北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
1.确认与被告李琼海签订的房屋买卖合同无效；2.判令被告李琼海负担本案诉讼费用。事实和理由：2014年6月19日，原告因偿还建房所欠借款，将所在侉庄居民委员会（以下简称侉庄居委会）的房屋以300000元的价格出卖给被告李琼海，并签订了房屋买卖合同。至今原告才知该合同违反了法律、行政法规的强制性规定，系无效合同。为此，诉至法院。
被告辩称
原告赵前非、赵宇、孙丽丽的诉讼请求已超过诉讼时效且该房屋现已拆除，原告赵前非、赵宇、孙丽丽起诉请求确认房屋买卖合同无效完全系出于获取该房屋拆迁所带来的巨大经济利益，不符合民法的诚实信用原则和公序良俗原则；且案涉房屋所在地的侉庄村民委员会也于2002年更名为侉庄居民委员会，原村集体经济组织成员已转化为城镇居民，该区域的土地现已被征收正在办理国有土地的变更手续，房屋买卖合同无效的法定事由已不复存在；故请求法院驳回原告赵前非、赵宇、孙丽丽的诉求。
本院查明
2014年6月19日，原告赵前非、赵宇、孙丽丽（卖方，甲方）与被告李琼海（买方，乙方）签订房屋买卖合同1份，约定：甲方自愿将坐落在滕州市北辛街道侉庄居委前第三排，南北中心街东第三户房屋，层次为两层，上下四间，东西长7m，南北15m，土地占地面积105㎡的房屋出卖给乙方。价款300000元，由乙方在签订协议时一次性以现金方式支付给甲方。同时甲方将该房屋的有关手续交付给乙方，该房屋自交付之日起相关的权益交付给乙方。该房屋若遇拆迁补偿等事宜，无论是以甲方或乙方的名义办理，相关收益均属乙方所有，并且甲方不得干涉乙方对房屋的处置。若需甲方配合，在不侵害双方的利益合法的情况下甲方应无条件予以配合，以保证乙方的补偿利益得以保障。滕州市北辛法律服务所对该合同进行了见证，并出具了（2014）年（见）字第019号见证书。该见证书附有侉庄居委会2014年6月19日出具的案涉房屋所有权归原告赵宇所有的证明1份。同月22日，原告赵宇给被告李琼海出具收条1份，内容为：今收到李琼海全部房款贰拾玖万元整。原告赵前非、赵宇、孙丽丽亦将案涉房屋交付给被告李琼海。
另查：2002年11月12日，滕州市人民政府下发了《滕州市人民政府公布调整后的全市村（居）民委员会标准名称的通知》（滕政发[2002]81号），该通知载明：侉庄村民委员会更名为侉庄居民委员会。案涉房屋所在的侉庄区域房屋现已由滕州市人民政府北辛街道办事处（以下简称北辛办事处）实施了整体搬迁改造，案涉房屋现已拆除。被告李琼海之妻程荣于2018年7月12日以被拆迁人（代理人）的身份与北辛办事处、侉庄居委会进行了结算，并于同月22日与二者签订了奖励协议。案涉房屋所在地的侉庄居委会的集体土地已经山东省人民政府批复同意由滕州市人民政府征收为建设用地，正在办理国有土地的过程中。
上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、收条、滕州市人民政府文件、房屋搬迁验收号、结算号、奖励协议等证据在卷为凭。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”之规定，宅基地使用权是农村居民因建造自有房屋而对集体所有土地的占有、使用的权利，是我国特有的一种用益物权形式。具有以下特点：第一，宅基地的所有权归集体。第二，宅基地使用权的主体是特定的农村居民。特定的宅基地仅限于农村本集体经济组织特定的成员享有使用权，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。第三，宅基地使用权具有有限性。宅基地使用权人对宅基地仅享占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，不能将宅基地使用权出卖或转让。第四，宅基地使用权具有极强的福利和保障性质。农村居民取得宅基地使用权基本上是无偿的或者是交纳了很少的费用。就本案而言，虽然侉庄村委会已于2002年11月更名为侉庄居委会，但由于政策执行的滞后及行政执法的差异，案涉房屋所在的侉庄居委会的土地性质仍为集体所有，并未变更为国家所有。虽然签订房屋买卖合同时，被告李琼海并非原告赵前非、赵宇、孙丽丽所在侉庄居委会这一集体经济组织的成员，但案涉房屋现已被合法拆除，作为房屋实际占有人的被告李琼海一方已与侉庄居委会、北辛办事处进行了结算，且案涉房屋所占有的宅基地已被依法征收正在办理国有土地的过程中，土地性质已经改变，房屋买卖合同无效的情形现已消失。