8的房款242567元、一份载明收到周长1-1-20-8税费10996元。
2015年6月28日，重庆市大足区国土资源和房屋管理局为周长所购涉案房屋办理了商品房期房买卖预备案登记。
2018年5月24日，本院作出（2018）渝0111破申3-1号民事裁定书，裁定受理申请人丁义林对被申请人雅致公司的破产清算申请。
2018年6月25日，本院作出（2018）渝0111民破3-1号决定书，指定中豪律师事务所担任雅致公司破产管理人。
涉及本案《重庆市商品房买卖合同》中的“恒宇”商品房工程项目至今尚未竣工验收也未交付使用。
2018年9月10日，雅致公司破产管理人向原告周长作出（2018）雅致破管字第18-21号《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，以原告与雅致公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，可能存在以房抵债的关系，原告与雅致公司签订的《商品房买卖合同》应按照原法律关系处理，且继续履行《商品房买卖合同》将构成个别清偿为由，通知原告解除《商品房买卖合同》。
本院认为
本案争议焦点：1、原、被告之间是否存在民间借贷关系？2、是否存在以房抵债的事实？原、被告双方应当继续履行《商品房买卖合同》还是解除？对此，本院评析如下：
本案原告周长举示的借款协议及银行转账凭证等证据，能够相互印证，足以证明本案原告与被告存在民间借贷关系。本案原告举示的结算表，被告虽然只在第五页加盖了公司印章，但该第五页载明结算表共五页、该页系总结算表，且其他四页的内容能够与第五页的内容能够印证，因此，本院确认该结算表的真实性。
被告雅致公司与原告等人存在民间借贷关系，被告因不能清偿其所欠原告等人的借款债务，双方经对账结算并协商一致，由被告按照其所欠原告等人的借款金额，分别与原告等出借人或出借人指定的第三方签订相应的《商品房买卖合同》，将雅致公司开发建设的“恒宇”预售商品房出售给出借人或其指定的第三方，将被告所欠原告等人的借款本息转为原告等购房人的已付购房款。因此，本案原、被告之间的商品房买卖合同关系，系由原、被告之间的借款合同关系转变而来，签订《商品房买卖合同》的目的是清偿被告所欠原告等人的借款债务。
实践中，当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，该约定实为债务的清偿，属以物抵债，在未办理物权转移手续前，该清偿行为尚不成立。本案《商品房买卖合同》中涉及的“恒宇”商品房项目至今没有竣工验收也未交付使用，其物权没有发生转移，案涉《商品房买卖合同》尚未履行完毕，被告与原告之间的以房抵债行为尚未完成，案涉房屋仍然属于被告的财产。
关于案涉合同是否继续履行的问题。本院认为，因被告雅致公司已由本院裁定破产清算，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十四条规定：“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。破产管理人基于破产法的规定，对尚未履行完毕的合同行使合同继续履行或者解除权，应当从有利于破产财产最大化基础加以考量，继续履行合同不能损害全体债权人合法权益，若因履行以房抵债协议而损害其他债权人利益的，不应继续履行合同。原告关于继续履行《商品房买卖合同》的主张，实质上是要求雅致公司对原告原有借款债权在破产程序之外给予全额、个别清偿，本案原告并非消费性购房，原告也未举证证明其就该笔原有借款债权享有法定的优先受偿权，原告的主张将损害雅致公司其他债权人的权益，有违《中华人民共和国企业破产法》第十六条：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”之规定，故，对原告诉讼请求中除第二项的其他诉讼请求，本院均不予支持。本案原告作为被告的民间借贷债权人，可依照《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，以原有债权向雅致公司管理人申报相关权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、第四十四条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定
裁决结果
一、确认原告周长与被告重庆雅致置业有限公司于2015年6月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：恒宇商字第2015-161号）成立并生效；
二、驳回原告周长的其他诉讼请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