故三原告诉求确认与被告李琼海于2014年6月19日签订的房屋买卖合同无效，不符合法律规定，本院不予支持。原告赵前非、赵宇、孙丽丽出于自愿与被告李琼海签订的房屋买卖合同，双方均系完全民事行为能力人，意思表示真实，三原告向被告李琼海交付了案涉房屋及侉庄居委会出具的产权证明，被告李琼海亦向三原告支付了全部购房款290000元，双方均已履行完毕。故三原告诉求确认房屋买卖无效，不具有现实意义。作为出卖人的三原告将作为买受人的被告李琼海诉至本院，作为合同相对方，三原告的主体适格，与是否系诉争房屋的产权人无关，因而被告李琼海辩称原告赵前非并非案涉房屋产权人不具有诉讼主体资格，未有法律依据，本院不予采信。庭审中，原告赵前非、赵宇、孙丽丽主张被告李琼海购买案涉房屋并非出于居住之目的而是为了获取将来的拆迁利益，但这与本案无涉，并不影响本案的处理结果，因而本院不予采信。被告李琼海辩称原告赵前非、赵宇、孙丽丽仅主张房屋买卖合同无效，未诉求其他合同无效的法律后果，将会使判决处于不确定状态，但这是原告赵前非、赵宇、孙丽丽行使诉讼处分权的体现，为法律所允许，因而本院亦不予采信。在无效合同的法律关系中，主要有确认合同无效请求权、返还财产请求权和赔偿损失请求权三种请求权。在司法实务中，主要涉及两类诉讼时效问题：第一、上述请求权是否适用诉讼时效规定。确认合同无效请求权虽明为请求权，但实质为实体法的形成权，因此，学界通说认为，其不适用诉讼时效的规定，而应适用除斥期间的规定，但由于合同无效制度涉及到国家利益和社会公共利益的保护问题，故我国合同法并未对确认合同无效请求权的除斥期间进行规定。返还财产请求权为不当得利请求权，应适用诉讼时效的规定。赔偿损失请求权是因缔约过失责任而产生的债权请求权，故也适用诉讼时效的规定。第二、适用诉讼时效规定的请求权，诉讼时效应从何时起算。因无效合同的认定实质上是对社会公共利益的确认和保护，故无效合同应不受诉讼时效的限制。合同无效后的返还请求权和赔偿请求权应从合同被确认无效时开始计算。故被告李琼海关于原告赵前非、赵宇、孙丽丽诉求确认房屋买卖合同无效已超过诉讼时效之辩称，未有法律依据，本院亦不予采信。
根据《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”及第八条“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗”之规定，当事人进行民事活动不仅要遵守法律，而且还要符合公序良俗及诚实信用原则。公序良俗即公共秩序与善良风俗的简称，公共秩序谓为国家社会之存在及其发展所必要的一般秩序，而善良风俗谓为社会国家之存在发展所必要的一般道德。民法的公序良俗原则在本质上是道德原则的法律化，一方面是指民事主体在参与民事活动时，在不违背法律强制性规则的条件下，可以以公共秩序的一般要求和善良风俗习惯进行民事行为；另一方面，民事纠纷的裁决者在法律规定不足或不违背强制性法律规范的条件下，可以适用公共秩序的一般要求与善良风俗习惯处理纠纷。诚实信用原则是公民在社会经济活动中应当遵守的基本道德准则，也是社会主义核心价值观的重要内容。它要求民事主体在民事活动及诉讼活动中要恪守诺言，诚信不欺，不因追求个人利益而损害社会或他人利益，这在《中华人民共和国民事诉讼法》中亦有规定，这是以道德规范为基本内容的法律原则。就本案而言，原告赵前非、赵宇、孙丽丽在与被告李琼海签订房屋买卖合同已实际履行达4年之久的时间里均未提出异议，现因房屋拆迁带来巨大经济利益，又以转让集体所有的宅基地违反法律规定为由，诉求与被告李琼海签订的房屋买卖合同无效，意图获取房屋拆迁的增值利益，其行为有悖民法的诚实信用原则和公序良俗原则。因为“任何人不得从其不法行为中获利”，因而法律应对这种不正当行为进行否定性评价。否则如判决房屋买卖合同无效，这不仅有违民法的公平正义原则，而且会助长不法行为，还会破坏整个社会的法治秩序和诚信基础。故三原告的诉求既与事实不符，又有违诚实信用原则和公序良俗原则，应予驳回。
裁判结果
综上所述，原告赵前非、赵宇、孙丽丽诉求与被告李琼海于2014年6月19日签订的房屋买卖合同无效，既无法律依据，又违反诚实信用原则和公序良俗原则。为了维护社会的法治秩序，弘扬和践行社会主义核心价值观，引领良好的社会道德风尚的形成，依照《中华人民共和国民法总则》第十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：
驳回原告赵前非、赵宇、孙丽丽的诉讼请求。
